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時間來到3月下旬，又是一年財報季，各家財報逐漸出爐。
有人問：應該如何讀懂財報？在“房住不炒”的前提下，各家又是如何面對一年一度的大考的？看懂財報透露出的信息，瞭解了大航船的方向，居安思危的從業者購房者甚至上下游的人，也許會更寬心。
接下來還會繼續推出「數讀財報」系列，希望以獨特有趣的視角解讀枯燥的數據。比如，你能看到大家在房地產上掙的錢，有的在汽車上紮根，還有的扔到了農業，有的在做機器人，也有人在足球上玩票，還有人做房地產就是玩票……
解讀萬科，要看它的銷售業績、利潤能力、負債率、土儲等基本面說起。
1.銷售業績
2019年11月末時，萬科的銷售業績一度落後於融創和恆大掉到第四，不過年終還是追趕回到了第二。
萬科2019實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。萬科在全國商品房市場的份額約4%，在21個城市的銷售金額位列當地第一，在12個城市排名第二。
雖然萬科2019年的銷售業績增速趨緩，但作為行業夕日的老大，老大哥在各地區銷售排名依舊非常靠前。
2.盈利能力
萬科2019年公司實現營業收入3678.9億元，增長23.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤388.7億，增長15.1%。
歸母淨利潤增長不及營收增長，主要是公司毛利率下滑以及投資收益減少的原因。
公司的綜合毛利率從2018年的37.5%降至2019年的36.2%，下降1.3個百分點。公司投資收益從2018年的68億元下滑到2019年的50億元。
製表：地產觀察
有人問，萬科賣一套100萬的房子，賺我們多少錢，其實財報也給出了答案。賣一套100萬的房子，萬科平均賺13.50萬。
如果說年報是一次大考，利潤就是一道大題。
這已經反映在當前股價上，這次萬科的利潤普遍低於機構的預期了。回想起去年年底的時候，王石向媒體說萬科的業績非常好，一度帶動萬科股價飆升6%。
年報出來後，各大機構紛紛調低了萬科的預期股價，不過評級還是買入。
3.回款額
萬科2019年實現了結算收入3340.4億元，同比上升21.8%，結算均價是13600元/平方米，也略有增長。
從已售未結數據來看，截至2019年末，萬科合併報表範圍內有4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6091億元，較上年末分別增長15.6%和14.8%。
萬科的整體盈利能力其實隱藏了，也就是說，萬科在養膘過冬。
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4.一個很有意思的數據：萬科所銷售的產品中住宅佔到了86.4%，商辦佔10.0%，產品繼續堅持面向主流客戶自住需求的定位，144平方米以下的中小戶型佔比91.2%。
說明萬科還是定位於剛需和剛改，也就是說，純改善市場在未來可能還會有很大的需求。
5.負債率和現金儲備
萬科2019年年底淨負債率為34.7%，仍處於行業中較低水平，較2018年年底的25.0%上升9.7個百分點。短期負債為960億元，佔比為36.9%，較過去幾年有所增加。
2019年年底萬科的賬面賬上趴著1662億元的現金，這也是大部分房企所羨慕的，基本上沒什麼還款壓力。
地產開發是與銀行、保險相似的高槓杆行業，各家企業的資產負債率基本都保持在70%～90%，而且還普遍存在著明股實債和表外負債等隱性債務，但萬科竟然能以如此低的負債率位居前二，說明萬科還是被低估了 。
6.利息成本
如何評判一家公司是不是好公司？看它的融資成本是其中的一項重要指標。
今年流動性持續寬鬆的環境下，中小房企也許仍需要謹防危機，而萬科這種不愁借不來錢的房企，可能是最大的贏家。
萬科多元融資渠道通暢，利率遠低於業內平均水平。目前利用美元中期票據等工具融資，票面利率可低至3.15%。
進入2020年後，市場流動性明顯改善，疫情影響下市場貨幣環境持續保持寬鬆，萬科在3月份發行了兩期公司債券，合計規模25億，票面利率分別為3.02%和3.42%，其中3.02%的票面利率為公司歷史以來發債新低。
萬科低成本的銀行貸款和債券融資佔公司有息負債的78.5%，相比較起來，很多房企高企的借債利率，等於是把利潤都扔掉了大部分。
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7.土儲
萬科在建項目總建築面積約10256.1萬平方米，權益建築面積約6170.0萬平方米；規劃中項目總建築面積約5394.3萬平方米，權益建築面積約3360.2萬平方米。此外，參與的舊城改造項目按當前規劃條件，權益建築面積合計約492.9萬平方米。
在建、規劃、舊改加起來的面積超過了1億平方米，對比2019年度銷售面積4112萬平方米，就算2020年萬科不怎麼拿地，也能撐兩年了。
從萬科的土儲佈局來看，按建築面積計算，2019年新增項目71.5%位於一二線城市；按權益投資金額計算，79.9%位於一二線城市。
萬科很好的執行了自己“活下去”的目標，把業務重心都收縮在了風險較小的一二線城市。雖然整體利潤率有所下滑，萬科的整體基本面是非常好的，多數機構給萬科的評級還是優。
8.多元化
目前房地產市場增量已經越來越小了，對存量價值的挖掘變得更重要。
儘管在財務數據上體現較少，但2019年公司在房地產開發業務以外的新業務已經取得了明顯成績，在同業中處於領先地位。這些業務包括物業管理業務、長租公寓業務、商業地產業務和物流地產業務等。
物業服務方面：2019年萬科物業實現營業收入127.0億元，同比增長29.7%。
另外一個好消息是，萬科物業與戴德梁行成立合資公司，算是實現商業物業服務和設施管理的強強聯合。
結合之前我之前百思不得其解的一件事：作為宇宙第一大物業，萬科物業為什麼還不上市？而鬱亮也表示，萬科物業暫無上市計劃。
長租公寓方面：萬科自2014年以來積極佈局長租公寓市場，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。
2019年公司租賃住宅業務繼續堅持圍繞核心城市佈局，積極提高項目經營與服務質量，新增開業5.6萬間，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市。
商業運營方面： 2019年底公司商業平臺印力集團運營管理項目108個，覆蓋50多個城市，管理面積近900萬平方米，已開業面積為644萬平方米。
物流地產：截至報告期末公司物流平臺萬緯物流進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業建築面積1086萬方。
度假地產：目前萬科運營了吉林松花湖，北京石京龍與北京西山滑雪場三個項目。
目前來看，萬科的多元化是圍繞著自己所說的“城市服務商”來一步一步執行的。從另一個角度，萬科的多元化一步都沒脫離房地產。
9.萬科年報中披露了排名前十的股東，其中寶能系的前海人壽已經不見蹤影
只剩下佔股3.57%的鉅盛華，而鉅盛華的股份之前是姚老闆拿去做槓桿質押而無法流通。寶能所佔股份堪堪排名第五，已經沒有任何機會掌握萬科的話語權了。
也就是說，寶能幾乎已經清倉萬科。這其中有人算了一筆賬，寶能在萬科股票上大概賺了280-350億元。
這樣的萬科，你給它打幾分？
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