撰文=朱晓东
NO.1|壹
西安楼市商住产品越来越多，公寓是否值得投资，一直是盘旋在投资者头顶的迷云，公寓类的产品，究竟敢不敢买？
因为，很多地产人在入行之初，一直被反复规劝，公寓投资价值堪忧。因此，无论行业内，或是行业外，对于公寓类产品都有一种古怪的歧视。原因很多，例如税费，环境，租赁，涨幅等，总而言之，公寓被判定为投资价值有限的产品。
2019年春节前后，咨询一个地产老兵，敢不敢买公寓，完全是两种回复。春节前，问，敢不敢买，回答是：不要买，天津买了一套，还砸在手里。春节后，再问，要不要买，回答是，已经买了，浐灞XX大观，LOFT公寓。
问及原因，1、西安公寓价格还没有起飞，有一定的投资价值，loft，价格1.1-1.3万之间；2、主城区的核心资产，起投就在三百万，想要搞投资，实力不允许。于是，就买在了浐灞总部经济区，看好腾讯、亚马逊等企业实力。
前后不过二十天时间，一个问题两种回复，究竟是什么原因？
NO.2|贰
当我们迷惑公寓投资价值的时候，不妨先看一下成交的历史数据，让大数据来告诉我们，市场对于公寓产品的态度。
从2015年到2016年，西安公寓市场供应量大幅减少，但成交量猛增，成交量上涨80%；2016年到2017年，供应量基本维持在20万㎡，但成交量不断上涨，整体公寓市场供不应求。
从2017年到2018年，西安公寓市场供应量开始大幅上涨，涨幅高达92%，成交量高盘维稳，且成交价格一路飙升，从均价8482元/平上涨到11823元/平。
公寓价格的大幅上涨，主要源于融创等大品牌开发商的公寓产品入市（多为loft产品）以及人们投资热情的高涨，价格的上涨意味着人们对房地产投资市场的持续看好。同时价格的上涨也侵蚀掉了投资客的利润空间。
NO.3|叁
公寓的投资，总是让人感觉有点像鸡肋“食之无味，弃之可惜”。涨价不如住宅，交易税费较高，转手还困难。
西安的公寓售价普遍不低，有些甚至于高过住宅，有人不解，凭什么公寓价格比住宅高？深圳、成都、郑州、杭州公寓价格都远低于住宅，为什么西安公寓价格如此之高，区域住宅1.2-1.5万/㎡，公寓竟然达到了1.6万/㎡以上！
个人投资选择投资公寓，几乎是无奈之选（除了金主整层投资之外，被用来做酒店、办公，或作为固定资产再运作等等）。能买公寓产品的人，一般都是没有房票，或者资金量及不够。这两点在2017年以来极为明显，很多中净值家庭就没有房票，还有一些刚需群体没钱购房，只能考虑公寓。
2019年，西安楼市公寓的投资，到底有没有机会，它的风险又在哪里呢？
从18年的整体供求关系来看，浐灞、高新、城西（西咸新区）的供应量最大，成交量也名列前茅。
其中，高新公寓成交27.3亿，排名榜首，均价12988元/平，依然是公寓投资最火热的片区。城西公寓成交25.46亿，成交均价9885元/平，受益于恒大都市广场等高性价比品牌开发商公寓，整体性价比最高。
浐灞公寓成交总量24.5亿元，成交均价达到13690元/平，仅次于曲江，这主要是由于荣华·公园大道、融创世园大观等项目集中入市，拉高了浐灞公寓的成交均价。
公寓市场看似一片火热，其实风险暗藏其中，大家都在卖未来预期。排名前三区域中，城西公寓性价比最高（现在也没有低点可抄），高新公寓投资属性最强，浐灞公寓涨幅最大，成交价格最高。
有地铁，有规划，有产业，有人口，卖未来预期，没问题。但西安很大一部分公寓产品，都是无根之水，这一类产品最可怕，四大皆空，全都不占。
NO.4|肆
公寓产品本身就有很强的投资属性，无论是网络专家们如何看待，能够规划公寓的地段，一般来说都算不错，至少比住宅能够醇熟一些。
重地段，导致了人们对于公寓产品漠不关心，公寓产品劣质化，公区，开间，挑高，采光等等，都被选择性忽视。在数据统计方面，我们发现一般平层公寓销售量，远低于LOFT销售量！
以2018年公寓销售TOP10排名前三的楼盘来讲，其主力产品均为loft（少量产品为平层），层高均在5.45-5.49米之间，主力loft产品面积均在45-55㎡之间。
备注：金辉世界城区域鸟瞰
备注：旭辉荣华公园大道鸟瞰
备注：融创世园大观区域鸟瞰
相比产品本身的差异，客户更看重项目自身的区位、地段、配套、交通，尤其未来区域的发展等外围因素等。例如浐灞总部经济区，世界五百强进入，或是独角兽进入，这些企业资源进入，以昭示未来发展。
因此，西安楼市投资公寓，与其说是卖产品，不如说卖涨势、卖规划、卖预期、卖未来。但西安城市规划复杂，四面出击，很多规划都属于尝试，一旦遭遇经济波动、招商失利、文物保护，都可能被搁置，因此，一定要考虑清楚。
从目前来看，综合质素优质一些的公寓，投资价值不见得比冷门地段住宅差，这一点在西安2019年公寓产品备案加上有所反应。
NO.5|伍
其实，公寓投资，选择本身没有对与错，关键看你想要的是什么，到底是要租金，做长期收益；还是要短期获利，赚了就卖？
2017年之前，西安公寓市场普遍比较压抑，零首付、首付分期是常用手段，这就让很多购买力不足的人买了公寓，而这群人又因为手头资金被占用，导致这一轮涨势之中，没有腾出手，对于公寓产品更是埋怨。
尽管一般公寓综合税费加在一起差不多15%，除去月供、税费之外，资产收益不如住宅。但公寓产品租赁情况还是比较好，一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月，而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。
可以说，公寓是一种理性产品，市场上行，自然也跟涨；市场下行，也有跌幅，但与住宅的泡沫相比，公寓可能更小一些。
如今，偏重于房产投资的家庭，一定要考虑好产品配置，别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺，究竟哪些一房坑三代，究竟哪些一房养三代？
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