昨天在市長信箱裡，看到一封投訴信：
2016年10月買下火車站附近某廣場小戶型（公寓），現在返租不能兌現；同時，至今尚未辦理不動產證！
也是真巧了！
其實就在同一時間（2016年10月），老周就針對該樓盤“十年包租”的銷售套路，專門寫了一篇警示文，提醒大家不要入坑！
沒想到，3年多前埋下的雷，現在就爆了！
而按照此前的銷售及返租協議，前兩年租金是抵了首付款的，也就是說，作為購房者，實際上才拿了一年多的返租！
更絕望的是：
3年過去了，不動產證還沒著落，想脫手找“背鍋俠”？沒門！這個燙手山芋，想甩都甩不掉！
事實上，就在早些時候，芒果都市就已經針對該樓盤的商鋪返租，遲遲不能兌現的問題，曾做了好幾期報道！
圖源 | 芒果都市
眾所周知，相較公寓來說，商鋪的坑更慘更深，而且還搭上了“返租”的賊船，雪上加霜，不坑你坑誰？
可笑的是，商鋪還弄個8%年租金回報的噱頭，你也不用腳指頭想想看：
目前市場上，正常的商業地產年租金回報，平均也就是3%左右；如果能做到5%，那已經是相當NB了，chen獨秀都沒你秀好吧！
8%是什麼概念，12年左右，光靠租金就完全回本，剩下的就是純賺和躺贏，從此會所嫩模，走向人生巔峰！
只可惜，包租婆，不是那麼好當的！你以為開發商是活雷鋒嗎？買的永遠沒有賣的精，是餡餅還是陷阱，心裡沒點B數嗎？
一鋪養三代，三代養一鋪！背後真實的扎心原因是：三代人，都沒把商鋪給轉手賣出去！
| 長沙某專業市場維權現場
有房友可能會說：這還不是因為這場疫情導致的！其實並不是，疫情頂多算是一根導火索！
事實上，據芒果都市此前的採訪報道，早在2019年5月，該不少商鋪零收入已成常態！
商戶沒有營業收入——經營公司收不到租金——購房者收不到返租，這是一條連鎖反應鏈，三敗俱傷。
但受傷最嚴重，其實還是最上游的購房者：
投入了數百萬購房資金，一方面返租金收不到，另一方面銀行每個月的高額還貸，還得繼續！
返租為何不能碰？返租為何都是耍流氓？老周今天帶大家，再次梳理一下：
通過“返租”形式銷售的，多半是很難賣的產品！
你想想看也是，如果產品好賣，他們何必這麼大費周章，燒死這麼多腦細胞，去忽悠人，何必呢？
嫌價格貴，就降點價嘛，少賺點就行！嫌產品設計不好，就再回爐再造造，做到你滿意為止！
問題就是：這些產品，哪怕打粉碎性骨折，便宜賤賣，都無人問津！一頓操作猛如虎，一看商鋪爛成土！
於是乎，只能利用人性貪婪的弱點，弄出這麼一個絕佳的“撿錢公式”，再通過無良中介分銷等渠道，請君入甕，請小白入坑！
而對這些購房者，老周也有句話，不知當講不當講：如今四處維權的你，可曾想過當初的僥倖？
從遊戲開始前，開發商就已經把退路想好了，而你卻還毫不知情！
一般來說，開發商會通過以下兩種方式，從簽訂合同之時，就把自身的責任，規避得一乾二淨！
1、購房者與開發商簽訂《房屋買賣合同》，與開發商指定的經營管理公司簽訂《房屋租賃合同》。
在這種模式下，開發商賣完房子，就可以全身而退！
當然，通常在銷售過程中，銷售人員或明示或暗示，開發商和經營管理公司有千絲萬縷的關係！其實哪怕有部分股權關係，也沒用！畢竟主體不一樣，而且股權是可以變更的！
2、購房者與開發商，同時簽訂《房屋買賣合同》，以及《委託經營合同》。
這樣看似是不是安全多了？銷售和委託經營，是同一家，開發商就跑不脫了？
NONONO，圖樣圖森破！
在委託經營模式下，開發商只是受購房者委託，從法律關係角度，委託的法律後果，是歸於委託人！
也就是說，如果經營不善，導致購房者投資落空，這個後果，也只能是由購房者來自行承擔，你明白了嗎？
低門檻隱藏大隱患，羊毛出在羊身上！
在這個“遊戲規則”的設計中，最有迷惑性的，是低門檻！
以上述的公寓案例，總價769500元，貸款61萬，再加上兩年租金抵首付，相當於首付只要幾萬塊！
而兩年後，你每年還有總價6%、也就是每個月有3847.5元的返租，抵扣掉月供還有盈餘，是不是感覺很划算啊？！
其實啊，這個設計的最厲害之處，是把銀行也捎帶進去了！你以為你首付門檻低，但你找銀行貸款的錢，也是你的錢啊！
一旦返租中斷，你銀行的錢，還是照常得還，一天都不能耽誤！
而且你想想看，開發商肯這麼高的返租，首先在房價上，早就宰了你一道了！
離這個XX廣場最近的“凱通國際城”，2016年時二手房的價位在8000左右，“融聖國際”二手房在9000—10000左右。
而這個XX廣場的單價12000-13000多，每平貴了至少2000-3000一平，50㎡總價就高出了10-15萬之多了！
相當於開發商一次性把錢套走，然後把本該屬於你的錢，分期分批逐漸返還給你，還免費擁有你房子的使用權！
這不是羊毛出在羊身上，又是什麼？
返租的產品，可能無法辦理產權證。
前面第一點已經說了，一般通過返租形式來銷售的，多半是滯銷的產品。而通常這類開發商，資金多半十分緊張，隨時存在資金斷裂的可能性！
這也是為何法律明文禁止“返租”，甚至最嚴重時，以“涉嫌非法集資”來定性返租銷售！
因為一旦開發商資金斷裂，樓盤爛尾，房子沒了，不動產證，肯定是沒有的！
另一方面，即便房子順利竣工和交付，也會存在因開發商違反規劃報建方案，將整體商業切割成很多的小單位銷售，而無法分清界址，無法開展測繪等原因，長年無法辦理不動產證！
綜上四條，希望對你防坑有幫助，如果你身邊還有被“返租”迷惑的朋友，轉發此文警醒他/她！
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