中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年11月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。可以說LPR浮動利率替代過去央行的指導基準利率後，5年期的LPR利率是首次出現下降，

LPR浮動貸款利率實行的主要目的是為了降低中小企業的融資成本，並不是傳統意義上的降息操作

很多朋友把降息跟LPR聯繫起來，毫無疑問降息（降息包括降低存貸款利率）操作確實會引起房價出現反彈，畢竟進行5年以上貸款利率下調後，社會資本在很難監管的背景下流入房地產行業（樓市）是大概率事件。但是LPR利率下調並不一定會對於房地產行業有什麼影響，幾點觀察：

LPR貸款市場報價利率

第一、實行LPR貸款利率的主要原因還是為了解決中小企業的融資成本問題，這裡的中小企業主要還是實體企業為主，流入房地產行業的資金監管一直很嚴格。之前對於LPR利率引入網商銀行、微眾銀行等民營銀行的原因寫的很清楚，其實就是為了要拉低銀行LPR報價，讓企業的貸款成本降低。只要銀保監會對於流入房地產行業的資金進行嚴格控制，那麼對於一些不符合貸款條件的房企融資難的問題還是得不到解決。

第二、降息指的是降低存貸款利率（利息），LPR利率進行下調僅僅可以理解為貸款利率下調。降息後，因為儲戶存在銀行的既得利息減少，加上貸款利率變低會鼓勵越來越多的企業或者個人將資金流入市場或貸款。相比於銀行的貸款資金來說，個人儲戶的資金規模也不容小覷，而個人儲蓄的資金也是最難監管的。總之，降息跟降低LPR利率不一個概念。

LPR報價是浮動報價利率

房地產的走向如果說上半年還不明確的話，那麼下半年基本上高層已經定調了

一句不將房地產作為短期刺激經濟增長的手段，這句話已經把房地產行業未來的走勢給定調了，這也是歷史上第一次高層對於房地產行業蓋棺定論，高層一句話比任何調控都有效，幾點愚見：
第一、房地產行業黃金期已經過去了，未來幾年是不少房企難過的日子，前提是有效管控流入房地產行業的資金，資金千萬不能流入不合規項目。大家要知道前幾年為何房地產行業發展這麼火熱，包括房價持續上漲的原因在哪？包括上市公司資金、信託資金、海外資金、民間資本和銀行貸款等各種資金彙集到樓市的結果就是房價大漲，但是一個關鍵的問題是很多資金流入的房地產企業都是不合規的。比如：一些沒有取得預售證的房企通過民間借貸等形式來維持現金流，包括一些地方因為各種原因允許的先建後批等都為很多項目留下了隱患，這幾年就在逐漸凸顯。

樓市未來也就這樣了

第二、LPR利率下調對於購房者來說或許是一個利好，關鍵還是看地方銀行的態度。11月20日公佈的5年期以上LPR為4.80%，可以說已經比之前的基準利率4.9%（之前LPR4.85%）要低了，對於房地產市場相對健康的地區來說按照央行的要求進行低利率上浮無疑對於購房者來說是一個好事情。當然，對於房地產市場風險比較高的地區來說銀行的口子是不會放鬆的。

把LPR利率下調理解為新一輪房產鬆綁的朋友，大多數不理解什麼是LPR利率

LPR利率是由商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率（大家可以理解為商業貸款基準利率），其利率主要是由工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農商銀行、廣東順德農商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行這18家報價行來進行報價的（每個月20日公佈），其中今年新增的8家銀行都是以服務中小企業為主的。其實實行LPR貸款利率的初衷，央行也是為了降低中小企業的融資成本，可惜一直以來都是事與願違，這也跟過去10家報價行主要服務客戶為大企業為主有關係。那麼LPR報價利率的真正作用有哪些？幾點觀察：

央行逆回購操作也被理解為變相降息

第一、採用市場化報價體系的目的主要還是為了降低企業融資成本（尤其是中小企業）。採取市場貸款利率的構想其實早就有了，只是今年才正式開始實行，實行目的還是為了解決企業融資成本的問題。畢竟如今的中小企業，民營經濟的經營壓力越來越大，解決了他們融資難、融資成本高的問題是關鍵。包括今年流出的個人破產法，其主要目的還是為了減輕企業法人債務責任的考慮。

第二、哪怕是10月8日後住房商業貸款有采取以LPR為基準的貸款利率，多數銀行採取的計算方式還是以過去基準4.9%上浮的計算方式（換湯不換藥）。5年期以上LPR利率下浮後按照道理來說影響最大的其實還是購房者，但是地方銀行執不執行就很難說了。大家要知道過去2-3年的時間，商業住房貸款的平均利率都在基準利率上浮10-20%之間，今年年初除去南部和東部部分城市出現了利率上浮在5%左右外，後來都陸續恢復到上浮10-20%的水平。無疑提高首套房貸利率有助於抑制房產投資風，但是對於剛需的誤傷也是肯定的。

房產調控鬆綁的解讀很多，人才引進、放鬆落戶、包括LPR利率調整等，最後都證明都是空穴來風

近期看到頭條朋友圈有朋友拿近期房產調控沒有提到“房住不炒”這四個字來說事，其實都屬於誇大解讀，請相信“不將房地產作為短期刺激經濟增長的手段”這句話就足以為未來房地產行業的發展蓋棺定論。房地產經濟的時代已經要過去了，未來房地產行業多數還是要為實體經濟服務的，尤其是製造業。幾點愚見：
第一、哪怕有些地方銀行按照4.8%的基準來進行住房貸款，多數受益的還是剛需購房者沒什麼不好。持續了接近3年的高房貸利率確實給剛需購房者帶來了不少壓力，也有不少剛需朋友在呼籲這個事情，但是說句實話經過2016-2018年這三年購房力的集中釋放後，到底有多少剛需購房者有購買力？這個是存疑的。

第二、真正能夠抑制房價過快上漲的根本在於管好“錢袋子”，融資端調控杜絕不合規的資金流入樓市是關鍵。就像之前我一篇文章中提到的，前幾年上市公司、民間資本、銀行貸款、海外資本、信託證券資金等都大舉進入樓市的結果就是房價大漲。只要嚴格控制不合理資金流入樓市，就可以說房產調控放鬆的說法就站不住腳。

房地產調控並沒有明確放鬆信號

第三、地方限購、限貸、限售等調控不放鬆，央行（銀保監會）對於資金的管控不放鬆，房產鬆綁基本就是無稽之談。根據國家統計局10月份的數據來看，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.7%和4.4%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.7%和4.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.4個百分點；不少城市的新房價格上漲還是高於GDP增速的，房價還是整體上漲的趨勢沒有變。我的一貫觀點是房價上漲與GDP增速基本一致，甚至略低於GDP增速才是合理的。在房地產市場基本穩定的背景下，也沒有房產鬆綁的基礎。

第四、用基礎建設替代房地產開發已經成為共識，房地產的特殊地位即將成為歷史。

綜上，5年期以上LPR利率下調5個基點沒有什麼大不了，這才能體現市場化利率的本質（市場化利率肯定浮動的），這個月下調搞不好下個月就上浮了。大家無需過分解讀，不過對於剛需購房者來說如果能夠抓住機會享受這波紅利還是不錯的，畢竟可以少還點貸款。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。

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