蘇州，樓市，曾經經歷了瘋魔上漲期，房產市場多次成為國家重點關注對象。
這兩年，在各類調控政策之下，如今的蘇州樓市，房價已經趨於穩定，但是在地段優勢、學區優勢、產品檔次不同下，板塊之間、產品之間開始拉開檔次，整個市場逐級劃分，迴歸理性。
每年從3月、4月開始，新房和二手房都進入成交旺季，今年由於疫情的影響，傳統旺季稍稍延遲了些，特別是二手房市場，看房受到限制，更別說成交了，甚至有不少人開玩笑 ：不能帶看，中介都去賣口罩了！
進入4月份，疫情防控取得階段性的勝利，二手房市場也開始回春，接下來的市場，你可能會感受到一個現象：樓市兩極分化，剛需房、學區房成交火；價格方面，有的二手房價格不漲反跌，而有的小區卻能逆勢上漲！
數據來源中國房價行情網3月價格
小編統計了蘇州各個區域比較熱的小區房價，姑蘇區朗詩南門綠郡價環比上漲10%，仁恆公園世紀、網師花苑則出現下跌；園區星灣周邊小區二房上漲3%-4%，也有小區環比下跌近5%；其他幾個域也是這樣情況，
受地段、學區等因素的影響，價格都出現不同程度的波動。仔細觀察疫情之後，有三類小區房價在穩步上漲，而且在接下來的二手房市場之後，這些小區房源將會得到市場購房者的持續關注。
第一類：剛需！配套完善、總價低
疫情之下，經濟停擺，各行各業都受到不小的打擊，樓市亦如此。但是，不管這個市場如何變化如何波動，剛需的需求是堅挺的。
此次疫情，讓不少人意識到現金流的重要性，改善、投資客群不再盲目加槓桿，這類購房需求被抑制，而剛需的需求並不會因此受影響。
在2020年2月份，蘇州有相關機構做過調查顯示，價格依舊是大家購房優先考慮的因素，剛需對於價格更是敏感。
如今的蘇州，剛需能接受的單價也就在2W左右了，而隨著各個片區置業門檻越來越高，總價200萬的房子都分佈在比較偏遠的郊區了，重點板塊低總價房源幾乎絕跡。
當然除了價格，剛需也要考慮生活配套和交通通達性，多重影響之下，不少購房者都會選擇主城核心周邊的二手房了。
從蘇房網3月二手房成交排行榜單上，即可發現，成交火熱基本都是價格剛需、配套成熟的小區。
三個月，同戶型房源單價漲3000元/平
近日，新區滸關核心小區旭輝悅庭一套75平的2室成交總價176萬，單價23343元/平，是該小區目前蘇州貝殼網上成交單價最高的房源，成功刷新小區房價，而且近期成交週期都比較快，3月份成交的兩套成交週期為17天。
從貝殼網站數據顯示，小區相似面積大小的房源在去年12月成交時，單價還在2.0萬/㎡左右，也就三個月的時間，小區單價上漲了3000元/平。
此外，有中介透露，4月份開始，二手房帶看量逐漸上來，一些體量大的剛需小區，帶看、成交量都明顯回暖。
第二類：公民同招之後，小面積學區房更香
每年的金三銀四都是學區房火熱的時間段，主要受制於落實時間節點和學校招生節點的影響。今年，江蘇省頒佈了“公民同招”的政策，學區房更香，一定程度上刺激了部分學區房的需求。
在最近的二手房市場中，大家可以看到，學區房成交兇猛，成交價格上漲，成交週期也非常短暫。
學區最火的板塊就是新區獅山板塊和園區湖東板塊，近期這兩個板塊的二手房也走了不少。
好的學區房，725萬，5天就成交
3月28日，新區獅山荷瀾庭成交一套120平房源，該小區位於獅山核心區域，對應的學校是新區實驗小學，這是新區最好的公辦小學，在整個蘇州也是幾所頂尖公辦小學之一。
這套房源總成交價725萬，均價達到了60151元/平，成交週期僅5天。而在2019年2月份，該小區同面積段房源成交均價也就在50000元/平上下，一年的時間，單價就上漲了10000元/平，勢頭有點猛啊！
無獨有偶！同樣學區房熱點區域，近期位於園區湖東的中央景城一套110平房源，成交週期僅20天，總價650萬，成交單價59091元/㎡，對比1月份同面積段房源，單價上漲了近
4000元/平。
好的學區房價格已經漲到一個高度，基本穩定，但是有學區加持，這些小區在每年的3月、4月都會又迎來一波上漲期，都是衝著學區，主要考慮還是一個名校的入學通行證。
第三類：好地段！永遠不會出錯
在置業過程中，地段的重要性可以說是毫無爭議的。
在二手房市場，除了配套不錯的剛需房、學區房之外，還有一類房源價格上漲明顯，而這部分房源有個明顯的特徵：佔據好的地段。
蘇州的好地段，無疑就是園區雙湖板塊、奧體板塊、獅山CBD、滸關大潤發、相城元和·····當然，越好的地段對應的都是越高的價格，抗跌性也非常強。
以園區雙湖板塊為例▼
板塊位置得天獨厚，二手房最新成交單價56449元/平，板塊內都是一些價格較高的改善房源。
從鏈家房價數據顯示，近一年該板塊的成交價格一路走高，主要上升期是在4月、5月、9月、10月，這要是一個成交高峰期，今年的上漲數據還未顯示，大概率下，4月、5月、6月也將會是一個價格上升期。
寫在最後：在接下來的蘇州二手房市場上，以上配套好的剛需房、學區房，還有地段好的改善房，會繼續受到市場的追捧；而非主城、不帶學區、房齡老的二手房，將會更加難賣。
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