■文|垚圭稱（六土）
- 任何投資，首先想到的應該是不要做什麼，而不是要做什麼。
- 別墅天生只是用來炫耀的工具，就像LV包包一樣，只能用來展示主人的財富。
- 房產投資不怕買貴，只要區位得當，隨著時間的推移，貴終究會變成便宜。
經過了2015至2018一輪全國轟轟烈烈的房產大牛市，越來越多的人認識到房產投資的價值，越來越多的人進入房產投資領域，同時也有越來越多的大坑在等著新進入的投資人。
經常會有投資人非常悲慘地問我，買了的商鋪、公寓、海景房甚至小產權房應該怎麼處理，賣沒人要，即使降價也賣不掉，租也租不出去，錢壓在那裡成為死錢，每個月還要貼物業費。這些投資人之所以會犯這麼大的錯誤就是因為不知道房產投資中什麼不該買，什麼不該做。
任何投資，首先想到的應該是不要做什麼，而不是要做什麼。今天我們不談底層邏輯，就談怎麼落地。在實操中，投資人一定要建立一個負面清單，就是什麼是不能做的，什麼是不能碰的，什麼是不能想的。
負面清單分為兩種：一種是策略上的負面清單，一種是選籌上的負面清單。
所謂策略上的負面清單就是方法論層面不應該做的事，而選籌上的負面清單就是要知道什麼類別的不動產不能買，甚至是絕對不能買，一買就入坑。由於篇幅限制，今天我就只談談選籌上什麼“坑”不能碰。
我曾經開過一門課叫做“買錯房 錯一生”，其中開篇就提到多種類型的不動產是投資陷阱，這裡面有的是隻要碰了就基本血本無歸的，有些是大部分都不能買，要買需要極其苛刻的約束條件的。
這些坑是怎麼形成的？無非兩種原因，一是所在的位置不聚人氣，二是由於稅費等原因不被市場接受。凡是不聚人氣不被認同的都是房產投資的坑。
『返租 』
返租是房產投資第一坑，沒有之一。
為什麼這麼說？
首先要理解為什麼會返租？不返租你不買呀，所有的返租都是因為正常賣根本賣不掉，所以加一個返租噱頭來吸引你，誘惑你購買。為什麼正常賣賣不掉？因為附近沒有人，荒郊野嶺的誰都不看好，只有開發商承諾返租，你一看這怕什麼，有人兜底一定沒問題，反正也不會虧，於是入坑。
其次，開發商拿來租是不是會租得好？不會，一樣租不出去。那返給你租金不是虧了嗎？怎麼可能虧？先把價格拉高，然後賣，返給你的租金早就在房價裡面了。
第三，返租你的公司一定是一家是另外一家公司，美其名曰專業管理團隊，其實是為了後面破產，有些就返你一年兩年然後破產，你找開發商也沒有，和你籤返租合同的不是開發商。
第四，早期考察的時候你會發現周邊幾乎沒有可以比價的出售和出租樓盤，你搞不清楚你的購買價格和返租價格是不是合理，於是一個完整的坑就挖出來了。
返租乃坑王之王，其危害在於可以和任何形式不動產結合，住宅、公寓、商鋪、寫字樓、甚至廠房都可以返租。
『公寓 』
公寓是一個很多投資人都很關心也很迷惑的品類，這裡特指商業產權的公寓。
商住公寓最主要的問題是稅費極高，有一個稅種叫做土地增值稅，這個稅種稅率為增值額（增值額不是單純的增值，而是有個公式，與“扣除項目金”有關）的百分比，按照增值額的30%到60%納稅（平時說的0%至35%是速算扣除數），但有些城市有優惠。這麼高稅率的前提下，導致商住公寓在二手市場及其不受歡迎，沒有接盤者，價格也幾乎不漲，遠遠跑輸住宅。
商住公寓的存在是因為商業不好賣，但是地塊性質又無法改變，於是創造一種打擦邊球的產品迎合市場。
這種產品其實是有規範風險的，所以2017年至2018年很多城市都管控過這種產品，具體事件可以去查查。
至於什麼沒有天然氣、沒有陽臺、商用水電貴、佈局不好這都是一種表像，不是本質。投資人要從本質去理解一種產品才能真正判斷如何投資。
是不是所有公寓都不能投資呢？不是，有一種70年產權的、明確為“住宅”的公寓，很多開發商稱其為住宅式公寓，其實這種稱呼是有問題的，這是從佈局上稱呼了，按這個邏輯複式是不是可叫住宅式別墅？應該從產權上稱呼，這種不動產產權就是住宅，叫“
公寓式住宅”。公寓式住宅本質是住宅，可以減免高額稅費，所以是優於商住公寓的，但由於其佈局問題是次於住宅的，並不是最佳的投資品。但是有一種在金融中心的、無其他住宅競爭的公寓式住宅是可以投資的。
『遠大大 』
遠大大就是遠郊大盤大戶型。
遠郊大盤主要的問題有以下幾點：
一是人氣不足，導致物業、配套商業幾乎無法生存，質量極差。
二是二手價格漲得很慢，因為拋盤多、無中介、沒客戶。
三是遠郊大盤實際的使用者中的主流人群包括周邊工作人群、低收入人群、自由職業人群、退休人群和節假日休閒人群。前四個人群視之為第一居所，他們需要有便利周全的生活配套、交通條件和服務保障，而遠郊大盤往往不具備。
四是遠郊大盤中大戶型更是錯配。因為遠郊盤購買者要麼是預算不多的剛需客，要麼是養老小家庭，要麼是度假需求，這些需求都不需要大戶型，大戶型是錯配、入住率很低。
五是遠郊大盤的小戶型並非都不能買，交通方便、配套齊全、入住率高的一樣可以買。判斷標準一言以蔽之就是三個字“中介多”，凡是中介多的遠郊大盤，可以考慮買小戶型自住或者投資。
『商鋪 』
過去我們說“一鋪養三代”，而今“三代養一鋪”的現象越來越多，也就說現在投資商鋪，風險遠遠大於收益。
最近幾年，商鋪開始出現大規模租金腰斬、價格腰斬、還無法脫手的情況，廣州的白馬服裝城、金寶外貿服裝城、上海的七浦路都是這種情況。
這還不是最慘的，最慘的大家一定見過，就是整個市場都沒有一家開業的，根本沒有人流，最後連物業管理公司都搬走了，徹底成為長野草的荒地。
商鋪之所以越來越不能投資，主要的原因有以下幾方面。
一、最重要的核心點，移動互聯網、互聯網和快遞改變了傳統的商業模式，地段優勢越來越不重要。
二、前幾年商鋪供應量太大。2012年至2015年住宅地產寒冬，開發商大量開發商鋪，尤其是大型專業市場，2014年成都一年新增商業（不僅僅是商鋪）507萬平米，2015年鄭州商業用房（包括商鋪）可以賣七年，當年11月份一個月的銷售為3.8萬平米，而當月供應量是19.6萬平米。2016年，杭州商鋪存量80個月才能賣完。2015年，西安市的商業存量8年才能賣完，到了2017年，西安平均每平方公里商鋪16間，總量超過16萬間。
三、分割出租的內鋪和專業市場鋪面已無投資價值。分割出租內部最大問題是需要專門的管理經營團隊，而分散的業主意見、認知、利益很難統一，導致管理混亂，經營難以為繼。如果遇到很專業的管理團隊，卻因為談判能力的問題，業主利益無法得到很好的保護，所以往往是開發商自持的才能做好，方式可以對外銷售的，幾乎都是坑。
四、對業態、有效人流判斷的要求太高，需要專業化。商鋪投資和住宅投資有著本質不同，住宅投資人所熟悉的地段、交通、配套到了商鋪那是需要極端精細化的指標，不能籠統地一概而論，而樓層、戶型、朝向什麼又不那麼重要，或者判斷角度發生變化，而綠化、街道、天橋、樓梯等重要負面因素又很容易被忽視，導致普通人投資商鋪很容易失敗。
五、只有商業街沿街獨立產權及小區底商（外部）有價值。這個也有很多講究，是一門專門的課，不再做深入解讀。
『標杆盤 』
標杆盤通常是一個區域最為耀眼的樓盤，某些標杆盤甚至是一個區域的地標，眾星捧月搬被追逐，於是很多投資人認為這種盤是投資首選，而實際上這種盤往往意味著大坑。
舉個例子吧，上海有個知名開發商，有很多區域標杆樓盤。有人將其2006年以來的樓盤做個分析。其一手年均漲幅最低7%，是2010年的樓盤，每年跑輸周邊樓盤8%；年均漲幅最高39%，是2014年的樓盤，每年跑輸周邊樓盤2%；時間最長是2006年的樓盤，年均漲幅16%左右，每年跑輸周邊樓盤6%。它的樓盤二手從2006年至今，年均漲幅在16%-23%不等，每年跑輸周邊樓盤2%-3%。
為什麼標杆盤長期看會跑輸其所在區域其他樓盤呢？
因為標杆盤有以下特點：
一、價格遠遠貴於周邊。由於要做成該區域最吸引眼球的盤，其拍低成本及建安成本本身就高，更為重要的是由於開發商定位的問題，這種盤就是要賣給該區域最頂級人群，甚至某個城市、某個省份最頂尖人群，所以其價格往往是周邊樓盤的50%-300%。
二、周圍無可比較樓盤。這種盤往往呈現出極為高端的氣質，無論戶型的寬敞、景觀的優美、裝修的豪華、配套的完善，都遠遠高於周邊，使購買者無從比較，任何比較都被“品質”二字所說服，導致其高價可以被市場接受。這種盤就是把各項附加值做到極致，把用戶體驗感做到極致，把品質規格做到極致，同時也把價格做到了極致。
三、這種盤是身份的象徵。由於此類盤無可比擬的品質和體驗，使得入住人群感受到自身與眾不同，業主都十二分榮耀，往往忽略其高價的影響，而這恰恰是投資的大忌。
四、我們來看看歷史的見證。在上海有一個被業內號稱“不管多差的市場，只有賣不出去房子，沒有賣不出去的RH”，這個開發商開發的都是高端樓盤、甚至標杆盤，其房子從來都是最好賣的，但是也是二手市場上漲幅最慢的，網上有做過統計的數據，跑輸市場5%-30%。
五、標杆盤的特點是漲時滯漲，跌時無量。因為進入市場的價格太貴，早已透支了預期，所以這種盤在周邊樓盤上漲時，它要等等大家，等到它最初貴的部分被填平，也就是溢價沒有了，才跟著大家漲。而在樓市不好的時候，由於它的客戶群太小了，根本沒有成交。那麼是不是一旦有成交就好了呢？
六、標杆盤必然衰落。標杆盤一旦成交活躍，要麼是大牛市，要麼就是這種價格已經是市場上普遍的價格了，大家都可以接受了，而此時必然已經有新的樓盤成為標杆盤，老的標杆已經隕落，這種買入時集萬千寵愛於一身，賣出時泯然眾人矣的盤，其實是根本賺不到錢的。
『別墅 』
別墅是一個令很多投資人又愛又恨的品類。
住大別墅幾乎是大多數投資心中的夢想，一家人生活在鳥語花香的環境下，在花園放鬆、在泳池健身，這幾乎是我們關於房子的終極夢想。
但是，正是被這種場景所迷惑，很多投資別墅的人並沒有賺到錢，別墅恰恰不是一個好的投資品種。別墅天生只是用來炫耀的工具，就像LV包包一樣，只能用來展示主人的財富，至於投資嘛，完全不適合。若想要賣出去，除非遇到更傻的人來接盤。
別墅不能投資是因為以下幾個原因：
一、與房產投資核心要素無關。
房產投資有五大支柱：教育、醫療、交通、商業、產業。別墅和這五大支柱幾乎不沾邊。很多別墅的主要功能在於炫耀，而不是配套。別墅講究的是依山傍水，但依山傍水制約了房價的漲幅，靠山看水，就意味著周邊基本沒有辦法開發，物業的周邊就不會有增加新的公共設施的機會，所以依山傍水也就代表著房價的五大支柱基本就和你的別墅說拜拜了。
別墅還有個特點，和標杆盤一樣，其價格卻遠高於周邊其他類型產品，卻沒有標杆盤的配套和品質。大多數別墅其實和遠大大的特點十分類似，區別是其居住人群不是剛需人群，而是富有人群，這個群體的特點我後面會講。
二、現有別墅產品是一種混搭，這種混搭導致別墅定位不清晰。
別墅最致命的是由於國家目前已不再審批單獨別墅項目用地，所以，市面上是不會再有新的單獨別墅項目出現。如果某個開發商想做別墅類產品，那就是隻能同一個小區裡，這邊住宅樓蓋高點蓋密點，然後就可以騰出部分土地用於別墅開發了。
反正總體容積率，綠地率這些硬規劃指標是不變的。所以目前市場上所能見到的別墅新品，基本都是這種跟高層混搭的產物。這類別墅產品居住人群差別太大，引起整體別墅的居住質量嚴重下滑，造成別墅價格只能徘徊低位。
很多小區別墅價格跟高層價格差別不大，就是因為住別墅根本體驗不出來別墅的感覺。由於別墅跟高層混搭，一些配套設施互相通用，讓別墅業主根本無法感受別墅的特殊性。
本身別墅就都在距離偏遠的地區，而混搭的高層的業主基本都是中低收入群體，來這麼遠地方購房的原因就是便宜，這就必然帶來一細節的物業問題，於是別墅價格的整體低迷就是非常正常的現象。
三、別墅的目標客戶需求不同於普通投資者，導致其有幾大缺點：
1、難賣。別墅通常都價格不菲，受眾人群自然就很少，所以找到接盤俠的幾率大為降低。你說你花了幾百萬的裝修，但很有可能在買家眼裡一文不值，因為買別墅的有錢人通常都是很有個性的人，既然幾千萬買別墅的錢都花了，也就不在意幾百萬的裝修錢了，怎麼也得請一個好設計師來按照自己的意願裝修一番。
2、難租。除了難以賣出去之外，更要命的是，別墅的出租非常困難，通常好幾個月都找不到租戶。如果你裝修很高檔，更不可能捨得掙幾個房租錢把自己幾百萬的裝修糟蹋了，所以現在媒體上倒是經常看到別墅用來養雞的現象。
3、持有成本高。買了一套別墅，如果你不自住，又租不出去，相當於給自己買了一個包袱，因為別墅閒置期間的各種費用還不少，比如說物業管理費，可能就需要好幾千塊，如果還加上一些花草樹木或者房屋本身的維護費，最後你會發現別墅就是一個燒錢的坑。
4、流通成本高。由於別墅屬於豪宅，其流通時的稅費要遠遠高於普通住宅。除了流通時的金錢成本，別墅流通的時間成本更高，很多別墅區連中介都沒有，因為中介無法僅僅依靠別墅生存，所以每一次放盤、帶看都十分麻煩，導致別墅交易時間長達一年甚至幾年。
四、豪華大平層在未來將對別墅形成衝擊。
主要原因是豪華大平層解決了別墅的區位、景觀和戶內便捷的問題。居住體驗好，配套設施好，外部景觀好。
只有一種別墅可以投資，那就是市中心別墅，但是也需要極具眼光，例如廣州二沙島的別墅漲幅依舊是跑輸周邊住宅的。
房產投資不怕買貴，只要區位得當，隨著時間的推移，貴終究會變成便宜。但是一旦買錯產品，那麼可能無法增值，甚至無法變現，是非常危險的事情。
不要買錯房！
買錯房，錯一生！
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