01、為什麼房產投資還有十幾年的賺錢機會?
中國房地產蓬勃發展有兩個原因，一個是城市化，目前中國的城市化率為58%左右，日本、歐美的城市化率為85%，這就決定了人們進城的滾滾浪潮暫時不會停止，中國還有數億人進城。
第二，中國的經濟、金融體系現在已經跟房地產密不可分，房地產已經是中國經濟快速發展的主動力，那麼無論如何房地產是不能倒掉的，是不能有“萬一”情況出現的。
所以保守估計，未來十幾年中國的房地產市場一定繼續蓬勃發展。
其實過去幾十年整個房地產市場一直維持積極向上的趨勢，中間偶有波動，但是規律始終是“小跌大漲”，大漲往往出其不意，並且每次大漲都比之前的高點更高，呈階梯式上漲。
曾經有朋友問：為什麼你這麼堅定看多？
每當這個時候，我總是說：樓市的確有短小幅回調現象，但是每次回調都是為了下一次漲得更高，我們最應該關心的不是短期回調，而是長期的趨勢。
與其關心短期的漲跌，還不如看看你投資的城市是否長期看好，未來潛力如何？自己是否把資金成本降到最低了？選的樓盤是否有足夠的上漲空間？
而不是天天留意新聞，哪裡哪裡回調下跌了，拿著幾百萬買房子就像買股票一樣，剛買進來，又準備賣出，來回倒騰。
還記得2012年杭州樓市下跌，很多人集中維權跑去打砸售樓部麼？
其實杭州樓價是這樣的，當年從2萬跌到1.5萬，很多人就棄購，寧願不要定金了，甚至買了房子的人也想著把房子賣掉，結果呢？
杭州的樓價後來從1.5萬漲到3萬、4萬，甚至優質樓盤5萬以上。一套房子漲了200萬，相當於當年一個普通工薪階層20年的收入。
當年如果賣出了，則少賺了幾百萬。所以如果城市前景看好，關心短期漲跌意義其實不大，只要城市好，跌了也能漲回來，爺始終是爺。
最好的投資是什麼？
是那種你一旦買入就不用管了，長期持有，躺著就能賺的投資。而不是天天要關心它漲跌，一言不合就著急賣出的投資。
房產投資就是屬於“買入就不用管”的投資。只要你把房子買對了，後面就幾乎不用管了，讓時間來發酵。不像股票、基金、期貨還得天天盯盤。
我始終覺得投資賺的是時間的價值而不是投機的運氣。忘掉漲跌，只看城市好不好，才是真正的高手。
其實那些天天喊回調下跌的朋友，如果沒有穩定的邏輯，即使樓市回調了，他們也不會買的
不懂房產投資深層邏輯的人，就算他們有重來的機會，去到2009年，2012年的北京、上海，他們也不會買房，一樣會像其他人一樣抱怨：現在市道不好，到處限購限貸，房產投資獲利的時代一去不返了。
即使他們買了，如果不是自住；頂多也是賺一小杯羹就賣了。真懂的人，根本不存在後悔之前沒有買房一說，哪怕之前沒買，現在買也是機會。
2017年初有個朋友曾跟我說：唉，燕郊1.9萬的時候我沒買，現在它漲到3萬了，好後悔！
好了，現在燕郊已經從3萬跌回1.9萬了，我那個朋友現在又不買了。
漲了他嫌貴，現在跌了他又不買，那他什麼時候買呢？永遠不買
所以，他不是買不到房，而是沒有買房的正確觀念，無法建立趨勢思維，看不到事物未來的演變傾向。對於他而言，眼前看到的都是離散事件，他每個行為都是短期的應激反應。
在投資領域，有這麼一句話：會買是師傅，會賣是師公。即懂得買的人，能力不錯，但是知道什麼時候該賣的人才是頂級的高手。
那房產投資，我們什麼時候該賣出套現？
原則上一二線城市的房產，只要自己沒有資金需求，一般不賣，因為房票貸票珍貴，賣了不那麼容易買回來。房子升值了再裂變回籠資金，就是不賣，從魚頭吃到魚尾。
大家知道嗎？你買房子，等於買階層上升的機會，難道你會把這個機會拱手讓人嗎？
從這一點來講，我們買房，買的不是房子，而是自己的觀念以及階層上升的機會。
房產是依附在土地之上的階層門檻，以房產為核心的投資融合了周邊資源，包括就業、教育、交通、文化休閒、醫療養老等。房子本身的磚頭瓦塊價值並不大，其核心價值是房子這些背後的資源，而這些資源正是進入中產階層的門票。
02、既然這樣，那是不是大部分城市的房產都值得投資呢？
並不是
中國真正有房地產二手市場的城市只有北上廣深、重慶、南京、杭州、成都、武漢、長沙、鄭州等這些為數不多的一線、強二線城市。
為什麼只有這些城市才有房地產，原因不是任志強、楊紅旭怎麼怎麼說了，而是這些城市要不就是全國的政治、經濟、文化中心，要不就是區域性的中心城市，這些城市都具備良好的經濟結構、高新技術、投融資環境、極具便利的交通等等，這意味著這樣能吸引到更多的人才、更多的年輕人。
更重要的是這些城市有較為成熟的二手房市場，投資者能夠等價變現，而不是有價無市的數字財富。我們來看看各個城市的二手房成交佔比數據：
從上表可以看到，二手市場成交金額超過500億的大部分都是一二線城市。
為什麼只有一二線城市才有比較成熟的二手市場呢？
因為一座城市的新房是無限的，而優質地段卻總是有限的。
優質地段背後是名校學位、商業配套、就業中心，便利交通等，這些都不能在短時間內無限複製出來，例如名校，沒有一定辦學年限，是很難形成一所名校的，所以一座城市的房子是無限的，而優質地段是有限的。
從微觀上來理解，假設一座城市，某個新區A地，剛開始有大量的新房上市，這時一手二手成交比例是8:2；新房源源不斷上市，而二手房成交量非常小，則大部分二手房都是有價無市的，投資者很難變現。（成都的朋友可以參考天府新區）
什麼時候才有機會變現呢？
就是這個新區逐漸成熟，已經沒有地方再繼續建新房了，但是人口還在拼命湧入，人們為了居住，開始留意二手房，這時二手房市場就開始逐漸成熟，當一手vs二手成交量比例為4:6的時候，那麼這個地方的二手房價格就非常紮實了，非常值得投資者進入，買一套，漲一套，賺一套。
換言之，只有地段有限，人口還在源源不斷湧入的情況下，才會催生二手房市場。
放大到一座城市，道理亦然。當北京的新房供應逐年衰減，三至六環沒辦法再建新房的時候，這些地方二手房市場就開始成熟了。
但是這種情況，在五六線城市是不存在的，五六線城市，土地是過剩的，大把地方可以建房子，同時人口是不足的，人地矛盾不突出，二手房成交始終不是主流，整個二手市場就很難發育起來，發育不起來，投資者就很難賺到錢。因為投資者無論最初買的一手還是二手，最終都是要在二手市場賣掉變現的。
只有二手市場流暢的城市，房產才有好的投資保值功能，一個城市總是有源源不斷的新房供應，那你手中的二手房怎麼升值？怎麼變現？新房都那麼多，幹嘛要買你的二手房？
價值來源於稀缺。只有人地矛盾非常突出的城市或片區板塊才有真正成熟的房產投資市場。
如果你還不會判斷，那就記住一個數據，人口500萬以上的城市，才有可能發育出一個相對成熟的二手房市場，才值得我們投資者關注。
當然，我們不是說人口500萬以下就不值得買，而是它不及其他500以上的城市更為安全、漲幅更為可觀而已。
一言以蔽之，一二線城市的房產是金融投資品，三四線城市的房產是商品。
03、那是不是在一二線城市買什麼房都能賺大錢？
當然不是
你不能高價買遠郊新區的房子、不能買商鋪、不能寫字樓公寓、不買別墅、不買市中心沒學位的老房子，不買核心地段的高價盤、不買旅遊地產、不買海景房…
要買成熟地段邊緣的房子，要買有地鐵規劃的房子，要買未來商務配套逐漸完善的房子等等，把上述這些條件細細篩選之後，你能選擇的區域其實真的不多，經過層層篩選過濾之後，你的抵抗風險的能力就會增強，因為你所購買投資的標的物就是你投資邏輯、投資思路的產物，這種投資邏輯、投資思路是經過市場驗證過的、是經過數百萬人民幣驗證過的。
為什麼成熟的投資者總是買到能夠大賺的房子？不是因為他們運氣好，而是他們有深層邏輯，知道哪些房子大概率賺，懂得如何決策。
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