據阿里拍賣發佈線上拍賣市場數據研究報告，9月市場報告數據顯示：

9月成都市線上拍賣住宅成交235套，環比上月增加1套，線上拍賣成交均價為12811元/平方米，小幅上升0.67%，平均溢價率為31.20%，環比上升7.47%。

從數據可以看出，整個9月每天有將近8人繞開限購買入成都，成都拍賣市場成交量9月處於中等偏上水平，拍賣熱度有所上升，9月成都線上拍賣平均溢價率為31.20%，再創2019年線上拍賣市場住宅成交房產溢價率的新紀錄。

最近，確實有不少類似的信息出現在朋友圈：

“我司有多套優質房產出售，單價低於市場價的10%—40%，11區和高新區、天府新區都有房，不限購、可按揭，無需社保戶口，1—3個月可拿房產證。”

一時間，司法拍賣房引起不少購房者的關注。

司法拍賣房就是法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋，當債務人（業主）無力履行按揭合約，或者無法清償債務時而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房產進行拍賣，以拍賣所得價滿足債權，在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的司法拍賣房。

過去，私法拍賣房並不盛行。但由於限購、搖號政策使得擁有房票的人越來越少，二手房又太貴，老破小又看不上，因此不少購房者將目光聚焦到了法拍房上。今年以來，法拍房便出現“價量雙增”的趨勢。

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遊走於限購政策之外

法拍房悄然走紅

“僅上個月委託我們成交的客戶就超過80個，一方面是由於房價高企、限購政策嚴格。另一方面是因為人們對於司法拍賣房的接受程度越來越高。”成都天暉法拍工作人員告訴記者。

那麼，到底是哪些人在買法拍房？

2019年8月29日上午，來自安徽的王先生通過政府的公拍網上以低於市場價80萬競拍下一套位於青羊區的學區房。法拍房確實存在“撿漏”的情況，但像王先生一樣“運氣好”的也不多。

由於目前在成都沒有購房資格，但又希望能儘快安頓家人，解決好小孩的上學問題。所以王先生選擇了法拍房。

據王先生介紹，相較於普通的商品房、二手房交易，法拍房的流程較為複雜，前前後後還是經歷了半年時間。

目前，司法拍賣主要在5 個平臺進行，分別是：淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網。

“淘寶網和京東網比較熱門，拍品的種類和數量較多，參與人數多，如果是優質的房產競爭程度會比較激烈。另外 3 家平臺相對比較冷門，參與人數少，遇到優質房產，撿漏的機會相對較大。”據王先生表示，自己“撿漏”80萬的房源就是從政府的公拍網上拍賣所得。

除了王先生這樣有自住需求的“剛需”，購買法拍房的還有很大一部分“投資客”。

來自武侯區的羅女士經營傢俱生意多年，在成都有數套房產，已經沒有購房資格，但羅女士仍然想通過房產投資。

今年9月初，羅女士通過法院的APP看到了法拍房活動，“主要是價格便宜，起拍價248萬元，幾次加價最終300萬元成交了高新區南城都匯140㎡的法拍房。目前，同等戶型的房子市場售價在310—380萬，還是低於市場價。”羅女士說，最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了，身邊很多人都在談這個，想參與的人也不少。

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爆紅之後是非多

“不歸路”該不該走？

但是，真的有那麼多“便宜”可以撿嗎？

在價格優勢背後，法拍房的風險也是大大的。

首先：法拍房源於債權債務糾紛，因而有時即使順利拍下了房屋，也可能遭遇無法過戶和入住的情況。例如房屋存在長期的惡性租賃、房產本身手續不全、原業主還有額外的經濟糾紛等問題。法院和拍賣平臺通常是不會為清場提供幫助。

其二：法拍房交易的稅費與一般的二手房有區別，事先了解不足，就極可能掉入“低價房，高額稅”的坑中，或是有長期拖欠的物業費和水電燃氣需要承擔，最終進退兩難。

其三：

因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，而對於房屋存在的其它隱秘或暫時不能顯現的質量問題，都是不會詳細說明的。這樣一來，房屋質量就容易沒保障。

其四：法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續時，出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》，房地產交易中心即可准許過戶，但前提條件是產權明晰，且債務人配合交房。因此，實際操作過程中也出現了不少買受人無法順利過戶的情況。另外，如果法拍房原業主已經落戶，在競買者拿到房屋產權之後可以協商遷出戶口。但如果原業主不願遷出，法院也沒有強制其遷出的權利，因此競買人存在無法落戶的可能性。

來自大豐的曾先生就遇到過類似問題，他花費近200萬元通過司法拍賣購入一套房，沒想到，在收房時，原房主以不知情為由，拒不交房。曾先生找到法院申請強制執行，法院卻以自己在拍賣公告上註明過該房產“不交吉拍賣”（房子裡還有人居住）為由不予強制執行。

也就是說法院只負責拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個人購買法拍房時一定要認清是否為“不交吉拍賣”。

“法拍的商鋪有時也會出現風險，有些是帶了近10年的租約進行拍賣，也就是說即使商鋪獲得產權，這10年期間都無法清場或是轉租，很容易引起民事糾紛。”成都天暉法拍工作人員表示。

必須強調的是，法拍房可謂是條“不歸路”，由於司法拍賣本身的特性，購房人一旦決定凍結保證金參與競拍，就不能反悔，除非競拍失敗，不然就不要指望反悔拿回保證金。而且有一些司法拍賣房，房產和執行法院不在同一地區，競拍成功後辦理過戶手續相當複雜。

當然，隨著越來越多的法院在網絡上公開拍賣查封資產，司法網絡拍賣服務機構也應運而生。這些機構可以為購房者處理拍賣中大量繁雜的事務性工作，比如拍賣房源的背景調查、房屋產權過戶、入住前清場處理、實地看樣以及金融諮詢服務。

不限購、低於市場價10%—40%是近年來法拍房受到追捧的核心優勢，但產權不明、房屋瑕疵、費用不明確、有租賃無法入住這些潛在風險又使得法拍房有諸多不確定性。

那麼，法拍房這條“不歸路”到底該不該走？

其實，許多法拍房起拍價比市場價低，但有時候最後成交價卻比市場價高10-20%，從價格上來講，並不具備明顯優勢，還要承擔交房風險，因此，抱著“撿漏”心態入手法拍房的心態並不可取。只是，對於無成都購房資格的購房者，“不限購”的法拍房或許可以拓寬買房渠道，不失為一種選擇。

但是，由於潛在風險較高，因此需要購房者仔細甄別，篩選出相對安全的房源，理性競買，儘可能避免撿到“大麻煩”。最重要的是，要選擇產權明晰、無多重抵押的房源，並且需要實地看樣，全面瞭解實物現狀，房屋是否清場、是否有費用拖欠狀況等等。

與二手房相比，法拍房由於其複雜的利益關係容易出現瑕疵，需要購房者在拍賣之前一一排查，在拍賣前應認真閱讀競買公告，仔細甄別可能存在的風險，避免拍賣後造成各類損失。