3月1日起，存量貸款定價基準轉換工作正式啟動，符合條件的貸款將從參考基準利率定價切換為參考LPR(貸款市場報價利率)定價。
按照央行此前的要求，原則上8月31日前將分批次完成此次轉換工作。2月29日，多家國有商業銀行及股份制商業銀行已陸續發佈存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的相關細則。這意味著，今後，“基準利率上浮百分之多少”或“基準利率基礎上打幾折”的說法將不復存在，取而代之的將是“LPR加減多少個基點”，而此次轉換涉及範圍較大的則是房貸者。這也意味著，不少房貸一族將需要重新考慮房貸利率條款。
2月29日，記者查詢發現，多家銀行於3月1日起啟動存量浮動利率個人貸款定價基準轉換為LPR的工作，並且可以通過手機銀行、網上銀行等渠道進行線上辦理，部分銀行也會在後期開放短信銀行進行變更，另外，也可以通過智慧櫃檯、人工櫃檯等渠道進行線下辦理，不過，在疫情期間，線下渠道暫未開放，各大銀行的開放時間待定。需要注意的是，每家銀行的具體切換的時間並不相同，具體時間需貸款人查詢相關公告，或者諮詢貸款行的相關工作人員。
定價轉換並非重籤合同
“需要明確的是，貸款利率參考基準的轉換不是重籤合同，而是對個別條款的協商。”人行太原中心支行貨幣信貸處處長王瑞林表示，借款人只有一次選擇權，可以選擇將存量浮動利率貸款轉換為固定利率貸款或將定價基準轉換為LPR，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定。如果轉為固定利率貸款，則剩餘合同期內保持此固定利率不變。如果轉換為參照LPR，則剩餘合同期內利率變為LPR加減點形式，加減點值在合同期內保持不變。借貸雙方可重新約定利率的重定價週期和重定價日，也就是說貸款利率不隨著每期LPR而改變，而是在每個重定價日由最新一期的LPR重新計算確定，客戶實際需要支付的利息隨LPR浮動而變化。
在商業性個人住房貸款利率轉換方面，王瑞林也表示，人行太原中心支行將在維護房地產市場穩定的前提下推進存量貸款LPR定價轉換工作。存量商業性個人住房貸款定價基準如果轉換為LPR，利率在轉換時點將保持不變，也就是說貸款人今年的月供不會發生變化；與此同時，重定價週期最短為一年，與當前多數購房者的房貸合同保持一致；房貸利率加點數值在合同剩餘期限內固定不變，也就是說購房者以後每年的房貸利率會變為當年LPR+此固定數值。
具體來看，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）= 5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%，今後均為此固定數值）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8% + 0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%。若購房者此前的房貸利率是基準利率打9折，當前執行利率是4.9%×0.9= 4.41%，那麼，切換時的定價就是5年期以上LPR減39個基點(4.41%-4.8%=-0.39%)。
定價方式該如何選擇？
今年2月20日，央行公佈的最新LPR數據顯示，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調5個基點，這再度引發市場對於房貸月供將減少多少金額的討論。據記者瞭解，這是繼去年8月改革以來，5年期以上LPR的第二次下跌，去年11月，5年期以上LPR同樣下降5個基點。兩次調整，百萬貸款的購房者月供累計減少約60元。
那麼，是固定利率還是LPR？貸款人到底應該選擇哪種利率定價方式？
在業內人士看來，這取決於LPR的走勢。如果未來進入降息週期、LPR總體呈下降走勢，轉換為以LPR為定價基準更有利。一家國有銀行人士告訴記者，如果貸款人的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。
具體而言，假設以100萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息6816.89元。如果未來利率持續下行，下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約6538.94元，下降了277.95元，一年可節省3335元。不過，在大部分業內人士看來，對於存量房貸來說，2020年房貸利率只不過是轉化計價方式，利率保持不變，2021年可能享受到轉化後的降息，但幅度相對有限。
而一旦經濟進入加息週期，不排除LPR可能會走高，不過也有業內人士指出，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活影響不大。中國民生銀行一位研究人士認為，房貸合同期限很長，有些在10年甚至更長，所以從更長時期來看，因為利率是有周期的，會根據經濟週期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期，選擇浮動利率的方式會減少房貸成本，但是一旦經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。因此選擇這種方式，存在利率風險。從現階段來看，建議選擇LPR浮動利率方式；如果後續LPR出現回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。
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