房價普遍高企，通過司法拍賣淘房不再是一件新鮮事，但是“撿漏有風險，下手需謹慎”，這一塊常常是專業人士才會觸碰的領域，對普通購房者來說該從何下手？
今天，就從以下五方面，教您如何從小白到高手！
1.何為“法拍房”
2.拍房流程和買入後的手續
3.拍賣雷區及如何掃雷
4.網絡拍賣常見疑問解答
5.實例解析
一、何為“法拍房”
簡單來說，法拍房是指被法院強制變現的房產。即債務人無力償債，被債權人經由司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下的房產拍賣，用拍賣所得款項來償債。
法拍房為何如此受追捧？因為它價格真的很低，甚至很多所處的地段都不錯。讓沒接觸過法拍房的人望而卻步的原因不在於房子本身存在什麼問題，而在於買這種房實在太折騰了，手續多、避坑難、風險大。
二、拍房流程&入手手續
但再怎麼麻煩也阻擋不了低價的誘惑，其實只要瞭解了其中的門道，法拍房並不是個麻煩。
拍賣流程
▲公示：法院在淘寶網上放出法拍房相關信息，包括地址、權屬、居住情況等。
注意：競買人必須認真閱讀“競買公告”和“競買須知”。
▲看樣：提前申請，並在約定時間由工作人員統一帶領前往拍賣房源看樣。
注意：一般公告中會提示看樣申請時間和聯繫方式。
▲報名：繳納保證金，通常為拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍。
注意：拍賣結束之前都可以提交保證金，但避免錯過，儘量還是提前1-2天為宜。
▲競拍：開拍後24小時，報名者在淘寶公開競拍，價高者得拿下房源。
注意：一般有5分鐘的延時週期，即拍賣10點結束，但有人9:56出價，則拍賣延長至10：01分結束，5分鐘內的每次出價都會觸發延時，直至無人出價為止。
▲交錢：拍下後保證金轉為房款，餘款在規定時間內付清。
注意：一般餘款結清時間為10個工作日，拍賣結束當天開始計算，特殊情況按要求時間結清，競買人可全款購買也可貸款。若悔拍將沒收保證金，情節嚴重將受刑責。
▲解封：從淘寶拿到法院聯繫方式，獲得拍賣成交確認書相關文件，解封房產。
▲解押：跑房管局、檔案局等部門，解押房產，出具房源是否滿五唯一等證明。
▲過戶：完成過戶手續，繳納各種稅費等，正式拿到房產證後收房。
注意：競買人承擔過戶涉及的一切費用和標的物涉及的其他欠費等。
入手手續
競買人成功競得標的，可能需辦理貸款手續，正式貸款流程如下：
提交貸款預審批材料申請 → 銀行調查預審批 → 簽訂拍賣成交確認書 → 繳納首付款 → 銀行審批 → 簽訂貸款合同 → 落實貸款擔保條件 → 銀行發放貸款 → 辦理房產過戶 → 借款人按月還款
競買人貸款需提供資料：
身份證、戶口本、結婚證、收入證明、銀行流水、國土局查檔單（無房證明）、拍賣成交確認書、支付寶截圖、成交價截圖、應買記錄截圖。
競買人付清款項後，過戶手續：
①拿到法院材料，首先要求法院解封房產。
②確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。
③洗白的同時，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關證明。
④拿到雙方的房產信息之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請。
⑤等房管局通知交契稅，以及辦理土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。
三、拍賣雷區&如何掃雷
1.購房名額
深圳法拍房已有限購政策，競買人購房前要搞清楚自己是否有購房名額。
2.保證金問題
報名參加競拍的保證金可不是筆小數目，要去到總房款的10-20%，所以必須慎重！如果拍到手不想要，不好意思，保證金沒收。（如果沒拍到，押金會在24小時退回支付賬號）
房拍拍提示：報名前，應將該房產的具體情況摸清，確定是自己所需。千萬別抱著報名玩玩的心態，一切後果由競買人承擔。
3.拍前調查
購買法拍房，拍前調查至關重要，很多人忽略了這一環節，導致拍完後悔。
法拍房一般存在以下風險：
A.拍賣房的房產屬性。包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證，如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛.
B.拍賣房產的產權共有情況。比如夫妻雙方共有產權；是否有第一債權人之外的其他債權人，如長期租賃合同；是否被其它機構查封。
C.拍賣房產是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以辦理解押，如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險。
D.拍賣房是否有大量稅費和欠費。包括土地增值稅、個稅、契稅、物業費、取暖費、水電費等。同時也要查看房屋現狀和破壞狀況，否則未來可能會因修繕需要大量支出，有的拍賣房可以現場查看，部分則因為種種原因無法實地察看。
E.拍賣房是否帶有租約。《合同法》規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。如果競買人拍下帶20年租約的房產，原債權人以有租約為由拒絕交接，情況將非常複雜。
房拍拍提示：競買者可以自行了解相關情況，如果覺得麻煩或者不太確定情況是否屬實，可以委託相關專業輔助機構進行查詢。
4.出價技巧
很多法拍房拍出比市場價還高的價格，是因為競價人的心態所致，大家你追我趕，滿足了一時的痛快，到頭來卻後悔莫及。
房拍拍提示：競拍前給自己定一個限價，超出這個價位及時收手。競拍時不必立即壓價，在5分鐘延時週期內隨機應變。
5.清場交付問題。
網絡掛牌的法拍房有四個主要來源，一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒收，四是無主房產。
最清白的房子就是按揭違約，原房產證和土地證在銀行手裡，拿法院成交書後去取，還有鑰匙，方便過戶。
最麻煩的就是個人糾紛，後期如果有其他債主上門討債夜長夢多。
需要特別注意的是，法拍房成交後，法院不會負責清場。
房拍拍提示：在競拍前，必須弄清楚房產的居住現狀，萬一遇到“老賴”只能走法律程序。也可委託專業輔助機構辦理協助過戶，費用視情況而定。
四、網絡拍賣常見疑問解答
1. 拍賣開始以後是否可以繳納保證金？
答：可以的哦，但因司法拍賣金額涉及較高，建議提前1-2天繳納，以免出現問題導致錯過拍賣。
2. 如何知道自己是否交保成功？
答：您交保成功後，即會生成競買號，則代表交保成功。如果拍賣已經開始，那麼原本報名交保證金的按鈕會變成“出價”按鈕，如果拍賣還未開始，報名交保證金的按鈕會變為“等待開拍”按鈕，拍賣開始後會變為出價按鈕。
4. 司法拍賣出價規則
1）全場首次出價只能為起拍價 2）加價幅度：只能按照加價幅度的N倍加價（N>=1且是整數） 3）首次出價者不可在自己首次出價領先的狀態下再次出價，需有第二人應價後可再應價，之後可連續出價 4）出價次數無限制，競拍週期內均可出價，出價時賬戶裡不需要有錢 5）在競拍週期內，出價後如果長時間沒有其他人出價，拍賣也不會提前結束，除非法院中止或撤回拍賣。
5. 保證金退回問題
一般在兩個工作日內退回。
法拍房從線下走向線上，透明度已經大大提高，大家不必擔心有什麼所謂的“暗箱操作”。從以上例子可以看出，法拍房的確存在很大的獲利空間，花上幾個月省了將近百萬，你還會覺得這是個“麻煩”嗎？
競買人觸碰法拍房只有建立在前期瞭解的基礎上，後續耗費的精力才不會太多。如果覺得沒有時間去走這些繁瑣的流程，也可以交給司法拍賣專業輔助機構，只需要付出額外的一筆成本，不過相對於巨大的差價，這也只是九牛一毛了。
閱讀更多 成都法拍房諮詢 的文章
