11月19日，官方放出今年首批地鐵車輛段/停車場地塊，總起拍價達88億。此外，今年1-9月商住地零供應的黃埔區，10月以來已相繼掛出3宗地塊，四季度“市區東大倉”供地效率明顯提高。關於本次掛地的前瞻性解讀，且看廣州中原研究發展部分析。
聚焦看點
近一個月以來官方已掛出7宗10萬m²+地塊，總面積達105萬m²
近兩年供地其中一大特徵便是大面積地塊扎堆年底供應。
以2018年為例，第四季度掛出8宗10萬m²+地塊，總佔地面積157萬m²，其中包括3宗車輛段/停車場地塊、2宗化龍現代產業園商住地地塊以及南沙、白雲等區域地塊。
而今年第四季度過半，官方已掛出7宗10萬m²+地塊，總佔地面積105萬m²，地塊涉及車輛段，南沙金融島產業規劃、從化太平舊改地塊。
2019年第四季度掛牌“10萬m²+”商住地情況一覽
二十一號線鎮龍車輛段地塊基本信息
該地塊佔地面積24.2萬m²，總計容建面達50.9萬m²，起拍價51.9億。
地塊需要自持2.3萬m²計容的租賃住房，扣除自持部分後，地塊起拍樓面價為11325元/ m²。
按照以往慣例，本次掛牌的兩宗地由廣州地鐵集團以底價拍下，再與合作企業進行開發的可能性較高。
除自持部分外，該地塊需對幼兒園、小學進行無償配建。
周邊樓價分析
鎮龍車輛段周邊有多個成熟樓市板塊，其中包括知識城、中新鎮以及朱村。
目前知識城一手項目價格集中在2.3-2.5萬/m²之間。增城中新鎮項目2.3萬/m²，朱村板塊鳳崗地鐵站周邊項目2萬/m²起。
水西停車場地塊基本信息
該地塊佔地面積為8.7萬㎡，建築面積22.4萬㎡。
地塊需自持1萬㎡計容面積作為租賃住房，目前地塊起拍總價為35.8億，扣除自持部分後，起拍樓面價17815元/㎡。
周邊樓價分析
水西停車場地塊周邊樓市成熟度高，優質一手、次新房大盤林立。
距離地塊較近的一手項目為科城山莊、保利羅蘭國際，均價4萬/ m²；此外，去年11月出讓的蘿崗車輛段地塊轉化項目“品秀星樾”入市在即。
二手方面，地塊5公里範圍內有新福港鼎峰、萬科東薈城等項目，價格在3.4-4.2萬/ m²之間；
值得一提的是，由於近期科學城-香雪板塊全新一手項目集中入市，全新盤售價間接帶動二手次新房單位價格上調；隨著產業、規劃利好落實，該板塊二手房業主叫價心態相對強勢。
小研君認為，本次掛牌水西停車場地塊即使以底價成交，計算自持、配建成本，未來產品盈利售價將處於4萬/m²或以上水平，科學城-香雪板塊價值前景樂觀。
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