撰文=朱曉東
NO.1|壹
西安樓市商住產品越來越多，公寓是否值得投資，一直是盤旋在投資者頭頂的迷雲，公寓類的產品，究竟敢不敢買？
因為，很多地產人在入行之初，一直被反覆規勸，公寓投資價值堪憂。因此，無論行業內，或是行業外，對於公寓類產品都有一種古怪的歧視。原因很多，例如稅費，環境，租賃，漲幅等，總而言之，公寓被判定為投資價值有限的產品。
2019年春節前後，諮詢一個地產老兵，敢不敢買公寓，完全是兩種回覆。春節前，問，敢不敢買，回答是：不要買，天津買了一套，還砸在手裡。春節後，再問，要不要買，回答是，已經買了，滻灞XX大觀，LOFT公寓。
問及原因，1、西安公寓價格還沒有起飛，有一定的投資價值，loft，價格1.1-1.3萬之間；2、主城區的核心資產，起投就在三百萬，想要搞投資，實力不允許。於是，就買在了滻灞總部經濟區，看好騰訊、亞馬遜等企業實力。
前後不過二十天時間，一個問題兩種回覆，究竟是什麼原因？
NO.2|貳
當我們迷惑公寓投資價值的時候，不妨先看一下成交的歷史數據，讓大數據來告訴我們，市場對於公寓產品的態度。
從2015年到2016年，西安公寓市場供應量大幅減少，但成交量猛增，成交量上漲80%；2016年到2017年，供應量基本維持在20萬㎡，但成交量不斷上漲，整體公寓市場供不應求。
從2017年到2018年，西安公寓市場供應量開始大幅上漲，漲幅高達92%，成交量高盤維穩，且成交價格一路飆升，從均價8482元/平上漲到11823元/平。
公寓價格的大幅上漲，主要源於融創等大品牌開發商的公寓產品入市（多為loft產品）以及人們投資熱情的高漲，價格的上漲意味著人們對房地產投資市場的持續看好。同時價格的上漲也侵蝕掉了投資客的利潤空間。
NO.3|叄
公寓的投資，總是讓人感覺有點像雞肋“食之無味，棄之可惜”。漲價不如住宅，交易稅費較高，轉手還困難。
西安的公寓售價普遍不低，有些甚至於高過住宅，有人不解，憑什麼公寓價格比住宅高？深圳、成都、鄭州、杭州公寓價格都遠低於住宅，為什麼西安公寓價格如此之高，區域住宅1.2-1.5萬/㎡，公寓竟然達到了1.6萬/㎡以上！
個人投資選擇投資公寓，幾乎是無奈之選（除了金主整層投資之外，被用來做酒店、辦公，或作為固定資產再運作等等）。能買公寓產品的人，一般都是沒有房票，或者資金量及不夠。這兩點在2017年以來極為明顯，很多中淨值家庭就沒有房票，還有一些剛需群體沒錢購房，只能考慮公寓。
2019年，西安樓市公寓的投資，到底有沒有機會，它的風險又在哪裡呢？
從18年的整體供求關係來看，滻灞、高新、城西（西鹹新區）的供應量最大，成交量也名列前茅。
其中，高新公寓成交27.3億，排名榜首，均價12988元/平，依然是公寓投資最火熱的片區。城西公寓成交25.46億，成交均價9885元/平，受益於恆大都市廣場等高性價比品牌開發商公寓，整體性價比最高。
滻灞公寓成交總量24.5億元，成交均價達到13690元/平，僅次於曲江，這主要是由於榮華·公園大道、融創世園大觀等項目集中入市，拉高了滻灞公寓的成交均價。
公寓市場看似一片火熱，其實風險暗藏其中，大家都在賣未來預期。排名前三區域中，城西公寓性價比最高（現在也沒有低點可抄），高新公寓投資屬性最強，滻灞公寓漲幅最大，成交價格最高。
有地鐵，有規劃，有產業，有人口，賣未來預期，沒問題。但西安很大一部分公寓產品，都是無根之水，這一類產品最可怕，四大皆空，全都不佔。
NO.4|肆
公寓產品本身就有很強的投資屬性，無論是網絡專家們如何看待，能夠規劃公寓的地段，一般來說都算不錯，至少比住宅能夠醇熟一些。
重地段，導致了人們對於公寓產品漠不關心，公寓產品劣質化，公區，開間，挑高，採光等等，都被選擇性忽視。在數據統計方面，我們發現一般平層公寓銷售量，遠低於LOFT銷售量！
以2018年公寓銷售TOP10排名前三的樓盤來講，其主力產品均為loft（少量產品為平層），層高均在5.45-5.49米之間，主力loft產品面積均在45-55㎡之間。
備註：金輝世界城區域鳥瞰
備註：旭輝榮華公園大道鳥瞰
備註：融創世園大觀區域鳥瞰
相比產品本身的差異，客戶更看重項目自身的區位、地段、配套、交通，尤其未來區域的發展等外圍因素等。例如滻灞總部經濟區，世界五百強進入，或是獨角獸進入，這些企業資源進入，以昭示未來發展。
因此，西安樓市投資公寓，與其說是賣產品，不如說賣漲勢、賣規劃、賣預期、賣未來。但西安城市規劃複雜，四面出擊，很多規劃都屬於嘗試，一旦遭遇經濟波動、招商失利、文物保護，都可能被擱置，因此，一定要考慮清楚。
從目前來看，綜合質素優質一些的公寓，投資價值不見得比冷門地段住宅差，這一點在西安2019年公寓產品備案加上有所反應。
NO.5|伍
其實，公寓投資，選擇本身沒有對與錯，關鍵看你想要的是什麼，到底是要租金，做長期收益；還是要短期獲利，賺了就賣？
2017年之前，西安公寓市場普遍比較壓抑，零首付、首付分期是常用手段，這就讓很多購買力不足的人買了公寓，而這群人又因為手頭資金被佔用，導致這一輪漲勢之中，沒有騰出手，對於公寓產品更是埋怨。
儘管一般公寓綜合稅費加在一起差不多15%，除去月供、稅費之外，資產收益不如住宅。但公寓產品租賃情況還是比較好，一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月，而城南住宅90㎡租金也不過2000元/月。
可以說，公寓是一種理性產品，市場上行，自然也跟漲；市場下行，也有跌幅，但與住宅的泡沫相比，公寓可能更小一些。
如今，偏重於房產投資的家庭，一定要考慮好產品配置，別墅、洋房、高層、公寓、寫字樓、商鋪，究竟哪些一房坑三代，究竟哪些一房養三代？
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