說到法拍房，很多人立刻聯想到“撿漏”。
動不動就六七折，如果200萬的房子，能便宜40-60萬，簡直讓人無法抵抗。可這是“真便宜”還是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
很多人會問，對於法拍房數量越來越多有什麼看法。
其實我知道你們想說什麼，但事實真不是那麼回事兒。
到目前為止，並沒有明顯出現斷供的現象。國內司法訴訟的週期較為漫長，法院拍賣房產光是從評估到拍賣，就需要半年多時間.
所以當下正在被法拍的房子，至少是2年以前涉案的。
目前上線的法拍房主要有四個來源，一是按揭違約產生，二是民間借貸違約產生，三是司法沒收，四是無主房產。
打六七折的法拍房能買到嗎？
我不知道大家從哪裡看到聽到的消息，至少最近兩年我沒有親眼看過這麼低的成交價。
阿里司法拍賣平臺早在2012年就已經上線，真正被關注是2014年。
那個時期，樓市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州這樣的一線城市，也要二拍才能成交。
隨著樓市回暖，加上法拍房這塊肉被很多人盯上，2016年之後住宅類法拍房，只要地勢不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高過起拍價，尤其是改善類市區次新房，都是被哄搶，成交價能達到市價的80-90%。
在樓市最火爆的時候，還出現過優質房源成交價,高於二手房成交價的現象。
給大家做個科普，法拍房第一次拍賣按評估價拍賣，第二次拍賣按評估價的80%拍賣，第三次拍賣按評估價的64%拍賣。
為什麼要買法拍房？
價格便宜，算是一個主要理由。
不受限購政策影響，所以對於沒房票的人來說，極具吸引力。
水究竟有多深？
賺大錢，都要悄悄的，一旦公開了，成了人人皆知的秘密，那基本就賺不到錢了。
法拍房就是這樣，如今圍繞它，已經有了一套完整的產業鏈，有多少雙眼睛每天盯著屏幕，刀已磨好，就等著肉上板了。
舉個2018年的真實案例，有位深圳男子通過法拍的方式,買一套市價550萬的學區房。
原本以為只需要花369萬就能撿到的便宜，在計算稅費後，反而變成了超611萬的燙手山芋。
這麼高的稅？原來這套房子原先由公司持有，登記總價不足5萬，與成交價相差太大，所以按差額的60%收取土地增值稅。一筆賬算下來，賠死了。
後悔了？不買了？那是有成本的，25萬保證金可不退。
法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西太多。說真的，計稅這種事兒都不算事兒，最難的是前期的調查和後期的收房，因為法拍房這個產物生下來就是伴隨著風險。
法院一般會明確告知：
本院不負責過戶和騰空入住；
稅費等相關費用具體明細請自行前往相關單位查詢；
標的物以實物現狀為準，本院不承擔變賣標的瑕疵保證。
沒錯，法院就負責賣，其他一概不負責。
風險究竟有多大？
不怕砸人飯碗，法拍房相當一部分，會有一些瑕疵。
所謂瑕疵，在我看來，有三個點非常棘手，會讓買家想死的心都有。
一是原房主不肯搬。
最高法專門出臺過，唯一住房是否可執行的司法解釋，如果被執行人確實只有這一套房可住，就不能強制執行。（當然，有少數地方執行局比較彪悍，也能強制執行）
最麻煩的是，裡面還住著老弱病殘。這樣的房子即便買下，也沒辦法實際佔有，打110都沒用，可以說是買法拍房最臭名昭著的風險。所以，最好不要碰非空置房。
二是存在多頭債務。
做盡調的時候，要注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。
最麻煩的是，房子抵押給了高利貸，查也查不到，最後真有可能上演電視上，在你家門口潑油漆的事情。
三是帶租拍賣。
這是常見的貓膩，說一次性付了10年租金的，都是老賴設計的騙局，
依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權後，不能對抗租客的租賃權。
所以根本沒辦法趕租客走，除非支付鉅額違約金。
稅是大坑
轉讓和受讓兩家的稅費，都是由競買人一人承擔，這個大家應該知道。
在稅費方便，各地的情況是不一樣的，每個案例的情況也不一樣。
就拿住宅來說，個人和個人身份交易相對簡單，競買人非首套要承擔3%的契稅，被執行人如果不滿五或者不唯一，還要承擔3%的個人所得稅，以及增值稅。
這些相對透明，總體來說，法拍房的稅費跟新房差不多。
什麼才是不透明的呢？上面我們提到，房子如果原先由公司持有，被個人拍下，那就要交土地增值稅。
如果房屋上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
原業主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由競買人承擔。
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由競買人負責承擔。
四.土地無法過戶
五.補繳差價，土地性質變更，物管水電燃氣費
六落戶問題
七 無法辦理按揭貸款，徵信問題，後續款項出現問題。
八.非理性成交導致過度溢價
是不是法拍房就真的不能碰？
至少外行別碰，千萬不要一味抱著撿漏的心態去買法拍房。
找中介？是一個解決方案，但必須是絕對專業的。有些是還是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次，晚上去一次，週末也白天去一次，晚上去一次。
多問物業和鄰居。遇到特別便宜的房子，最好別碰，畢竟盯上法拍的都不傻。
外地法院的案子要小心，網上都能查到案情，最好研究一下，公告和標的物介紹必須反覆看。
直到產權證拿到手和住進房子，才算法拍完全成功！
最後
法拍房不是不能買，而是一定要防範各種陷阱，親自調研清楚，避免買了個大坑。
二是要知道，法拍房早已是一個專業市場，高手太多，不大容易撿到明顯的便宜貨。把預期放低，能比二手市場便宜一點，就很好了。
對個人而言的話還是找助拍機構，提前規避好風險。圖個省心，並且避免過大的損失。
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