文 | 浙江大學管理學院教授、浙江大學房地產研究中心主任賈生華

2018年12月19日至21日的中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

這一新的提法表明，2019年，中央將更加註重房地產調控的差異性和針對性，同時放鬆對全國房地產市場統一進行具體管制的要求，允許城市政府根據當地情況及時調整和完善房地產政策，促進當地房地產市場健康發展。

那麼，放鬆各類"行政限制性政策"（限政）後，房地產市場和房價會產生怎樣的變化？未來走勢如何？

2018年，房地產"限政"已達到極致

隨著2016年10月初開始的本輪"抑制房價過快上漲"調控政策的不斷深入，各類行政限制性政策不斷擴大範圍、加大力度、細化操作辦法。

2018年，各級政府出臺各種房地產調控政策450次左右，成為調控政策出臺最密集的年份。其中，實施各類"限政"是2018年房地產調控的基本特徵，全國有上百個城市執行了限購、限貸、限價、限售、限商住等政策，可以說把"限政"用到了極致。

2019年，房地產"限政"將會逐步放鬆

過度實施"限政"雖然在短期內達到了"堅決抑制房價上漲"的目的，但並沒有建立起房地產健康發展的"長效機制"，甚至損害了房地產市場機制的正常作用。

有些限制性政策因出臺時間緊，已導致在實施中暴露出一系列不完善、不科學、不合理的問題。此外，也有部分政策措施與戶籍制度改革、推進城市化、人才引進、產業集聚、資源和要素流動等其它領域的改革發展訴求相沖突，不適應"使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用"的改革要求。

因此，加快構建"長效機制"，逐步調整、完善、退出一些"限政"政策措施，將是新時期深化改革的必然選擇。從最近菏澤、廣州、珠海、杭州等城市紛紛調整房地產政策，到中央經濟工作會議要求"因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任"，可以預見2019年房地產"限政"將會逐步調整和放鬆。同時，"城市層面的房地產政策調整此起彼伏"，可能是2019年房地產政策變化的主旋律。

2018年12月的中央經濟工作會議指出，2019年要"統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作，保持經濟運行在合理區間，進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，提振市場信心"。而在國內外形勢複雜、經濟下行壓力加大的背景下，更加需要穩定房地產市場，使其在國家"穩中求進"的總基調中發揮重要作用。

2019年，房價會大幅上漲嗎？

在放鬆"限政"的過程中，房地產市場將如何反應？房價會再次大幅上漲嗎？

我國房地產業規模巨大，涉及因素複雜，影響的廣度和深度也比其它產業要大。近20年來，房地產市場改革、發展、調控的歷史表明，其運行慣性很大，政策調控的作用也存在著滯後性。

從投資規模、銷售面積、銷售金額、商品房價格、市場氛圍等方面來看，2019年房地產市場將面臨調整，不會出現房價大幅上漲的局面。主要有以下幾個方面的原因：

第二，受國內外一系列複雜因素的影響，2019年我國宏觀經濟景氣度下降壓力較大，這從中央強調"六穩"可見一斑。而宏觀經濟運行與房地產市場密不可分，必然會大大影響房地產市場的預期和投資、銷售、價格等等。再加上宏觀經濟政策的重點在於加快供給側結構性改革，促進金融服務實體經濟，推動高質量發展。房地產並不是其重點支持方向，因此很難出現火爆的市場氛圍。

第三，在"去庫存"政策刺激下，我國商品住宅近三年來成交規模巨大，集中釋放了購房需求。據統計，全國商品住宅銷售面積2016年是13.8億平方米，2017年是14.5億方，2018年1-11月是12.9億方。按照7億城鎮人口粗略計算，近三年人均購買商品住宅超過6平方米。從信貸統計數據來看，居民家庭加槓桿力度很大，存在階段性透支購房能力的問題。

第四，從購房心理和行為分析，隨著市場熱度降低，放鬆限制性政策、不需要"搖號購房"、新房與二手房市場"價格倒掛"縮小甚至消失、一些項目出現"維權"活動等，都會使購房者心態變得冷靜，從"搶購"轉變為"觀望"。

因此，整體而言，2019年很可能出現" '限政'放鬆+市場調整"的情景組合。各級政府、金融機構、開發商、購房者等各類市場主體都應審時度勢，迴歸本位，把防控風險放在重要地位，追求高質量發展，使房地產為美好生活做出貢獻。

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