撰文：昆明樓市動態首席購房顧問 文鋒
繼續地產小陳關於公寓的探討。
之前的文章也提過，投資的兩大要素，投入資金的安全和賺錢能力，無論是企業行為還是個人行為。
6月20日，龍湖簽下優居在昆明288套房源15年的運營，冠寓順勢落位昆明。其實，簽約本身是沒有多高的價值，走個帶有儀式感的過場而已，但這個事情本身的探討意義在於：
賺熱鬧VS賺錢
首先，中央戰略高度謀篇佈局，從主體供給、渠道報道還是租購併舉，還是“房住不炒”的政策導向，圍繞的住房租賃市場的建設和優化。但要明確，租購併舉，房住不炒都不是為了發展公寓。
以目前的租賃市場評估，土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支持端、租後服務方紛紛都看中了中國這個萬億租賃的大市場蛋糕。據克而瑞數據顯示，目前全國排名前30的房企中，已有60%通過不同方式佈局住房租賃市場，如萬科、龍湖。
在昆明，且不說住房租賃的規模，長租公寓品牌都有超過10家，連昆明市公租房公司也創立“惠客”公寓這一長租公寓品牌。
其實在龍湖簽約昆明冠寓之前，這個項目早在2013年就引進廣州私享家，按照約定，當時是112套“0月供”，年返7%，再加上15天免費入住權。按照當初的算法，這個產品出租價格是必須要超過月均3000元的，放在當下，預估其租金價格也不會低於這個數。
那麼，能把長租公寓作為主航道業務的地產公司，龍湖在昆明冠寓項目15年的運營中，顯然是算好賬，也做好佔有的準備的。
在昆明，融創的做法也值得關注。在接完文旅項目之後，融創開始收公寓，如果說8000套海豚灣是因為調規，那麼接手呈貢孔雀鎮5000套公寓肯定不是佔有如此簡單。在年初，在鏈家系公寓運營商自如40億人民幣A輪融資中，就有融創中國，這也被視為融創在長租公寓領域的卡位佈局，即通過對自如的戰略投資，收回財務回報，並順勢進入長租公寓行業。
顯然，就目前昆明公寓的去化情況令人堪憂。市場積壓的庫存量、產品的同質化、單位面積偏大、單價過高、租金水平等問題都值得市場深思。
記得在前面《昆明樓市動態》也撰寫過一篇關於《昆明在售公寓》信息，保守估計，目前昆明主城及呈貢新區在售的公寓項目超過30個項目，每個項目都是上千套甚至幾千套公寓的規模，呈貢新區更為誇張，在售項目遍地公寓。
即使“4.5米層高，買一層贈一層。”但按照昆明一地產名博@雲南老胡有話說 所言“昆明公寓10年不曾漲價”確實一個既定事實。
對此，還有一個奇怪的現象，萬科也早早涉及長租公寓，也在昆明深耕多年，但為什麼萬科在昆明基本沒有佈局公寓呢？包括恆大、碧桂園在昆明的公寓產品也沒有這個戰略佈局。而同樣的，本土最大的房企俊發，主要的精力似乎也在城市住宅領域。
如果說，房企都只是賺熱鬧而不賺錢，顯然更不現實。
高房價VS高房租
很多人會說，現在房價高位運行，可以通過租購併舉降房價或者降房租。
但事實果真如此嗎？
北京首批企業自持的長租公寓入市了，“只租不賣”，10年租金一次性付清，月租金在1.5萬-1.8萬。
房產大V@壹書生 對此曾發文說，房企自持的長租公寓，房租一定會非常高，其效果一定是助漲房租，也間接助漲房價。畢竟房企是自負贏虧的市場主體，別期望房企們去做雷峰。
在昆明，以 “惠客”長租公寓為例，這是在昆明市東三環方旺片區（東旭駿城），43至55平房米精裝公寓，一室戶型與兩室一廳戶型，月租金分別為749元和898元起租。這租金如果擱在昆明二環以內，確實有誘惑力，但是在東三環之外確實不具備優勢，目前昆明二環邊次新房小兩室配傢俱家電月租在2000元左右，老小區更便宜。
按照國際慣例，作為出租房的年租金回報率應在基準利率基礎上，再加一至二個百分點，按4.9%最低上浮10%市場利率計算就是5.39%，年租金回報率應在7%左右才是合理的。
當然，還有另一個計算方式就是租售比，簡單說就是，在購入之後，以出租的租金方式計算需要多長時間收回成本，由於城市的房價水平不一樣，如果公寓超過20年的回報週期，已經不是理想的投資模型。因為公寓屬於投資性很強的產品，50%的首付槓桿就很大了，時間成本就關乎了投資價值了。
長租公寓定位的目標客群都是希望剛畢業的大學生，城市白領等人群，昆明的人口流入又低，加上多公寓產品供應，無論短租長租，無論是複式還是loft，在昆明，並不是所有公寓產品都適合投資！假設，真能做到7%的回報，也能達到甚至可以超過H公寓的標準了。
高房價與高房租是有必然聯繫，但以目前昆明的房租水平，還不至於到了擠破頭去購房的地步，但是可以肯定的是，自己喜歡的都很貴，無論是房價還是房租。
以上為正文
閱讀更多 昆明樓市動態 的文章
