各位拍友好，我們將逐步帶你瞭解法拍，帶你們探究法拍的各個流程，關注福州的不良資產動向，幫助你們處理心儀已久的不良資產拍賣處置，將協助你辦稅過戶。今天我們來了解下競拍法拍房需要注意那些問題與隱患！
記得關注福州法拍易，讓你法拍路上不迷路！
什麼是“法拍房”？
“法院拍賣房產”的簡稱。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。
為什麼我們會選擇法拍房？
①最直接的優惠就是法拍房“便宜”，這是法拍房最大的賣點“撿便宜”，是“法拍房”對於購房者的最大誘惑！
按拍賣程序來說，“法拍房”都是先由法院委託專門的評估機構，出具房屋的評估價，一般（也不一定）低於市場行情價；而同時，法院為了吸引更多競價人參與，通常會設置一個比評估價更低的起拍價；
就福州而言，起拍價一般為評估價的8折！
房產（不動產）按規定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經過幾次折扣，價格已經十分優惠（誘惑）了。
而如果三次均“流拍”，法院則會以更低的折扣進行“變賣”，屆時價格會更低。
②是法拍房具有“不限購”的特性，也成為宣傳利器，簇擁者更多人的青睞！
目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時也衍生了許多與“房票”相關的灰色利益行業，費用幾千至上萬不等；加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以，破解限購的方法也越來越少，越來越難；
而“法拍房”，則是為數不多的合法避開限購的渠道之一。目前除北京外，其餘各大城市均未對“法拍房”實施限購。也就是說，購買法拍房，可以遊離餘政府的政策之外，不限購。
你真的買到物超所值的法拍房了嗎？
“真便宜”還是“假便宜”？
看似很便宜，動輒只有市場價6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以網友@JCX（化名）的親歷來看，真心不便宜！
據網友@JCX透露，他拍得的房屋位於福建永安市某小區，建築面積約為89㎡，開發商是建發地產，成交總價為56萬；
在辦理過戶中，轉移方（原業主）的稅費共計為35348元，承受方（購房者）的稅費為14521元，而按規定，兩項費用均由購房者承擔，合計佔總房價的8.87%。
除此之外，由於原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由購房者@JCX承擔，合計稅費加起來，超過了總房價的10%，比起同小區的普通二手房，已經沒有任何優勢了！
由購房者@JCX的經歷中我們總結了在法拍房中可能你們會遇到的幾種情況
“法拍房”的6大“深坑”
第一坑：多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。
比如他在福州有負債，房屋就被福州的法院查封，他同時又在廈門有負債，可能又被廈門的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難釐清的。
問題來了：法院之間，還有個叫“優先處置權”的操作；也就是哪家法院先起訴，哪家就有優先處置權；拍賣的錢，先還掉第一家起訴的法院的債務，剩餘的換另一家法院的債務；
問題是民間債務和高利貸，他們不知道房主已經變更。雖然理論上法律上，房屋的所有權歸你了，但是剛入住房子的時候，有可能會面對各種騷擾，所以購房者要有心裡準備。
所以法拍之前最好查清楚這套房子的債務問題與債務關係。
第二坑：辦證過戶之路，阻礙重重。
據網友@JCX的描述，在成交後的過戶歷程，也是阻力重重，不斷的有小鬼擋道：
比如過戶需要開發商提供一手資料（該房屋未出證），但該開發商就是不提供，不辦理，忽悠拖沓。最後@JCX實在逼急了，在開發商辦公室大鬧一場，總算得以解決；
另外，他的主理法官還算相對負責，碰到釘子時，還親自陪同出面協調過兩次，有些法院拍完之後根本不會配合（或者是出面也沒有用），還是得靠自己出面一個一個了難。
網友@JCX由於沒有房票，所以自己在開展法拍之前，研究過很多的“法拍房”，算是對流程及困難預計和準備都比較充分的了，但是最後還是找了當地的第三方法拍服務公司進行協助，最終還是花了兩週時間，才順利的辦好過戶的手續。
第三坑：惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果裡邊還有人住，這就需要清場才能交付了。
很多的司法拍賣公告裡，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重；
這些人套路很多，一般會把房子給“老弱病殘”居住，比如住個七老八十的老人，即便執行局法官和法警到場，誰又敢動她一下？
這一點網友@JCX也深有感觸：
他曾看中福州臺江區某名校旁邊一處法拍房，從拍賣公告來看沒有什麼問題，但是考慮那是安置房，通常都是一個家族或者一個村的人，只怕收房會有諸多困難，找了當地的第三方法拍服務公司去協助瞭解：
結果人家說那套房子最大的主人是另位一個人，佔著房子的又是另位一個人！但這些在拍賣公告裡都沒有體現。連當地的人都講：不管誰買到，基本沒有可能搬進去的。
更坑爹的是，還有些知道房子要拍賣了，趕緊找人補一個租房合同，時間好長（有些達20年），租金爛便宜，然後在你拍下後才發現有人理所當然的住在裡面，而根據物權法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去。
買房的最終結果，發現只是買了個房產證而已！
第四坑：稅費問題
&稅費欠費全由買方出
“法拍房”稅費的特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
&暗藏的天價過戶個稅
尤其提醒大家：如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅！
前段時間，據媒體報道：鄭州市民楊某花230萬元競得一套法拍房，過戶時被告知該房屋上一次交易是“直系親屬交易”，過戶總價只有500元，再次過戶需要繳納差價的20%個人所得稅，也就是230萬減去500元再乘以20%，近46萬元！
第五坑：戶籍遷入難，學區沒保障
目前沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，因此即便你過戶了不動產證，卻不能擁有房產雖在地的戶籍，如果你剛好是看中該套房的對應學區，你就要當心了。
最好自己或是委託當地的第三方法拍服務公司幫你去查詢，這樣可以省心很多。
第六坑：名義可貸款，實際操作難
淘寶上很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標註了“可貸款”的字樣，但實際辦理中，你發現由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件：
譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，這些都還是小case，關鍵是銀行 要貸款給你，得先辦理房產抵押；而你去住建委辦抵押，得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款；
看明白了沒？這就是一個“死循環”！
最後的結局是：你可以選擇一家當地的第三方法拍服務公司幫你解決資金問題，或是你找七大姑八大姨，乃至信用卡、高利貸和過橋資金，湊齊了全款房款，再去找銀行辦理抵押貸款。。。
面對法拍房”的種種“深坑”,我們該如何“避坑”
01、未清場的法拍房，堅決不去碰。
但凡未清場的法拍房，都有各種原因，比如家中有老弱病殘盤踞並惡意阻撓等，這些是競拍人所無法掌控的。雖然未清場的房屋可能價格更便宜，但風險極大，建議堅決不要去碰。
02、對於不是太俏的法拍房，儘量在“三拍”時再出手
一般的司法拍賣程序，“流拍”一次後，下一次拍賣會打折降價；而在三次“流拍”後，法院會直接進行折價“變賣”，如果想“撿便宜”，這會是個時機。
03、投資“法拍房”，需要你有慧眼識珠能力，或者在競拍前，能完整地查處該房產的抵押、債務和擔保情況，對該房屋做到“知根知底”。
04、相較線下的拍賣公司，淘寶的司法拍賣房源較多 ，但淘寶並不像其它商品一樣，提供售後客服，房產的所有情況，得自己去摸清楚，否則責任自負。
05、找到一家當地靠譜的第三方法拍服務公司協助你進行法拍工作，這樣可以幫你調查房屋情況，降低踩坑幾率，畢竟法拍房交易也是大事，調查清楚再出手，老百姓買套房子不容易，可以安心順心拿下物超所值的法拍房比什麼都值得。
總而言之，買“法拍房”有風險。如果你只是個平頭百姓，沒有太大的能量和資源，又不願意花錢請第三方法拍服務公司協助你進行法拍工作，就想“撿便宜”買法拍房，小編勸你還是趁早斷了念想，因為你很可能就撿到一個大麻煩！
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