文 | 歐陽捷
導讀：投資者永遠不會撤退，只是，可能需要轉換市場了。
前兩天，每日經濟新聞有一篇文章，說的是：有香港來的客戶到上海來搖號買房。
那是一個高檔住宅樓盤——上海翠湖天地，售價12.8萬元/平米起，據說最高22萬元/平米。
▲翠湖天地房價與新天地區域房價走勢
本來，上海樓盤開盤搖號已經不是新聞了。
但是，這個項目公佈的搖號排序385組客戶當中，內地客戶有125組，非內地客戶46組，公司客戶214組。
這批購房者中，公司客戶佔到了55%。
為什麼在上海這種住宅嚴重供不應求的城市還會允許公司買房？
房子是用來住人的，不是用來住“公司”的。
有限的住房本來是不應該供應給公司的。
如果我們不能保證住房供應，我們就不應該允許公司購買住房。
顯然，這已經成為“房住不炒”限購政策的“後門漏洞”，為包括香港居民在內的投資者敞開了變相投資的方便之門。
01 調控已經驅離投資者了嗎？
在2013年前後，重慶市的住宅供應量很大，導致在2013-2017年之間房價始終徘徊在6900元/平米上下，是投資客正眼不瞅的地方。
但是，2017年初，這座城市的房價就開始飆升。
重慶市成交住宅面積已連續5年位居全國前4位，僅去年就高達2518萬平米。
這麼大的成交量，哪裡來的這麼多客戶呢？
有本地縣鎮客戶進入重慶市區，也有四川地市客戶來到重慶，甚至還有北京、上海、深圳、溫州的客戶也來到重慶。
為什麼外地客戶不遠千里來到重慶？
顯然不是為了自住購房，只因為重慶不限購，而且房價漲了。
漲房價，是可以帶動購房者恐慌性入市的。
當然，不只是重慶，青海、西藏的客戶奔赴成都買房，顯然這也不是城鎮化想要的結果。
房產投資是這些投資者遠道而來的唯一目的。
顯然，投資客從來沒有離開樓市。
他們最終是投對了，因為重慶、成都的房價上漲回報令其滿意。
眾所周知，在投資渠道極為匱乏、金融產品隨時閃崩的如今，唯有房產是看得見、摸得著、轉手容易、睡覺踏實、不會血本無歸的投資品。
投資，已經成為全民的焦慮。
害怕輸在起跑線上的何止是孩子，還有父母。
騰訊一箇中層告訴我，沒孩子時，一年掙個50萬元夠花了，有了兩孩子，100萬元過得緊巴巴，光是學前教育就要數十萬元，沒錢真的沒法過。
女怕嫁錯郎——只能先投資自己。雖然傳統上看，結婚娶媳婦是男方買房，可現如今，買房的女孩越來越多，哪怕沒有結婚，也會在父母的幫助下先買了房，買房就是為自己買保險。
男怕沒資本——女孩子的眼光越來越高，青年男子拿什麼證明自己？中年危機更甚青年，全家重擔繫於一身。
焦慮——家庭被財富拋棄，焦慮——職業被時代淘汰，焦慮——資產被貶值縮水。
焦慮的唯一解藥只有——投資。
投資的唯一路徑似乎仍只有——房產。
焦慮之後便是恐慌。
恐慌的結果便是一致性地買房，進而導致共振式的房價上漲。
02 全球房價同步性似乎成了問題？
美國的休斯敦、西雅圖、舊金山的房價一路飆升，加拿大的溫哥華、多倫多房價也快速上漲。
美國買房時賣方報價、買方競價。
我有個朋友在舊金山，去年初買的公寓式別墅83萬美元，今年三月隔壁的同型房子報價85萬美元，最終報出了104萬美元的成交價。
多倫多住房缺口高達9萬套，住房均價從2017年2月的40.35萬加元/套上漲到一年後的47.92萬加元/套，上漲18.76%。
我們相信，這不是因為自住購房供應不足而導致的缺口，更有可能是因為投資者湧入導致房價上漲、恐慌性購房帶來的短缺 。
不過，這並不全是華人炒起來的，據說華人買房佔比只有15%左右。
別以為外國人不喜歡買房，不買是因為沒錢。
只要房價上漲，買房的人就會越來越多，因為房產也是投資品，而且這是全球性的共振行為。
國際貨幣基金組織發佈的最新一期《全球金融穩定報告》指出：“全球金融危機以來，房價上漲一直是許多國家經濟復甦的一個特徵。40個國家和發達經濟體和新興市場經濟體44個主要城市的房價同步性總體都提高了”。
報告認為：“近幾十年來，世界各地的房價越來越多地呈現出同向、同時變動的趨勢，不斷加深的金融市場一體化在其中發揮了重要作用。其結果是，一國的房地產市場對另一國房地產市場的走勢更加敏感。世界某一地區若遭受經濟衝擊，將更可能影響到其他地區的房地產市場”。
房價為何會變得更加同步？
報告還認為:“為了刺激經濟增長，全球央行長時間維持著極低的利率，造成了借款成本較低的漣漪效應，經濟增長又推動了住房需求、進而推高了房價。當然，投資者追尋更高的回報，富裕人群尋找安全投資，也是房價上漲的推動因素。
房價的表現正越來越像股票和債券等金融資產，在那些對全球資本流動更加開放的國家，樓市和股市的價格往往與全球市場更為同步”。
這本質上是通貨膨脹的另一種表現，全球量化寬鬆和利率低迷導致了結構性通脹——資產泡沫。
歐美不僅在一些熱點城市房地產市場上出現泡沫，更大的泡沫表現在股市。
美國道瓊斯指數從2009年的跌破6800點上漲為如今的24000點。
英國富時100是同步性上漲的。
德國DAX30也是同步性上漲的。
法國CAC40還是同步性上漲的。
就連日本日經225也爬出低谷，與歐美市場同步了。
中國表現為樓市的泡沫，一二線城市和相當一部分三四線城市在去庫存的帶動下，房價輪動上漲，如果沒有2016年10月以來的調控，房價這棵樹真的就長到天上去了。
房價的上漲帶來集體的恐慌，嗅覺靈敏的投資者的搶先入市，帶動剛需和改善型需求的恐慌性入市，導致了市場的供求關係逆轉，不獨一二線城市大多處於低於6個月的庫存去化週期，很多三四線城市的庫存去化週期也低於6個月。
房價上漲與無房可售成為相互作用的“兩腿泥”，交替推動著全球樓市泡沫的同步性不斷加劇。
其中，投資者永遠扮演著領跑的角色，而且，投資正在全球流動。
03 中國房價會脫離全球同步性嗎？
2015年啟動的去庫存帶來了一二線城市的房價暴漲。
2016年的棚改貨幣化帶來了三四線城市的房價暴漲。
2017年，在行政干預的樓市調控下，房價得到了一定的抑制，但卻依然上漲。
不僅是三四線城市，一二線城市也在繼續上漲。
在38個一二線城市中，只有上海的房價是真實下降的。
上海房價下降是因為政府嚴厲地控制預售證價格和銷售備案價格，而且幾乎是唯一做到住建部提出的“在2016年10月的基準上，房價環比不上漲”要求的城市。
2018年呢？
縣城去庫存和棚改的三四線城市也會帶來一波投資機會，因為大多數三四線城市和縣城房價都是不受控的。
一二線城市房價呢？不上漲也很難。
過去我們說過，房價不可能一直控制在2016年10月的基準上。
也許2017年可以。
2018年呢？2019年呢？2020年呢？
構成房價的各項因素中，土地價格未降，因為去產能和抓環保，鋼筋水泥等原材料上漲了，人工成本上漲了，融資成本上漲了，稅費其實變相也上漲了，房價焉能維持不上漲？
因此，房價將“漸進式放鬆”。
何謂 “漸進式放鬆”？
以上海為例，2016年房價收入比為28.3，2017年房價環比是下降的。
假定2018年允許房價上漲1%，2019年允許上漲2%……，2022年允許上漲5%，仍然低於年均8%的人均收入水平增長幅度，房價收入比將下降到19.6。
只要房價漲幅控制在不超過人均收入水平幅度之內，房價泡沫就不會繼續膨脹。如果房價漲幅控制在CPI之下，房價泡沫就會更快地變小。
中國要做的事情就是：要讓房價泡沫不能繼續膨脹，最好有所收斂。
可以預見，一線城市限價令將持續未來五年。
但是，我們會脫離全球房價上漲的同步性效應嗎？
這取決於城市政府的態度，就個別城市來說，短期脫離的可能性是存在的，比如上海。
但大多數城市政府依然有頑強的土地財政衝動，抑制房價也抑制了土地財政，當城市政府希望藉助亞運會、上合峰會、冬奧會等等重大國際活動來推動城市基礎設施改善和經濟發展的時候，唯有土地財政，才能真正幫助城市實現發展目標。
城市政府不會心甘情願地放棄土地財政依賴，潘多拉的盒子打開之後，地價、房價、投資、投機、兩極分化、房地產稅……都已伴隨而來。
04 可以給投資者一個洩洪渠道嗎？
我們過去說過：“錢多了，錢就不值錢，對應錢的一切東西都變得值錢，尤其是不動產”。
一方面，在全球主要經濟體量化寬鬆的貨幣政策環境下，較發達城市的資產更安全，對全球投資者都有致命的吸引力，包括美國的波士頓、紐約、舊金山、洛杉磯，加拿大的溫哥華、多倫多，英國的倫敦，中國的香港、北京、上海等等。
另一方面，房地產公共政策的調整反方向地促進了房價的上漲預期，吸引了投資者，引發了剛需和改善型購房者提前入市，導致供求關係出現失衡。
有些房價上漲過快的城市出臺了抑制性措施，包括溫哥華、香港、上海等地的加徵契稅、提高交易門檻、限制外來投資（限購）、限制銷售房價等等。
但是，投資永遠不會因為政策抑制而消失。恰恰相反，投資者永遠都會尋找政策的後門漏洞，也會善用政策的反作用力，而任何政策都一定會存在後門漏洞，也存在反作用力。
也許，上海允許公司買房是為“市場歸市場、保障歸保障”預留了“後門漏洞”？
以公司名義買房的成本遠高於個人購房，一方面不能貸款，需要全款付清；另一方面稅收更高，無論是買賣的契稅、轉讓的交易稅還是持有的房產稅，兩者都非常考驗經濟實力。
不過，對於喜好投資的大款而言，這根本不算什麼，更何況，現在中國剛需買房也已不鮮見全款買房者了。
與其為投資者留有這樣的“後門漏洞”，其實不如大大方方放開高端市場。
讓富人多買點房子，地價賣得越高越好，多一些土地財政用於城市建設和民生工程，同時把錢留在國內、還可以吸引海外資金，其實是一石三鳥的好事啊。
高端住宅是奢侈品，量少價高，需求不多，對市場的影響並不大，也不會影響普通住宅的房價預期，近日刷新紀錄的1033萬元/平米的香港豪宅已經不會引起太多的驚歎了。
政府首先應當調整房價統計口徑，把高端住宅房價與保障住房房價、普通商品住房房價分別統計，政府只需管制保障住房房價，指導普通商品住房房價，放開高端商品住房房價。
對於保障性住房，應當實行土地劃撥制，房價由政府確定，同時設置好進入與退出機制，幫助貧困群體實現“住有所居”。
對於普通商品住房，可以實行“限房價、競地價”策略，以合同規範約束房價漲幅，達到抑制房價過快上漲的調控目標。
給投資者必要的投資渠道，炒房可以到高端商品住房市場，政府只要土地財政和稅收就好，真正實現“保障歸保障，市場歸市場”。
放開普通和高端商品住房限購，讓商品住房可以投資出租，豐富和完善租賃住房市場。
如果政府擔心投資引發普通商品住房房價上漲過快，只要修改法律授權體系，賦予城市政府現有稅種之下的稅率調節權限即可。
比如，允許城市政府實行所得稅和契稅的累進制稅率調節，房價上漲越多、稅率越高，就可以起到抑制房價過快上漲的作用。
當然，稅率調節也是雙刃劍，調節過度，也會讓投資者用腳投票，轉向稅率低窪、獲利更大的城市——甚至是國際城市。
05 很快會放開資本項目出海了嗎？
有媒體朋友問我：中國進一步擴大金融業對外開放，對於房地產行業會有什麼影響?
我的理解是：博鰲論壇上，央行行長易綱先生的表態更具操作意義。歸納起來，傳遞了4點核心觀點：
1）易綱先生提出：“中國目前實行的是穩健中性的貨幣政策，主要經濟體央行資產負債表收縮問題，我們在很早前就已經預期到了這種變化，所以已經完全準備好了”。
央行其實已經縮表，目前流動性緊平衡的政策目標是非常明確的，通過MLF、SLT等為工具的流動性頻繁收放，實現了中性偏穩健的貨幣政策目標。
允許符合條件的外國投資者來華經營保險代理業務，放開外資保險經紀公司經營範圍，有利於保險業務補短板，特別是養老保險，也將吸收相當多的社會資金。
社會資金趨緊，流向房地產的資金更緊，投資者被迫轉場，高槓杆、低週轉的房企必須特別小心。
2）易綱先生指出：“中美利差處於比較舒服的區間”。
未來中美利差是否還會保持在這種比較舒服的區間？如果是的話，美國加息，中國也會跟隨加息，否則可能就不舒服了。
正如我們前年底就提出的“錢少且貴”，未來將更加明顯【2016-12-18微信文《歐陽捷：明年樓市沒有黑天鵝》，點擊鏈接可直接閱讀】。
對於房地產來說，收斂是必然的：
客戶錢少且貴、需求受到抑制；
房企錢少且貴，投資必然下降；
政府錢少且貴，基建自然放緩。
而且易綱先生認為：“目前中國仍存在一些利率雙軌制”，未來“最佳策略是讓這兩個軌道的利率逐漸統一”。
這就意味著基準利率遲早將會上調，也許時間不會太久了。
3）易綱先生指出：“中國金融穩定的首要任務是要保持債務水平的穩定，並讓債務結構更加優化，平衡好政府債務、企業債務及個人債務”。
債務的結構性調整優化，就意味著有債務下降的部門，就會有債務增加的部門，政府部門、企業部門的負債率都很高了，只有居民部門的負債率還有空間。
因此，居民部門的槓桿率還有可能會提高，換句話說，居民貸款還會增加，但增速需要平衡、放慢腳步。
這也意味著房地產的需求會減少、增長也會放緩。
4）易綱先生明確：“當我們進一步推動金融業開放時，我們會考慮資本流動這個問題，我們希望資本流動平穩，其有利於全球配置資源。
從外國投資者角度看，隨著中國股票和債券納入MSCI和彭博指數，外國機構投資者需要配置此類資產，因而需要投資中國股市、債市。
與此同時，中國投資者也需要在全球配置資產。
目前，中國投資者的全球資產配置比例偏低。隨著中國開放度進一步擴大，中國百姓和機構可以更大程度地在全球配置資產。“
這就意味著：一方面，外國機構投資者進入中國資本市場特別是股市，將改變目前A股大量散戶的格局，有利於促進價值投資理念的落地；但同時，也會讓股市相對平穩，吸引更多資金轉向股市，抬升股市，並減少房地產需求、抑制房價泡沫。
另一方面，投資海外房地產又可以回到正常軌道上，中國百姓和機構可以在全球配置資產，也將轉移國內購房需求，降低房價上漲預期，弱化國內房地產的投資價值和保值功能。
所有的政策指向都在收斂房地產，央行行長的表態不過再一次印證了這一點，房地產市場量價齊升的格局基本不復存在，少數城市的漲價並不代表週期性投資機會，現在投資者需要準備子彈，時刻準備著。
在國內貨幣收縮、樓市限價、股市低迷、資本開放的大背景下，房地產很難有意外驚喜的表現了，未來數年，都將是沒有黑天鵝的時代。
但是，投資者永遠不會撤退，只是，可能需要轉換市場了。
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