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技術指導︱特邀律師鄭磊
1st
你所在的城市，房價很高，而且限購，甚至搖號，就算買得起也沒得選。通常，法拍房是可以繞開限購的。
法院希望房子能儘快出手，是鼓勵大家去購買法拍房的，為了降低買家的購房阻礙，法院和淘寶、京東合作，關於房子的信息，在網站上的司法拍賣頻道上就能查到。
2nd
起拍價確實比較低，但這不代表成交價低，甚至最終的成交價會高得離譜。因為現場「搶房」的氛圍會刺激腎上腺素。
2018 年 1 月 5 日，成都市高新區一套建築面積 101.35 平米的法拍房，起拍價 149.26 萬。平均每平米 1.4 萬，當時周邊二手均價 1.8 萬。便宜吧？最終成交價 213.76 萬，均價刷新到 2.1 萬。
而且很不幸，拍賣前，房主還欠了 1.1 萬元的物業費，也得買方承擔。再加上過戶時的稅金、手續費、登記費、水電費、車位費，絕對不會比正常二手房便宜太多。外加一堆麻煩。
再說個極端的案例。2018 年 8 月 17 日，浙江省最貴的法拍房屋，杭州濱江陽光海岸公寓，建築面積 1219.68 平米，最終成交價 1.13 億元，單價近 9.3 萬元/平米。而這個小區 7 月二手房參考均價才 8.5 萬元/平米。另外，還有 500 多萬的稅金。
3rd
如果這個價差還不能讓你心涼涼的話，再來看一下法拍房的購房資格。
法拍房一直被認為是限購政策的「法外之地」，但是國家已經開始堵漏了。
2018 年 4 月 27 日，北京市住建委發佈消息：必須有本市購房資格，才能辦理產權登記手續。
還有縣處級機關直接打臉省部級單位的：你可以拍賣，但我不給你過戶——
2017 年 5 月 31 日，江蘇省高級人民法院說：司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產限購政策的影響。
不到一個禮拜，南京市房地產市場綜合執法辦公室馬上跟進了一個新規定：通過司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執行。即購房者需具有購房資格。
國家機關互懟，最後吃虧的還是我們。如果因為購房資格沒法過戶，法院也不會退錢的，沒準早就拿去頂債了；找房管局，房管局受命於限購政策。最後只能是為社會做貢獻。
除了北京和南京，廣東（含深圳、廣州、東莞、珠海等）、海南（含海口、三亞等）、嘉興等數十個地區，都已經將法拍房納入限購政策範圍。
4th
如果你在上海，或者杭州、西安、武漢，這些城市雖然沒有對法拍房限購，但是購買法拍房的手續，同樣是非常複雜的。
這裡說的「非常」，是複雜到專業投資人士都不建議去操作的。
一部分是房屋本身的風險。
法拍房是沒法實地考察的，面積、裝修、樓層、採光都只能仰賴法院的公告，錯誤的可能性很高。
如果房子的前任是民間債務或者高利貸，很可能有人三天兩頭上門來鬧事。你當然可以報警，但也已經對你造成傷害了呀。
最重要的是，如果房子本身就有戶口登記，那麼跑路的業主是不會配合你遷出的，這回直接影響落戶和孩子上學。
還有法律上的風險。
法拍房很可能被多次抵押，被很多法院輪候查封；加上之前文章提到過的「買賣不破租賃」，如果有租客在房子裡，租賃合同期滿前，你是沒法強制要求他搬離的。
法拍房是法院拍賣給我的，出了問題法院不做售後嗎？
不會的。法院只管賣，很高冷的。
5th
如果你去競拍純粹是為了體驗新鮮和刺激感，也請記住，法院很高冷的，法院不跟你開玩笑。
1. 法拍房是要求在規定期限內付款的，否則你之前付的保證金會自動沒收。
2. 你堅持不付款，法院就得重新組織拍賣，回頭會找你賠償二次拍賣和你拍下價格之間的差價。
3. 如果你活生生把一套房子競拍出了天價又不付款，製造了勁爆的新聞標題又不履行，可能不止罰款，還會因為「擾亂正常司法秩序」被拘留，甚至坐牢。
現在，你還動心嗎？
名詞解釋*
法拍房辦理按揭貸款：
注意：法拍房的按揭手續必須在競拍之前走完，由銀行審核決定拍賣的房產是否可以按揭，以及貸款的額度。
1.允許法拍房按揭購買的城市比較少，目前僅有重慶、上海、珠海等城市試點；
2.即使是在可以按揭的城市，也必須要法院在拍賣公告當中明確該房屋可以按揭；
3.能為法拍房提供按揭服務的銀行和客戶經理很有限，在整個銀行的貸款服務裡非常小眾；
4.法拍房的付款期間很短（成交後的7-15天），在拍賣之前要提前辦好貸款申請和資格審查手續，並提供眾多材料。但由於競買成功的不確定性，銀行不一定願意提前審查；
5.銀行會要求買方必須提供階段性擔保才能提前放款，競買人必須承擔相應擔保的手續費。如：上海目前銀行法拍房貸款擔保主要與上海住房置業擔保有限公司合作，銀行憑他們的擔保函才可以提前放款。
附錄：參考法規
法拍房按揭貸款的大致流程：
1：競買人繳納競買保證金、取得競拍號後在房屋拍賣前與貸款銀行聯繫提出貸款預申請，向銀行提交《貸款預申請表》，以及身份證、戶口本、結婚證（離婚證）、收入證明、工作證明、銀行流水等資料，供銀行審核資質。
第2步：審核資格。銀行要審核將要參與競拍的房產是否能夠按揭（首要條件就是該套產權有產權證可以辦理抵押），並根據資信材料確定貸款額度。如果將要競拍的房產只有購房合同沒有房產證是不能夠做按揭貸款的。銀行經初步核查後，向競買人出具《貸款預申請情況告知函》。
第3步：競買人準備首付款並參與競拍。銀行按揭的最高額度是七成，根據各個銀行要求的不同，可貸額度不同。法拍房雖然不限購，不限售，但是銀行限貸。如果競拍人名下有其他住房貸款，那相應的首付款也要準備的更多。
第4步：競買人參與競拍成功後，在拍賣成交之日起2日內與法院聯繫，說明貸款意願並告知法院已在銀行辦理過貸款預申請，法院會向銀行核實競買人貸款預申請情況。銀行根據法院反饋信息核對競買人信息，正式核定首付款金額及貸款金額，並回復法院貸款工作聯繫單，確定首付款及貸款金額，同時通知競買人。
第5步：競買人在收到銀行首付款支付通知後2日內支付首付款至法院專戶。
第6步：競買人支付首付款後，以向銀行提供階段性擔保的方式（比如：擔保公司擔保、質押存單擔保等）向銀行提出正式貸款申請，並填寫《個人貸款申請表》，按照銀行要求提供相應資料。
第7步：銀行針對買受人的貸款申請，應自收齊買受人全部貸款申請材料後5個工作日內完成審批。貸款審批通過的，應自審批通過之日起1個工作日內向法院出具《個人貸款承諾函》，併發放貸款支付至法院專戶。
第8步：法院在收到競買人支付的首付款、銀行《個人貸款承諾函》及貸款後，出具拍賣成交確認書、相關執行裁定書及協助執行通知書，並會同銀行、買受人共同赴登記部門辦理房產的解除查封、註銷抵押、過戶及再行設立抵押手續。
一、《中華人民共和國物權法》（2007年10月1日施行）
第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
二、《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百一十一條 訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的，人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）偽造、毀滅重要證據，妨礙人民法院審理案件的；
（二）以暴力、威脅、賄買方法阻止證人作證或者指使、賄買、脅迫他人作偽證的；
（三）隱藏、轉移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產，或者已被清點並責令其保管的財產，轉移已被凍結的財產的；
（四）對司法工作人員、訴訟參加人、證人、翻譯人員、鑑定人、勘驗人、協助執行的人，進行侮辱、誹謗、誣陷、毆打或者打擊報復的；
（五）以暴力、威脅或者其他方法阻礙司法工作人員執行職務的；
（六）拒不履行人民法院已經發生法律效力的判決、裁定的。
人民法院對有前款規定的行為之一的單位，可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
三、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2015年2月4日施行）
第四百九十三條 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
四、《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（2017年1月1日施行）
第一條 本規定所稱的網絡司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產的行為。
第十條 網絡司法拍賣應當確定保留價，拍賣保留價即為起拍價。
起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並徵詢當事人意見。起拍價不得低於評估價或者市價的百分之七十。
第十二條 網絡司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發佈外，還應同時在網絡司法拍賣平臺發佈。拍賣動產的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣三十日前公告。
拍賣公告應當包括拍賣財產、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產已知瑕疵、相關權利義務、法律責任、拍賣時間、網絡平臺和拍賣法院等信息。
第十四條 實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺對下列事項予以特別提示：
（一）競買人應當具備完全民事行為能力，法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定的，競買人應當具備規定的資格或者條件；
（二）委託他人代為競買的，應當在競價程序開始前經人民法院確認，並通知網絡服務提供者；
（三）拍賣財產已知瑕疵和權利負擔；
（四）拍賣財產以實物現狀為準，競買人可以申請實地看樣；
（五）競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全瞭解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵；
（六）載明買受人真實身份的拍賣成交確認書在網絡司法拍賣平臺上公示；
（七）買受人悔拍後保證金不予退還。
第十七條 保證金數額由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十範圍內確定。
競買人應當在參加拍賣前以實名交納保證金，未交納的，不得參加競買。申請執行人參加競買的，可以不交保證金；但債權數額小於保證金數額的按差額部分交納。
交納保證金，競買人可以向人民法院指定的賬戶交納，也可以由網絡服務提供者在其提供的支付系統中對競買人的相應款項予以凍結。
第二十條 網絡司法拍賣從起拍價開始以遞增出價方式競價，增價幅度由人民法院確定。競買人以低於起拍價出價的無效。
網絡司法拍賣的競價時間應當不少於二十四小時。競價程序結束前五分鐘內無人出價的，最後出價即為成交價；有出價的，競價時間自該出價時點順延五分鐘。競買人的出價時間以進入網絡司法拍賣平臺服務系統的時間為準。
競買代碼及其出價信息應當在網絡競買頁面實時顯示，並儲存、顯示競價全程。
第二十三條 拍賣成交後，買受人交納的保證金可以充抵價款；其他競買人交納的保證金應當在競價程序結束後二十四小時內退還或者解凍。拍賣未成交的，競買人交納的保證金應當在競價程序結束後二十四小時內退還或者解凍。
第二十四條 拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。
悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
第二十五條 拍賣成交後，買受人應當在拍賣公告確定的期限內將剩餘價款交付人民法院指定賬戶。拍賣成交後二十四小時內，網絡服務提供者應當將凍結的買受人交納的保證金劃入人民法院指定賬戶。
第二十六條 網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍後應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。
再次拍賣流拍的，可以依法在同一網絡司法拍賣平臺變賣。
五、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2005年1月1日施行）
第八條 拍賣應當確定保留價。
拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。
人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
第二十五條 拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。
重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的佣金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金有剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執行。
六、《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行合國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號、2004年3月1日施行）
第一條 人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。
七、《江蘇省高級人民法院關於司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》（蘇高法【2017】91號，2017年5月31日施行）
1、司法拍賣是基於公權力行使的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為，個別地方出臺的房產限購政策，主要目的是調整市場自主交易行為，而基於公權力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不收地方性房產限購政策的影響。
2、各級法院在司法拍賣中嚴禁出現司法拍賣適用房產限購政策的說明或特別提示，在競買人諮詢或現場看樣時應當作出司法拍賣房產不受限購政策影響的肯定性答覆，鼓勵競買人積極參與競買，消除其後顧之憂。
3、依據相關法律和司法解釋規定，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。執行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債後，應向不動產登記部門提供執行裁定書和協助執行通知書，不動產登記部門應當依法辦理登記，拒不協助辦理登記手續的，依法採取強制執行措施。
八、《南京市房地產市場綜合執法辦公室關於明確〈關於進一步加強房地產市場調控的通知〉操作有關事項的通知》（2017年6月10日施行）
1、新購住房範圍包括新建商品住房、二手住房（含二次上市的保障房）、受贈住房、拍賣取得的住房等。
4、因司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執行，即購房者需具有購房資格；同時，取得者需要在取得不動產權證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案和登記手續，司法拍賣的成交確認時間在通知執行之日之前的，不執行住房限制轉讓政策，普通拍賣參照司法拍賣時間認定方式。
九、《廣東省高級人民法院、廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省司法廳關於印發的通知》（粵高法【2013】403號、2014年4月1日起施行）
第二條 人民法院在實施導致限購區域內的住房發生所有權轉移的執行行為前（執行依據要求辦理住房所有權轉移登記的除外），應當告知擬取得該住房所有權的自然人在指定期限內提交《購房資格證明》。該自然人不能提交的，人民法院不得實施相應的執行行為。
十、《西安市人民政府辦公廳關於調整我市住房交易政策有關問題的通知》（市政辦發〔2017〕59號，2017年6月25日施行）
1. 2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，購買的商品住房，自購房之日(以商品房買賣合同網籤備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區域範圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。
通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受前款規定限制。
十一、《杭州房地產限購政策範圍包括哪些》（2016年11月10日）
5.司法拍賣的住房是否在限購範圍之內？
答：不在限購範圍之內。
十二、《海南省住房和城鄉建設廳關於貫徹落實的通知》（瓊建發〔2018〕102號，2018年4月22日施行）
第五條 涉司法競拍房產，競拍人應符合海南省限購政策規定，拍賣公司在公開發布的拍賣公告中應予以明確。拍賣公司要對競拍人購房資格進行審查。
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