在房住不炒以及隨後一系列調控政策下，各地的房地產市場在購房人的觀望中逐漸低迷。
往年正是房地產銷售旺季的金九銀十，今年早早瀰漫著幾分寒意。
特別是隨著萬科“活下去”的口號，房產市場彷彿一夜入冬。
萬科在 9 月 28 日、29 日的秋季例會上，以“活下去”作為會議主題，引起一片驚呼。
萬科可不只是嘴上說說，在喊出活下去的同時，開始了雷厲風行的去庫存。
9月26日，廈門翔安，萬科白鷺郡開始調整價格，推出百餘套89到110平米的特價別墅。
原價500萬，現價278萬到298萬，相當於6折甩賣。
當然有人說原來500萬是精裝修，現在278萬是毛坯房，所以算上裝修，優惠沒那麼多，大概只有35%左右。
這種說法多少有些蒼白，透出一股自我安慰的惶恐。
房價真的要跌了，房價最高的六大城市，北上廣深杭廈，已經全部掉頭向下。
萬科廈門樓盤六折大甩賣，杭州一樓盤幾乎“腰斬”，千人搶房的西安，房子賣不動了。
萬科、碧桂園、恆大等房企龍頭，紛紛打折甩賣，開始了一場比拼誰跑得快的遊戲。
房地產公司也許會迎來一個漫長的寒冷冬季，但最擔心活不下去的絕對不是喊出這個口號的萬科。
和其他房地產龍頭的高負債率不同，萬科經營穩健，負債率低，現金流充足。
萬科手上有 1596 億元現金，而短期借款和一年內到期長期負債的總和才 610 億。
在表面利潤上，2017 年萬科淨利潤 280 億、碧桂園 260 億、恆大243 億，幾家差不多。
但在經營現金流上，萬科為 823 億、碧桂園 240 億、恆大是負的1509 億，萬科收回來的錢遠遠多於碧桂園、恆大。
更大的差距在淨負債率上，萬科為 8.8%，碧桂園為56.9%，恆大高達 184%。
萬科這種和其他房企迥異的財務狀況，源自領導人的財務背景。
不僅是萬科董事會主席鬱亮，萬科的前幾名領導都有濃厚的財務背景。
雖然鬱亮一再否認外界給他的財務出身定位，但他管過財務顧問公司，做過CFO，代理過幾個月的財務負責人，財務能力毋庸置疑。
二號人物總裁祝九勝，前深圳建行主管公司業務副行長，萬科自深圳崛起的金融第一功臣，14年任萬科財務顧問公司董事長。
三號人物王文金，萬科首席風險官，前萬科CFO、萬科財務部總經理。
未來呼聲最高的接班人孫嘉，現在被放在萬科CFO的位置學習。
萬科領導班子的財務能力相當強，反映在企業運營上，就是企業運營的謹慎和財務的穩健。
萬科現在手上有1596 億元現金，遠遠高於610 億的短期負債和一年內到期的長期負債。
這意味著就算未來一年中國的金融機構對房地產行業再嚴格，萬科的經營也不會有絲毫影響。
因此雖然是萬科喊出了活下去的口號，但萬科離活不下去還遠的很，這樣的口號，是幫那些不敢這樣喊的同行對手喊的。
房地產行業進入嚴冬，房產同行們陷入負債高，去槓桿、融資難、預售制度調整不明朗的泥沼。
萬科活下去的口號和廈門別墅降價的舉動，讓本就負擔嚴重的同行們肩頭又重了幾分。
手裡有糧，心裡不慌，在別的房企遭遇資金困難的時候，萬科進可攻，退可守，隨時可以收購規模小、資金緊張的房企，逆勢擴張。
巴菲特說，只有當潮水退去時，才知道誰在裸泳。
2008年1月，巴菲特清掉了手中的資產，拿著大筆現金，在下半年，基本巴菲特決定站誰身邊，誰就活下來。
萬科也和巴菲特一樣。在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪。
萬科是一家非常有危機感的公司，2014年，萬科提出中國房地產將從之前高速發展的黃金時代，進入增速放慢、龍頭房企提升市場佔有率的白銀時代。
那一年，萬科就採取了降槓桿去庫存和業務轉型的保守路徑，經營現金流 417 億、賬上現金高達 627 億，囤夠了糧草。
但萬科的判斷有偏差，在同樣的時間點上，恆大、碧桂園等公司加大槓桿拿地，短短几年就迎頭趕上萬科。
2017 年，碧桂園銷售額 5508 億、恆大銷售額 5299 億，萬科落到第三，銷售額為 5010 億。
但風水輪流轉，到了 2018 年，隨著地產調控政策的加碼，高槓杆經營開始變得困難。
很多事情的表現和本質是截然相反的，那些真的活不下去的公司必須要裝的鎮定自若，而只有最不用擔心活不下去的萬科才能輕鬆喊出活下去的口號。
對企業來說，槓桿一時爽，可一旦品嚐過槓桿的味道，就很難再停下來，系統性風險也隨之猛漲。
而現金為王，廣積糧，緩稱王的企業，雖然走得慢一些，反而走得更穩更遠。
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