2018-6-21 16:25:54
CricBigData 今天
克而瑞27城首席分析師預判市場文／克而瑞研究中心整理
北京王秀玲
樓市現狀：5月，北京商品住宅成交同環比明顯增加，供應環比略增，同比下滑近七成，新房供求矛盾顯著，二手房成交創新高。新開盤5個項目，去化程度較差，通用•博園去化率最高僅30%。政策上在原有政策下將首套房貸款利率在央行基準利率基礎上上浮10%，不得強制搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款等。土地市場無經營性用地成交，新增供應8幅經營性用地，位於朝陽區、大興區、豐臺區、順義區、房山區，包括純住宅用地1幅，住宅部分均設置了商品住宅銷售價格上限。環京地區市場持觀望態度，回暖跡象不明顯。
上海李振宇
樓市現狀：5月，上海商品住宅預售證審批速度放緩，全市整體供應出現回落，供應量僅28萬方，環比上月的高峰期降幅達74%，新開盤量縮減至10盤，多為外郊環剛需低價項目，新盤入市速度間歇性放緩。成交量方面上月網籤滯後的備案數據呈現進本月，環比小幅上漲。受中高端項目拉動，全市均價出現明顯上揚。土地市場累計成交4宗地，2宗商辦地，1宗經營性宅地，1宗租賃用地；在市區土地稀缺、經營性宅地供應萎縮的行情下房企拿地趨於謹慎。廣州梁永光
樓市現狀：5月，商品住宅供應重回百萬平方米之上，如期迎來推貨小高潮，成交也刷新了年內新高。新開盤/加推共24個，比上月減少4個，整體開盤去化率為73%,環比提高15.44個百分點，多數樓盤去化理想。除了開發商保持平價出貨的積極態度之外，廣州局部區域如增城區的備案價有所放開，購房者首付門檻有所降低，也成為刺激樓市成交轉旺的一大因素。土地市場供應15宗經營性用地，創今年新高，主要分佈在外圍區域，成交僅2宗商辦用地，且為底價定向成交。二手房成交環比上漲4.4%，周度成交量維持在2000套左右。後市預判：供應：預計6月新貨入市的速度會放緩。成交：預計6月成交有望延續5月的回暖節奏。房價：季末衝刺為了快速回籠資金，部分樓盤的折扣優惠將對一次性付款以及高首付的買家傾斜。
深圳陳洪海
樓市現狀：5月，深圳市場商品住宅市場量升價跌。供應同環比齊升，成交環比漲幅超30%，同比去年下降5%，成交均價54764元/㎡，環比微跌0.89%，去化週期拉長至22個月。開盤共計7個項目，主要以普通住宅為主，整體去化率超60%，客戶多以自住為主。土地市場5月無成交，二手房市場成交回暖。後市預判：供應：預計6月加推量仍會增加。成交：預計6月成交將成為上半年最高月。房價：預計6月房價變動幅度不大，房企為衝刺上半年任務，價格上會有所讓利。熱點區域/板塊：熱點板塊是龍城、龍崗、坪山、香蜜湖、布吉、西鄉、坂田、沙井、民治。
天津張福娜
樓市現狀：5月，天津商品住宅市場供需兩旺，“河海英才“落戶政策一天申請落戶人數達30萬，刺激房地產市場，但主要集中在落戶周。29個項目新開盤入市，主要分佈在環城四區、遠郊，項目間去化呈現兩極分化。土地市場預計6月將會集中加推。
瀋陽洪晶
樓市現狀：5月瀋陽商品住宅新增供應同環比上漲，成交同環比下滑，消化週期拉長0.5個月，供不應求有所緩解，整體市場仍持續高熱表現。進入開盤加推活躍期，本月共開盤加推項目35個，均為新品加推，新品價格仍處於持漲狀態。土地市場5月成交僅3宗，主要是政府供地速度放緩，導致成交量降低，但房企拿地的慾望仍然較高。政策方面調控對目前市場影響力較低。後市預判：供應：整體市場供應仍將持續放量。成交：受年中衝量影響，至6月底前成交量將不斷攀升，7月將呈現回落。房價：整體房價仍處於穩漲狀態，但不排除各別項目因衝量影響採用以價換量的手法，導致整體市場備案價格呈現波動狀態。熱點區域/板塊：城市西南、南部仍將處於瀋陽樓市熱點區域。預計下半年，在市場價格上漲擠壓下，價格窪地的沈北區域，因軌道交通可達性而將不斷受益。
長春史嵩齡
樓市現狀：5月長春市場供應量繼續增加持續高位運行，成交量價齊升。共5個項目新開盤入市，項目間去化表現分化，高新慧園項目高達98%，凱旋公館項目僅28%。土地市場本月經營性土地供應4幅，其中商住用地2幅，分別位於高新北區、寬城區。成交面積48.9萬㎡，其中2幅都為商住用地，受政府供應土地影響，地價波動較大，商服樓面地價環比下降達82.62%，政策上5.2號正式實施限售政策。後市預判：供應：6月份市場加推大幅度增加，預計加推共計27個，加推節奏相比去年同期增加量較大。成交：6月市場成交熱度繼續增加，成交面積環比會有大幅度上升。房價：預計保持穩中有升的局面。熱點區域/板塊：本月的熱點區域以南關區、寬城區、高新北區和淨月區為主，隨著一級市場的發展，開發商未來的重點將會逐漸轉移到繞城高速外的城區，長春新區和蓮花山區域為主要區域。
濟南唐堂
樓市現狀：5月，濟南商品住宅供應成交環比增加，特別是成交同比大漲91%，市場逐漸開始平穩回升。開盤加推15次，去化程度一般，平均去化率僅63%，受限價影響市場價格相對偏低，置業者的購房意願逐漸釋放出來，客戶購買熱情較高，推動大量客戶到訪。本月土地市場新增土地供應24宗，其中歷城區13宗、歷下區9宗、天橋區1宗、長清區1宗；成交僅1宗且以底價成交。二手房市場價格平穩略升，歷下區掛牌均價依舊最高，長清區掛牌均價突破萬元，R1線的全線貫通對房價的提升效應有所顯現。後市預判：供應：預計6月供應放量。成交：預計成交量有所上漲。房價：計未來將會有進一步推高價格的可能。熱點區域/板塊：濟南剛需客戶外溢，齊河、濟陽等衛星城市熱度提升。
青島畢怡
樓市現狀：5月商品住宅供應量基本維持穩定，但受調控政策影響，部分開發商放緩開盤計劃，拿預售不積極，所以供應量還處在低位。因5月份簽約迴歸低位，成交量總體低於3、4月。5個項目新開盤，在上合峰會影響下市場的熱度沒有減弱，重點項目的開盤去化率多在90%以上。政策上加快培育和發展住房租賃市場，多渠道增加租賃住房，推出相關的稅收政策優惠等。5月土地市場成交量繼續維持在200萬方以上的高位，但供應量有所回落。目前市場觀望氛圍較重，預計峰會結束之後會有一波新的調整。後市預判：供應：適逢上合峰會，上旬會是供應低潮，供應的高峰會出現在下半月。成交：網籤量維持穩定，短期內隨著開盤數量的增多，預計成交量有所上漲。房價：由於一二手房價格倒掛，一手房仍有上漲壓力大。熱點區域/板塊：即墨區、膠州市。
南京趙靜波
樓市現狀：5月，南京商品住宅供應放量，成交小幅回落，供不應求格局未改，消化週期為4.8個月，持續低位運行。共18個項目開盤，兩江及高淳溧水板塊為供應主力，推盤量較高，整體去化71%，只有個別項目整體去化量不高；郊區盤憑藉價格低優勢獲得熱銷，短時間無法實現利好的板塊，相應項目去化較低。由於整體供應不足，多數樓盤因無房可賣，案場到訪人數較同期下降3-4成，尤其是熱點區域或熱點樓盤。土地市場主城供應11宗，涉宅用地7宗，商辦4宗；成交6幅地塊，4幅底價成交，中建首進江寧，整體來看開發商拿地趨於理性。二手房市場成交量增加，成交均價持續高位，隨著新房市場衝刺年中集中入市，預計接下來二手房市場熱度將下降。後市預判：供應：6月南京樓市預計有40餘家樓盤推新，其中大部分為住宅房源，包括6家純新盤將在6月迎來首開。成交：整體成交量預計應在當期供應量的70-80%以上，河西、江北核心區熱門樓盤將基本售罄。房價：房價上漲壓力較大，高價項目入市直接關係到各板塊房價格局，若備案成功，將會直接拉高南京房價。熱點區域/板塊：河西、江北、江寧。
杭州劉晨光
樓市現狀：因4月推盤項目延遲至5月推盤，導致5月供貨量相對處於高位，但成交量同環比雙降，受公證搖號影響領證至簽約週期拉長導致庫存量環比上漲，市場整體供過於求。55個項目推盤，住宅去化明顯分化，熱點項目逢推必罄，遠郊大面積毛坯聯排和高總價的高層產品去化一般；公寓在限酒令等刺激下，量價齊升高。房企新開工意願分化，部分房企因協調備案時間長，存在大量達到領證標準未開盤的項目；部分房企因土地儲備不足，開工節奏較慢。土地市場5月掛牌7宗地，成交11宗，其中9宗宅地因公證搖號售價預期調整，僅3宗宅地達到封頂溢價並自持。二手房市場成交依舊維持高位，仍以下沙沿江、翠苑、朝陽等為主。後市預判：供應：預計6月在半年度業績衝刺等目標要求下，供應將繼續保持高位。成交：預計短期內市場熱度仍將維持高位，項目分化進一步凸顯。房價：預計將繼續保持高位運行，短期內或將受結構影響小幅波動，整體保持穩定。熱點區域/板塊：目前主要集中在現有或規劃地鐵站口，以良渚、南部臥城、新街、義橋等板塊為主。
合肥白楊
樓市現狀：5月，合肥樓市新增商品住宅供應量環比略下滑，成交量同環比急速增加，近期新開盤項目數量眾多，大多數項目去化程度普遍較好，一二手房價格倒掛，整體看市場較去年表現堅挺。土拍市場供應12宗，成交9宗，市場熱度不減。隨著6月衝刺年中，新增供應集中入市，預計成交量將進一步增加。徐州季友國
樓市現狀：5月，徐州樓市供應量基本與上月持平，成交大幅上漲，市場整體向好。新開盤加推項目共計21個，以高層、小高層和洋房別墅為主，整體去化率達97%，其中高層小高層整體去化情況較好，洋房等高售價房源，去化率相對較低。政策上5月31日出臺新政，繼續調整限售。土拍市場較為火熱，共掛牌28宗地塊，成功出讓10宗，其中紅星美凱龍以274070萬元成功摘得黃山村及周邊地塊，刷新徐州單宗地塊成交總價新記錄。後市預判：供應：6月徐州主城區預計有16個項目有推新計劃，超過4000套房源將推出。成交：目前泉山和銅山區的供應項目最多，其次為上月未備案項目會在本月陸續備案，故6月備案熱點區域依舊為上述兩個區域。房價：未來一段時間商品住宅均價在維持平穩狀態。熱點區域/板塊：銅山南部區域多個純新盤蓄勢待發，而傳統熱門區域城東板塊及新晉潛力區域城西、城南板塊都將有新房源將加推。
蘇州戈文問
樓市現狀：5月，蘇州市場供應銳減，成交環比小幅上行但不及去年同期。新開盤量基本與上月持平，整體成交去化率為71%，上旬未有項目推盤，中旬以高端項目為主，進入到下旬則以剛需項目為主，總體看本月以剛改為主。土拍市場維持穩定，吳江掛牌6宗宅地和1宗商辦用地，成交4宗宅地，1宗商辦用地。二手房市場成交回暖，約為新房市場的1.5倍。後市預判：供應：預計6月供應量為40萬方。成交：預計6月住宅成交量為65萬方左右。房價：預計6月成交均價為20000元/㎡。熱點區域/板塊：近期吳中木瀆板塊、尹山湖板塊，吳江城南板塊、太湖新城板塊，市場熱度較高。
常州戈文問
樓市現狀：5月，常州商品住宅市場供求兩旺供求，紛紛創今年新高。市區共20個樓盤24次開盤，共推出3250套房源，整體認購率在82%。土地市場本月有7宗地塊掛出，其中4宗純住宅用地，2宗商住用地，1宗商業用地；成交5宗含住宅地塊，其中4宗地塊成交樓面價超過10000元/㎡，旭輝、德信、中鐵建首進常州。二手房市場也熱度不減。。後市預判：供應：6月商品住宅供應量預計45萬㎡左右。成交：6月商品住宅預計成交50萬㎡左右。房價：商品住宅均價預計在13500元/㎡左右。熱點區域/板塊：新龍板塊、戚墅堰板塊、武進高新區板塊。
無錫王新科
樓市現狀：5月無錫供應量激增，成交基本與上月持平，市場供過於求持續，消化週期拉長1個月。目前“限購”“限售”“限貸”“限價”政策並沒有放鬆的痕跡，均價緩慢上漲。因項目集中備案，新開盤入市共19個，其中高端項目去化程度最高，去化率在90%以上，結構上改善型需求依舊為市場主力。土地市場本月無經營性用地成交，累計供應7幅土地，其中5幅商住用地，2幅純住宅用地。二手房成交環比上漲，從區域來看南長成交量最大，其次為濱湖和惠山。後市預判：供應：大部分樓盤已在5月加推入市，預測6月份市場供應量會小幅下跌。成交：預測成交量環比將會小幅下降。房價：預測6月房價仍然會平穩上漲。熱點區域/板塊：蘇南沿江高鐵途徑區。
廈門林鳳
樓市現狀：5月廈門商品住宅供應量環比小幅下滑，成交有所回暖但仍低位運行，消化週期拉長至20個月，市場持續低迷。共有5盤新開，除龍湖景粼原著推別墅產品外，其餘4盤均推普通住宅，整體案場到訪量雖明顯增加，但項目入市整體去化一般；在限價背景下，企業調價難以實現，成交持續平淡，僅部分剛需中小戶型產品開工意願較強。政策上從多渠道增加租賃住房供應，進一步加快住房租賃市場發展，規範住房租賃管理，建立租購併舉的住房制度。土地市場本月新增供應2幅商住地，無商住用地成交，從今年2次商住地供應情況來看，均以“島外優質地塊+分類取消限制”探市，預計分類取消限制的手段仍將繼續。由於當前大部分購房者仍持觀望態度，本月二手房市場成交量現小幅回溫，預計後期成交量價還會持續膠著。後市預判：供應：預計6月10個項目開盤，新增供應較5月會有所上升。成交：預計6月成交量將現上升趨勢。房價：預計未來成交均價將主要依靠高低價新房源平衡維穩。熱點區域/板塊：近期廈門市場熱點轉移至同安和翔安。
福州方明
五區
閩侯
樓市現狀：5月，福州五區商品住宅供應回暖，成交受“限籤”政策影響再度下滑，創近一年新低；閩侯本月供應量再度上漲，創近一年第二高位，成交量上漲明顯，但整體看仍處在低位。共14個項目開盤，多以順推方式入市銷售，公開開盤項目中高首付、捆綁精裝或車位的去化表現較差。政策上對高首付、捆綁精裝和車位、價外加價的的銷售行為進行嚴格限制，預計開發商後期拿證難度將進一步提高。本月市區成交5幅商住用地，主城區成交土地回購安置型商品住房比例高達80%-90%，外圍馬尾、長樂土地市場持續火熱，溢價率均超50%，且均進入競配建環節，但在限價背景下房企拿地較為理性，實際可售樓面價貼近周邊早期成交地塊。後市預判：供應：預計5月市場供應或有所放緩。成交：成交保持低位。房價：在“限價限籤”背景下，房價難有大起大落，持續中高位運行是大概率事件。熱點區域/板塊：五四北、奧體板塊短週期內仍將保持較大熱度，另外與舊城改造的整體大環境一致，連潘、義井等片區將成為市區改善型置業的熱點；高房價下帶來的大量剛需外溢，將進一步提升周邊低價剛需板塊的熱度，如南嶼、南通。
武漢吳洋
樓市現狀：5月，武漢市場供應量達到年內供應峰值，前4月大量潛在供應積壓逐漸開始釋放，成交持續上行，整體去化週期仍處於低位，不足3個月。共32次開盤，日光17頻次，整體首日去化率90%，較上月小幅下滑，且多區域出現分化，日光項目主要為均價18000元/㎡以下的剛需剛改項目。土地市場供應住宅用地10宗，多位於遠郊區域並以新洲和黃陂為主；成交4宗，龍湖首次在武漢一級市場獲地。政策方面依然為人才新政的補充。後市預判：供應：6月份，武漢市的推盤量將會繼續走高，預計供應量將會達到280萬方左右。 成交：交預計仍將隨供應水平同步變化，現在有逐漸回升趨勢。房價：整體來看，絕大多數項目房價難上漲。但個別企業存在依靠特殊操作得以備案價上漲可能，部分政府引導投資低價值區域備案價管控強度相對較松。熱點區域/板塊：三環內剛需客戶置業熱門板塊如白沙洲、四新、青山依然保持較高熱度，三環外光谷新中心、文化大道、盤龍城片區仍舊是關注焦點。
長沙王新科
樓市現狀：5月，長沙樓市供應同環比大漲創歷史新高，成交回落，供求矛盾持續。共21個項目開盤，平均去化率91%。萬科、北辰等重點房企認籌率遠高於房源套數，開盤當天即售罄。部分項目由於前期認籌客戶不足，且產品面積偏大，不符合當前市場需求，以及項目位置靠近高架橋，易受噪音影響，去化偏低。土拍市場供應下滑，主要以工業用地為主，共計供應11宗地塊，其中3宗雙限地，新增地塊呈外擴趨勢。成交方面仍維持高位，多宗雙限地塊溢價成交，樓板價及溢價率雙雙止跌回升，開發商對土地渴求度大，六區拿地難度升高。另外受當前市場供需失衡影響，一些樓盤搖號中籤率較低，許多“偽剛需”的存在，導致購房者反映極其強烈，維權行動頻發。後市預判：供應：6月長沙樓市有望迎來一波供應小高潮，預計上市項目將超過50個。成交：隨著供應的增加，後期成交將回升。房價：未來市場成交價格有望實現小幅增長。熱點區域/板塊：西城片區城市設計方案涉及區域。
鄭州趙爽
樓市現狀：5月，鄭州商品住宅供應環比小幅增加，同比仍不及去年同期水平，成交回暖去化週期縮短1.2個月。新開盤項目數量依然較多，整體去化水平較好，其中三房戶型的去化佔比本月總去化的85%。企業無明顯調價意願，5月案場到訪量方面較上月有下降，月度平均單盤到訪量140組客戶，環比下降7%。土地市場預計6月份主城區將有7宗土地（5宗住宅，2宗商業）競拍，均為城改用地。
成都閆濤
樓市現狀：成都5.15調控政策升級，商品住宅供應增加，受政策制約購房者銳減致成交量下滑，但售樓部到訪量依舊保持高熱度，新開盤項目去化率全部達100%。價格方面5月新開批次較前期價格有所上漲，企業多以提高精裝標準來暗中提升價格。土地市場總體表現為量價齊跌，底價成交的地塊激增，遇冷的主要表現為遠郊商業用地，而商住用地依舊保持較高的熱度。由於土地市場供需逐漸平衡，且競拍門檻較高，開發商拿地更加謹慎。後市預判：供應：預計6月房地產市場供應增加。成交：成交亦受供應影響，而由於公寓並未納入限購範疇，一部分住宅投資需求將外溢到公寓市場。房價：在四限政策調控下，新房和二手房價倒掛，購房者更加傾向於參與搖號搶購新房。熱點區域/板塊：熱點區域由主城向近郊再向遠郊逐步擴大。重慶王偉
樓市現狀：5月多盤集中放量，新項目逐漸面市，供應明顯上漲；隨著開發商推盤力度的加大，各區均回暖明顯，北區蟬聯榜首。新開盤項目數量較多，當天即售罄，價格處上升通道，市面上無一萬以下房源。受政策調控，以及開盤加推項目的增多，房企調價意願不強烈，但不排除後續限購的可能性。5月土拍市場供應力度加大，17宗商住類用地集中供應，11宗地塊成交，13家房企再新增土儲，整體熱度上漲。後市預判：供應：6月供應持續加大，預計130個項目開盤，改善持續發力，從區域來看主要集中在渝北、巴南區域。成交：6月隨著下一波供應小高潮的到來，市場熱度將繼續上漲。房價：核心區改善房源持續備案，助推均價再創新高。熱點區域/板塊：悅來、禮嘉、中央公園板塊成交表現強勁，南區茶園、龍洲灣板塊，隨著房企的不斷拿地佈局，加之區域規劃利好，市場熱度不減。
昆明王偉
樓市現狀：5月,昆明樓市供需兩旺，同環比雙雙大增，新入市16個項目開盤即售罄。本月由於樓市限購政策的不明朗大部分房企抓緊集中開盤和加推，且外地客戶較多，住宅市場熱度持續高漲。新項目和在售加推項目價格均成上揚趨勢，項目價格均在12300-29000元/㎡之間,大大高於市場均價水平。土地市場新增供應12宗，成交商住類用地8宗，其中7宗底價成交，1宗溢價成交，房企紛紛在北市區拿地，區域價值受到認可，競爭加劇。後市預判：供應：6月新開盤或加推項目會逐漸增加，市場放量大幅攀升。成交：6月市場成交量將不會低於5月，市場成交量將逐漸持續攀高。房價：近期市場均價將會穩中有升。熱點區域/板塊：目前的發展中心主要集中在2、3環及3環外，南、北市區和呈貢區受到房企的重點關注，晉寧區和安寧市也隨之受到企業的關注。南寧吳寧
樓市現狀：恰逢五一節點以及“房博會”，房企繼續加大推貨力度，5月住宅供應創2018年新高。隨著供應端持續放量，成交量也達到較高水平，本月再次突破百萬方。開盤推新項目多達14個，其中4個新盤首開，整體去化表現良好，絕大部分去化率達80%以上。土地市場熱度依舊，供應集中放量，新增14幅住宅用地，成交2幅住宅用地，美的、中梁攜手雙雙進軍邕城。整體來看盡管現階段的銀行貸款政策吃緊，房貸利率上浮，加上精裝、外收等因素，購房門檻提高，但南寧市場依然需求旺盛。後市預判：供應：預計整個二季度將不斷有更多新項目入市，供應量將保持較高水平。成交：預計二季度市場維持火熱狀態的可能性較大。房價：預計後期房價走勢仍是以“穩”為主，維持在11000元/㎡左右。熱點區域/板塊：西鄉塘區和龍崗板塊。
西安朱鬱
樓市現狀：5月，西安供應,成交全部高位運行，市場供求矛盾顯現。新開盤項目數量較多，共計55個，平均開盤去化率超9成，去化率達100%的項目有45個，推盤較多的房企有萬科、綠地、中海、陽光城等。需求結構上由於政策的嚮導，特別是落戶政策的出臺致客戶需求已從剛改向改善上靠攏。土地市場本月供應16宗成交4宗，其中西鹹新區受政策扶持、產業利好、人口湧入等疊加利好因素，火熱度更高。後市預判：供應：預計 6 月份供應速度有所加快。成交：預計 6 月份市場成交或有所上升。房價：由於限價政策影響，短期內西安房價整體穩中漸漲。
蘭州滕建華
樓市現狀：5月，蘭州商品住宅市場供應量有所增加，但從成交來看今年5月同環比均有下浮，整體市場依然供不應求。政策上公積金新政正式實施，對部分房企進行專項整治，進一步規範房地產市場秩序。土地市場新增出讓土地34宗，成交土地18宗，品牌開發商在主城區的“拿地熱”依然不減，地王頻現，高地價使得單價、總價節節攀升，品牌開發商在蘭州的產品戰略有從剛需市場轉戰改善市場的趨勢。後市預判：供應：供應量有所增加。成交：6月整體市場仍保持延續性及穩定性，個別樓盤如萬科城等低單價、低總價利好條件仍將掀起剛需市場的熱潮。房價：交價格將維持小幅波動，平穩運行的態勢。熱點區域：七里河區小西湖西站板塊、三灘板塊、彭家坪板塊；安寧區鹽池板塊、安寧中心板塊；城關區城關中心板塊、黃河北板塊、青白石板塊。
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