■易憲容
十幾年來，國內房地產市場越是調控，房價越是上漲，房地產市場越是亂象叢生。比如，2016年以來，聲勢浩大的房地產市場調控，出臺的調控政策之多，出臺的調控政策之頻繁，出臺的調控政策之嚴厲等都是前所未有，但房地產市場更是亂象叢生，全國各地的房地產炒作更是瘋狂。
所以，住房和城鄉建設部等七部委不得不下發文件，將於2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。有報道稱，為了治理房地產市場亂象嚴厲打擊房地產炒作，住房和城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，近日印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為 治理房地產市場亂象專項行動的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》規定先行開展治理房地產市場亂象專項行動30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
這次房地產市場亂象治理與打擊的主要內容有，打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。《通知》要求，一是打擊操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等投機炒房團伙。
二是打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房的房地產“黑中介”。
三是打擊從事違規銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產開發企業。
四是打擊發布不實房源和價格信息、進行不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告。
這次《通知》的房地產市場亂象專項治理，目標明確，嚴厲打擊房地產市場投機炒作；範圍之廣泛，基本上涉及當前房地產市場價格還在上漲的熱點城市；時間確定，從現在起到今年年底；為了廣大民眾利益，也要求民眾參與；對相關部門的政府官員問責，即對專項行動實施過程中發現的違法違規行為，依法從嚴懲處。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、翫忽職守的部門和人員，堅決問責等。也就是說，整個房地產市場亂象的專項治理看上去是一場大運動，並要求在這場大運動中，房地產市場當事人每一個人都得過關，否則就得問責。不過，房地產市場發生的問題，不是通過市場的方式，而是通過聲勢浩大的群眾性運動，要想達到目的是會十分令人質疑的。
因為，從《通知》的形勢及內容來看，政府職能部門是想落實十九大報告中對房地產市場的基本定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，反對房地產市場的投機炒作，並對這種房地產投機炒作要嚴厲打擊，但是，有就沒有認真分析過為何2016年以來的房地產市場越是調控，房地產市場價格越漲，房地產市場越是亂象叢生？只不過在原有的房地產行政性調控政策上疊床架屋，即增加多一層政府的行政性調控政策。可以說，這樣的調控政策越多，越是複雜，還是會如以前一樣，能夠起到的作用越是有限。反之，讓政府職能部門的權力又多增加一層。
可以說，當前房地產市場的核心問題是什麼？或亂象叢生的根源在哪裡？問題就在政府職能部門不是用經濟槓桿來落實中國房地產市場的定位，而是用無所不用其極的政府行政性工具來參與和干預這個市場，但房地產市場商品端則完全以市場化方式進行。兩者不是一回事，如果能夠起到調控的作用。再加上有關房地產市場的一系列重大制度改革進展緩慢（比如土地制度改革、財政制度改革等），在“因城施策”的框架下，地方政府不僅沒有意願改變房地產市場的性質，讓房地產市場由投資為主導的市場轉變為消費為主導的市場，反之，不少城市推出房地產調控政策（或無所不用其極的行政性調控）往往成了這些城市住房飢餓營銷策略，並由此激發了一波又一波各城市房地產市場炒作潮或搶房潮。
可以說，在這一波房地產行政性調控政策作用下，各城市的居民基本上看清了各地方政府的房地產調控的實質及招數，早就意識到地方政府根本就不想改變當前房地產市場現狀，反之還在預期這些房地產調控政策只會把當地房價推高。各城市房價只漲不跌成了他們認為的鐵律，也成了一直在推高房價上漲基本預期與動力。
可以說，只要房地產市場的性質不改變，只要房價一直在上漲，特別是房價仍然在瘋狂上漲，再加上棚戶區改造的貨幣化分房，銀行信貸政策始終保持過度寬鬆，國內居民就會湧入房地產市場。即使各城市一直在出臺行政性的房地產調控政策，但是無論是房地產開發商還是住房投機炒作者都能夠採取不同的方式來破解地方政府所謂的調控限購，只不過，他們增加些許破解這些限購的成本而已。在這種情況下，國內房地產市場豈能不亂象叢生？從制度不完全性、信息不完全性、政府官員同樣是一個個自利人的角度來說，只要房價在上漲，房地產市場是一個有利可圖的市場特別是一個暴利的市場時，這種自利人就會尋找破解限制購買住房的方式，房地產市場亂象叢生由此而起。
實際上，從國際上的經驗來說，或從市場法則本身來說，只要對住房消費與投資用信貸及稅收進行嚴格界定，特別是在事中及事後進行嚴格的限定，比如用累進的住房交易所得稅對住房投機炒作進行嚴格限制，讓他們購買住房無利可圖，房地產市場的亂象叢生很快就會消失，否則，在行政性調控政策上疊床架屋，所起到的效果是十分有限的。如果採取種種對抗市場法則的方法來調控，最後的結果會輸得更慘。
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