在第一篇中，我們給大家介紹了越南房地產的整體情況，可以說是個快增長、高收益、低成本的投資樂土，7%的年租金回報率直接秒殺了其他重要的東南亞城市。當然，這也得益於越南經濟這兩年高速的成長。（回顧第一篇可點擊文末“擴展閱讀”裡的鏈接）
房地產市場的趨勢變化是很多經濟因素影響造成的，下圖彙總了對越南房地產市場最重要的幾個因素，後面我們會詳細分析每個因素。
製造業發展 - 吸引外商投資（FDI）
有著充足並且低成本的勞動力，赹南逐漸成為了世界上很受歡迎的製造業港口，吸引了很多國際公司和投資人。2016 年第一季度，越南註冊的 FDI（直接境外投資）已經達到 40 億美金，較去年同期相比增加了 120%。增長的 FDI 帶給越南了很多新的就業機會和資本流入。這些投資主要用於製造業（如建廠作為 OEM 等）和基礎設施建設，如地鐵、公路等。越南逐漸成為了全球製造業的外包合作伙伴，“越南製造”現在也成為了市場的主流，將逐步代替“中國製造”的地位，尤其是在服裝業和低成本科技製造業。
為了促進製造業的發展，政店提供稅收優惠、建立工業園區、完善基礎設施建設從而幫助製造型企業升級。日本大量的投資越南的基礎設施的建設，為越南政府提供貸款，從而贏得如鐵路、公路、汽車製造等領域的開發與發展合同。同時，韓國大量投入消費電子產品的工廠，三星、LG 等公司為代表的韓國企業開始在越南設立工廠，逐步轉移生產鏈去越南。
上圖為胡志明市中心 CBD 區域
2015 年，越南釋放出了很強的發展製造業和出口的信號：加入了 TPP（環太平洋夥伴關係協定）和 AEC（東盟經濟共同體）。東盟共同體去年正式成立，11 個 東南亞國家希望像歐盟一樣共同促進金融、經濟和人才流動的發展。TPP 則極大的促進了越南未來與發達國家如：美國、日本和澳大利亞的雙邊貿易合作。根據彭博（Bloomberg）報道，TPP 對越南起到的積極影響要高於其他國家，僅 TPP 內部的貿易都將促進越南 GDP 在未來 10 年間增長 20%。
FDI 的增長同時也讓很多外國人來到越南工作生活。大部分的投資者來自中國（包括香港、臺灣），韓國、日本和新加坡。目前為止，已經有超過 10 萬註冊的外國人在越南生活工作。
上圖為胡志明市 Masteri 住宅項目
旅遊業蓬勃發展 - 點燃旅遊產業投資
旅遊業是越南發展速度最快，也是最有潛力的一個產業。有著 2000 公里的熱帶海岸線，越南的海濱城市逐漸成為了國內外遊客的旅遊勝地。2016 年上半年，由於新開通了越南旅遊城市（如芽莊、峴港和富國島）的直飛中國和其他國家的航班，國際上來越南的旅遊人數同比增長了 21%， 其中中國遊客增長了 47%。通過世界旅遊業理事會發表的報告看，越南旅遊業在接下來將會有突破性的增長，從理事會發布的下圖可以看出，從 2010 年開始，旅遊人數和消費開始加快上漲。
伴隨著旅遊業的冉冉升起，旅遊相關的房地產業開始火熱起來。國際大型酒店集團，如希爾頓，凱悅，JW 萬豪已經進入了越南最旺盛的旅遊城市。赹南國內的房地產商，如 Vin 集團，FLC 地產，太陽集團等也提前進入該領域，建造酒店和大型娛樂設施。當下，越南有三處大型賭場在建，總投資 150 億美金，用來吸引以中國為主的遊客。
其中，富國島和峴港是最具發展前景的旅遊城市。峴港已經成為了全國第三大城市，並且被評為越南最宜居城市。現在大約有 1500 套在售房產，同時有 25 處在建的房地產項目，其中包含了洲際酒店和萬豪酒店項目，除此之外還有 54 處項目待審批。
堅定的政策 - 持續的房地產發展
房產銷售量的逐年上升很大程度上有穩定的金融市場和逐漸下降的利息造成的。通過一系列的財政和貨幣政策，越南政府極大程度上的降低了金融危機之後出現的較大通貨膨脹，同時貸款利率也有顯著下降。銀行也開始首次實施了 10 年及以上的貸款，這些持續且堅定的政策刺激著越南國內房地產市場的需求量上升，尤其是在大城市的剛需購房者。
除金融匯率調控之外，在 2015 年 7 月，越南跨出了開放房地產的開拓性一步，新修訂的《住房法》允許外國投資者購買越南房產，產權為 50 年。雖然對境外投資者有一些土地和房屋販買數量的限制，但是這些限制對於個人投資者來說並無影響。這個政策的下達對於刺激資金流入，吸引亞洲投資者起了非常正面的積極影響。同時，這也對房地產市場帶來新的催化劑。外國人可以購買、出租、抵押、交易和繼承房產。這會增加在住宅市場裡的資本流動性，並催化房地產的復甦。在剛剛頒佈對外國開放的政策後的 2 個月內，已經有 1% 的越南住宅被外國人所購買，大部分是在越南工作的日本和韓國人。（來源：Savills 2015）我們也預計著外商直接投資（FDI）還會因此而增加。
上圖為胡志明市 Thu Duc 地產項目
城市化進程 - 人口流入和收入增長
從人口的發展上看，越南還處於一個人口的上升區，60%的總人口還處於 30 歲以下的年齡。未來的年輕勞動力的不斷增長也會刺激著越南經濟的持續發展。由於只有兩個主要城市，胡志明市和河內擁有著穩定的人口流入。到 2025 年，城市人口預計要達到將近總人口的一半，這就需要額外的 510 萬的住房供給。而大城市的現狀即是很有限的房地產開發，和難以買進的稀缺城市內土地資源。由於土地的私人永久使用權，大部分的土地被繼承下來，居民不願意賣出。然而，居民房屋面積小，質量差，眾多家庭成員生活在一起，這種情況使得年輕人有了自己搬出買房的剛需。所以，土地的升值潛力巨大，持有土地並進行投資在越南將會有很好的回報。
人均收入的提升和城市基礎設施的逐步完善，漸漸造就了兩個一線超大城市，胡志明市和河內市，在他們周圍也出現了衛星城市群。中等收入和富裕階級（MAC）在越南的人口預計將會從 2012 年的 1200 萬人到 2020 年的 3300 萬人，這種現象會極大的刺激中高端房地產的需求。如下圖所展示的，大部分 MAC 人群將聚集在兩個一線城市附近。（來源：BCG 越南與緬甸報告）
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