近日，有市民向記者致電詢問，反映位於濟南市市中區陽光新路附近的綠地海珀天潤公寓，以託管形式對外出售，並承諾給5%-7%的年收益，“售後返租”的公寓靠譜嗎?記者來到綠地海珀天潤、華龍金座、以及正大南環國際中心等公寓項目進行了實地探盤。
或違規收取每套15萬認籌金
據瞭解，綠地海珀天潤公寓位於陽光新路南段，該項目正處於認籌階段，主力戶型為35-85平米。
據天潤置業顧問稱，目前，整個公寓產品共23層，分精裝與毛坯房兩種。精裝房均價12000元—13000元，毛坯均價在11000左右。開盤前，需要一次性交納15萬元的認籌金，才能取得搖號資格。至於為何要繳納如此高的認籌金，置業顧問告訴記者，這是公司規定，現在排號已經到三四百。記者粗略計算，開盤前，僅認籌金已經收取6000萬。
記者查詢濟南市住房和城鄉建設局瞭解到，綠地•海珀天潤房地產開發項目商業地塊隸屬濟南泉景潤龍置業有限公司，於10月29日獲得預售證。而據網友反映，早在9月20日，置業顧問告知，意向客戶已經排到305號。
早在2016年9月28日，濟南市政府辦公廳出臺的《關於保持房地產市場持續平穩健康發展的通知》中明確提到，“強化商品房預(銷)售行為監管。開發企業未取得商品房預售許可，不得以電商團購、認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。已取得預售許可的商品住房項目，開發企業須在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按申報價格明碼標價對外銷售並及時網籤，不得非法挪用商品房預售資金。嚴厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產市場秩序行為，對違反相關規定的開發企業，依法暫停網籤銷售，記錄不良行為，降低信用等級。“”
承諾高回報率 乍一看很美
除了高額的認籌金，記者注意到，泉景天潤公寓共23層，可選擇自用或者交給開發商進行託管。其中5—10層必須按照售後返租形式購買，由開發商做打造康養公寓，簽訂10年的返租協議。“之前我們想跟酒店合作做酒店託管的，但是後來認籌的客戶嫌裝修費高，就取消了這個計劃。”置業顧問告訴記者。
在現場，置業顧問給記者算了一筆賬，以總房款60萬元為例，月供約為3300元。交房後1-3年，購房者可享受5%的年化收益，每月可拿到3000元房租回報，4-6年，按照6%收益率計算，購房者每月可拿到3600元租房款，7-10年，以7%收益率計算，購房者每月可收到4200元租房款。按照7%收益率計算，每月所收租金將超出月供，業主買完房後除去月供，每月還能賺一筆，這樣的投資回報率，“乍一看很美”。
當問及多久結算租金，以及如何結算時，置業顧問表示，等到開盤後，合同內容才能定下。自己也不清楚具體內容。對於記者對“返租後項目運營不暢，租金是否能夠得到保證“提出疑問時，置業顧問表示，“購房者直接跟開發商籤合同。不過投資都是有風險的，我們也是第一次操作這種康養項目，萬一成功了呢?”
公寓“售後包租”現象頻現 非現房屬違規行為
無獨有偶，綠地泉宣稱的又一康養公寓項目，位於工業南路與正豐路交匯處的綠地·華隆金座營銷中心處，置業顧問同樣向來訪顧客宣傳部分樓層“售後包租”的銷售形式。
此外，記者還走訪了位於二環南路沿線上的正大南環國際中心。該項目對外宣稱為公寓類型，主力戶型為45-101平米。
除了區位優勢的宣傳外，置業顧問告訴記者，低區樓層，將與酒店合作，以酒店式託管的形式，與購房者簽訂“售後返租”協議。目前，合作酒店還在商談中。
記者查詢瞭解到，近年來，以售後包租形式進行公寓出售的行為並不在少數。據調查，2018年泉城新天地置業有限公司因售後包租被濟南市建委進行全市通報，並被計入企業不良行為檔案。位於歷城區洪家樓片區的廣廈聚隆廣場項目，金科城金璽公寓也曾出現過售後包租銷售未竣工商品房的現象被媒體曝光。
而早在國家建設部2001年公佈的《商品房銷售管理辦法》中就明文規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。
記者瞭解到，對於“售後包租”公寓的陷阱風險，雖頻見諸於媒體報端，但仍有不少購房者對置業顧問口中宣傳的高收益頗為心動。
“售後包租”為何屢禁不止?就此，山東豪才律師事務所律師周長鵬周長鵬律師分析說，開發商迫於資金壓力，為了追求銷售業績，在開發成現房前就以高投資收益率承諾業主，與購房者早早簽訂協議，對於法律條文置之不理。
周長鵬表示，國家明令禁止開發商在期房階段，銷售“售後包租”的房屋，購房者在這期間購買該房源，有可能導致合同無效。周長鵬提醒廣大購房者，在購買售後包租的公寓等房子時，一定要注意合同期限，短期內開發商按時支付租金的概率比較大，一旦開發商出現挪用租金的情況，就有可能導致租金難以兌現。（來源 大眾網·海報新聞）
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