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“今年不買房，明年買地王。”
2020年近了，中介的賣房話術又更新了。
調控三年，深圳再度出現地王。出乎意料卻又順理成章。畢竟，這裡是深圳，一年出了7條重磅政策、2個高光時刻的深圳。
回顧2019年深圳宅地市場，幾乎所有的數字都是上升的——
出讓12宗居住用地，與去年持平；
總建面約144.72萬㎡，同比上漲59.52%；
總成交價397.09億元，同比上漲291.61%；
平均樓面價約2.74萬/㎡，同比上漲144.62%。
數據向好，玩法更多樣。
為了控制地王，深圳年終土拍重啟“雙限雙競”模式，對地塊建成後的售價作出限制。此舉不僅使得房企搶地熱情驟降，也為來深建設者擠出了21萬㎡的人才住房。
2019年，深圳全年共計掛牌出讓居住用地13宗，其中12宗成功出讓，1宗無人競買。
12宗宅地總佔地面積約44.59萬㎡，同比上漲94.72%；總建築面積約144.72萬㎡，同比上漲59.52%；總成交價397.09億元，同比上漲291.61%；平均綜合樓面價約2.74萬/㎡，同比上漲144.62%。
2019年與2018年深圳出讓宅地宗數一樣，均為12宗，但面積、價格等各項數值同比均大幅上升，主要原因是2018年出讓的12宗宅地裡，有8宗用於建設70年自持租賃住房，只租不售，因此拉低了價格。
據@深圳買房計劃統計，今年深圳宅地分3次出讓，分別是——
年初出讓位於深汕特別合作區小漠鎮X2018-0005，由華僑城競得，已動工。這宗地容積率僅1.1，將建成低密度住宅。
年中出讓5宗，其中寶安尖崗山1宗、龍華民治1宗、光明2宗、坪山1宗，吸引了全國37家房企參與競拍。
△6·24土拍盛況空前
電建代表從北京直飛深圳舉牌，收穫光明中心區一宗靚地，越秀代表提前一天來到深圳，拿下尖崗山宅地，和“地王”泰禾院子做鄰居。當天土拍持續了3個小時，吸金223.84億元。
年終掛牌7宗，成功出讓6宗，位於坪山坑梓的G14313-8018因為靠近深惠邊界，地段不佳，無人競買。
年終的土拍採用“雙限雙競”即限地價、限銷售均價、競地價、競人才住房面積的方式出讓，與年中相比增加了“限銷售均價”，因此舉牌陣容沒有6月那麼強大，各地塊的報名房企僅個位數。
年終土拍收官戰共計吸金166.41億元。
值得注意的是，深圳今年土拍吸引華髮、葛洲壩、廈門國貿等多家外地房企。其中，五礦摘得坪山馬巒宅地，首入深圳。
“雙限雙競”，澆滅房企搶地熱情
這不是深圳第一次採用“雙限雙競”的方式出讓居住用地。
2016年12月14日，龍華、坪山、大鵬3宗宅地採用“雙限雙競”拍賣。碧桂園與保利首嘗頭啖湯，分別斬獲坪山、大鵬地塊，於2018年10月、12月入市，碧桂園鳳凰公館已售罄，保利香檳苑24季尾盤在售。
“雙限雙競”誕生前，深圳地王頻出。2016年6月，金茂、電建聯合體和龍光分別摘下龍華、光明地王；同年8月，深圳新會展中心一期配套商業用地招標出讓，以310億元創全國“總價地王”記錄。
業內普遍認為，此舉是為了控制地王，建立房地產市場平穩健康發展長效機制。
今年深圳重啟“雙限雙競”，與6月37家房企爭搶5宗宅地不無干系。
11月22日，深圳6宗宅地上線。與年中土拍不同的是，這次均限制最高銷售均價。其中，龍華地塊商品房最高均價為7.14萬/㎡，而當時地塊所在片區上塘的二手房均價約6.8萬/㎡。12月11日出讓的前海首宗宅地T204-0142亦如此，銷售限價9.9萬/㎡，新開盤項目備案均價已超10萬/㎡。
“限銷售均價”一舉澆滅了大半房企的熱情。
年中的5宗宅地，每一宗都吸引了超過10家房企競買，最熱門的光明小地塊有23家。而11月24日，坪山坑梓地塊無人競買，最熱門的龍華民治地塊僅有9家報名。
資深地產評論人朱羅紀表示，“雙限雙競”模式下，想要出現“麵粉貴過麵包”，那是再無可能了。
“地王專業戶”龍光單挑國家隊
據@深圳買房計劃統計，2019年深圳成功出讓的12宗宅地中，有10宗被“國家隊”收入囊中，民企僅有龍光和平安不動產。
6月24日，在逾1小時的龍華宅地爭奪戰中，龍光最終絕地突圍，以65.85億元、36700㎡人才住房的代價奪得，可售樓面價66988元/㎡。
這場爭奪戰共有11位選手參戰。起初，角逐在以華僑城、金茂、華潤置地等為代表的國家隊之間展開，二十多分鐘後競價達到最高限制地價，轉入競人才住房面積環節。
△金茂代表，舉牌時不忘保持電話溝通
在競人才住房面積環節的後半程，“地王專業戶”龍光突然殺入，與華潤置地廝殺，隨後中海也入場。拍賣官開玩笑道，“人才強深多多益善，感謝大家為深圳吸引人才作出貢獻。”
最終，龍光力壓對手，再落一子，順手刷新龍華單價地王紀錄。
△龍光代表舉牌
值得注意的是，11月22日的年終土拍，龍光也報名了龍華A816-0068地塊，不過並沒有舉牌。
30km²產業地全球招商，吸金5600億
12月18日，2019深圳全球招商大會召開，一次性推出30平方公里產業用地面向全球招商。
“今天，我就是一名招商專員。”深圳市委書記王偉中表示，只要是符合深圳產業方向和高質量發展需求的優質項目，深圳一定有地可落。
據瞭解，此次推出的產業用地規模大、分佈廣、類型多，30平方公里土地分佈在36個片區，市域內25公里，深汕特別合作區5平方公里，功能定位涵蓋總部基地、先進製造業、科研教育、人工智能、金融服務等領域。
根據深圳用地供應機制，重點產業和總部項目分別按照市場地價的35%、70%享受優惠，普通工業用地、新型產業用地樓面價約為500元/㎡、2300元/㎡。
招商當天，累計簽約項目128個，簽約總額5624億元。
好疼的中海
今年的三場宅地土拍，都有中海的影子——
6月24日，競得光明地塊A510-0151，舉牌53輪登上“光明頂”；
11月22日，斬獲民治地塊A816-0068，舉牌38輪再入龍華；
12月11日，雖止步前海但舉牌41輪，比競得者天健還多1輪。
△6月24日，舉牌的中海代表緊抿著嘴，神態嚴肅
2019年雖喜提兩宗靚地，但中海不容易。
光明地塊共吸引中海、招商、華潤置地、平安不動產、華僑城、建發等13家房企。
開拍10分鐘，華潤置地報價至最高限制地價，轉入競人才住房面積環節。這一環節主要是兩大央企之間的對決。
中海和華潤置地輪番舉牌，互不相讓，將配建的人才住房面積推高至16700㎡。最終，中海舉牌53輪，以54.08億元、配建人才住房42330㎡的代價拿下光明中心區靚地。
如人才住房成本按4000元/㎡計，該地塊的可售樓面地價為39349元/㎡，而一路之隔的次新盤均價約5萬/㎡。
11月22日，龍華上塘限價宅地A816-0068有9家房企報名，舉牌的只有3家——中海、建發、平安不動產，累計舉牌84輪，各舉38輪、41輪、5輪。
中海再遇強勁對手建發，雙方“安靜廝殺”。雙方屢次在拍賣官落槌前應價，“逼”得拍賣官將競價階梯調整為2000萬/次。舉牌33分鐘後，中海勝出。
有趣的是，這塊地正對面是金茂2016年創下的單價地王，斜對面是中海2013年雙料地王，最新售價分別是10.3萬/㎡、9.0萬/㎡。而根據出讓條件，A816-0068未來入市最高均價為7.14萬/㎡。
拿地的喜悅是短暫的，怎麼在限價下算清楚賬，才是要緊事。
△中海光明地塊已動工（攝於2019年11月9日）
好猛的天健
“爭取拍100張。”
持續59分鐘的競價結束後，前海首宗宅地得主天健代表臉上難掩笑意。他們走到臺前，與成交喜報合影。
12月11日，前海首宗宅地T204-0142掛牌出讓，10家房企參與競買，保證金交了135.55億元。
這一場競買出現了兩次1V1的對弈，分別是天健與中海、天健與龍光。
兩場對決都不溫不火，引得拍賣官開玩笑——“我不會調整競價幅度，大家慢慢舉到最高限價。如果大家想留在交易大廈吃晚餐，我們也歡迎。”天健代表全程保持微笑，節奏很穩。
據統計，7家房企累計舉牌118輪，3家未報價。天健舉牌40輪，全程笑眯眯的人笑到了最後。
今年以來，天健多次在公開市場拿地。
11月22日，天健繳納近21億保證金，獲得坪山馬巒地塊、光明新湖地塊的舉牌資格，是唯三報名兩宗地的房企。雖顆粒無收，但天健顯露出了對土地的渴望——分別舉牌21輪、27輪，成為全場舉牌最多的開發商。
10月10日，天健作價10.88億元競得萬江1.5萬㎡商住地，首入東莞。這場競爭，天健的對手包括萬科、中海、招商、保利、金地、龍光等多家品牌房企，舉牌持續90分鐘，出價73輪。更早之前，天健還曾與同為深圳國資委控股等深業角逐東莞松山湖地塊。
光明拍賣3塊地，日光3個盤
6·24年中土拍盛宴結束後，龍華單價地王面世促使宇宙中心樓市回暖，喜提中海和電建的光明風頭無兩。
“今年不買房，明年買地王”，成了賣房最新話術。
站在龍光玖龍臺樣板間，銷售虛指著中海地塊方向說，可售地價都4萬了哦。綠地新都會的小姐姐說，我們才4萬7，買到就是賺到。5萬/㎡的勤誠達·正大城說，我們帶裝修！
乘著賣地的東風，光明這三個盤前後腳入市，並且日光了。最誇張的玖龍臺，線上選房，10秒售罄。在@深圳買房計劃x貝殼深圳舉辦的公益論壇深圳晚八點現場，有觀眾甚至問，能不能賣掉福田保稅區的房子換到光明去？
△電建光明地塊，案名為“洺悅府”（攝於2019年11月9日）
鵝廠登陸大鏟灣，寶中“嗖嗖漲”
11月29日，騰訊斥資85.2億元拿下大鏟灣商業用地A002-0076，企鵝島終於夢想照進現實。該地塊佔地面積約80.9萬㎡，總建面約200萬㎡，將建成“互聯網+”未來科技城，可容納7.5萬名“企鵝”。
鵝廠登陸大鏟灣，利好最大的是對岸的寶中片區。中介在朋友圈奔走相告，終於等到你！
被稱為“鵝廠宿舍”的花樣年“兄弟盤”花鄉、花郡，因為面積小、總價低，頗受剛需歡迎。12月月初，花鄉1室1廳掛盤價還是360萬，月末就變成了400萬。
“之前常年二十多套掛著，最近最少的一天只有兩套。”花鄉業主木子分析，“傳說自貿區要擴容，騰訊又在大鏟灣買了地，眼下歡樂港灣也馬上要開了，這地方不得嗖嗖漲？”
據貝殼找房數據，寶中片區10月二手房參考均價約8.8萬/㎡，11月已去到9.2萬/㎡。花鄉的參考均價也從76942元/㎡變成了82099元/㎡，新增42個關注。
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