房地產稅改革，還需突破四個阻力區房地產稅從立法到落地仍有一段路要走
徵收房地產稅需要突破四個阻力區：
有切合國情的稅收減免：我國房價中有一大半是土地的價值，美國和香港的房產持有稅都有相應扣除
要做到徵稅對象公平：只針對購買了合法商品住宅的居民徵收房地產稅，而排除了小產權房，不公平
房產價值評估要做到合理：普遍缺乏專業化房產評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大
我國房產信息不充分和不完整的問題仍然突出
今年以來，房地產稅立法進程開始加快。2018年政府工作報告提出要穩妥推進房地產稅立法。在今年全國兩會期間，財政部副部長史耀斌表示，按照中央決策部署，目前正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲（樓盤）亞洲論壇上表示將推進房地產稅立法和實施。
房地產稅改革乃大勢所趨
早在2013年，黨的十八屆三中全會就明確要求，“加快房地產稅立法並適時推進改革。”尤其是黨的十九大報告重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產市場發展定位，表明房地產稅改革這一市場調控政策大方向將是大勢所趨。
關於我國正在推進的房地產稅改革制度安排，今年兩會期間，史耀斌作了詳細闡述，“我國將從國情出發來設計房地產稅制度。比如，合併整合一些相關稅種，合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等等。以使設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平。”
將帶來多重正面效應
採訪中，多位相關研究者以及業內人士的共識是，推進房地產稅改革，將有助於“房住不炒”，促進房地產市場健康平穩發展，抑制炒房投機行為，調節收入促進社會公平。同時，對於實現租購併舉的重大改革也將起到直接促進作用。
一是房地產稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。
住建部原副部長仇保興認為，房地產稅“擠泡沫”最快捷、最安全，打擊的不是剛需，而是投機和過度投資。與此同時，我國城市房產空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存，會造成社會財富浪費。房地產稅可以專項精準打擊投機、囤房的投機者。
二是房地產稅將使市場更加平穩。
財政部原財科所所長賈康表示，房地產稅是長效機制，將使得房地產交易更理性、更穩定。“不是說這一個稅種會使房地產價格降低，而是房地產稅推出一段時間後，會表現為大家調整自己的預期，經濟行為更理性、市場更平穩。”
三是房地產稅是替代土地財政的重要手段。
四是房地產稅有助於形成“租購併舉”新格局。
五是可以理順完善我國產權保護法律體系。
採訪中，中國社科院經濟研究所房地產金融研究中心主任汪利娜說，依據我國物權法相關條例，公民購買房產就有了由房產所有權和土地使用權構成的財產，以兩權為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權，都可從土地增值中獲得資產增值收益。這些都是私人財產的基本特徵，將進一步強化房地產私人財產的屬性，也是開徵房地產稅的合理依據。
合理整合現有涉房稅收
在房地產項目開發建設過程中，需要繳納10多種稅：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產稅和土地使用稅、耕地佔用稅等。其中，主要是5.5%的營業稅、25%的所得稅和土地增值稅。
此外，還徵收了與城市建設相關多種稅費。比如，市政費、電力設施費、天然氣管道費、通信設備費、自來水管道費、教育設施建設費、園林綠化費、地下管網建設費、人防設施建設費、海綿城市建設費等。“我國徵收的這些稅費，在國外有好幾種已經包含在房產稅當中。”胡光輝表示。
在購買住房的交易和持有環節，也要繳納多種稅費。比如，契稅、個人所得稅、營業稅、物業維修基金、有線電視初裝費、天然氣安裝費、暖氣初裝費、印花稅、登記抵押費、公攤費、物業費等。二手房交易中，購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關稅費後的餘額，繳納20%的個人所得稅、2.4%的中介服務費。對於非唯一住房，需要繳納1%的個稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費也達到總價的5%左右。
改革尚需破解四個阻力區
一是要有切合國情的稅收減免。
根據住建部統計數據，我國購房者中首次置業的剛性需求人群多年來始終佔大多數，購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議徵收房地產稅時減除土地價格。“我國房價中有一大半是土地的價值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價。”據其介紹，在房地產稅收制度完善的國家和地區，比如美國和中國香港地區，其房產持有稅都有相應扣除。美國首套房購買者可以享有減免個人所得稅的待遇。
深圳（樓盤）市房地產研究中心高級研究員李宇嘉也介紹說，美國、日本等發達國家，除扣除項以外，實際稅基還要在房屋評估值的基礎上再打4——6折，還會限制稅率和用途，房價漲了還要降低稅率，確保稅負不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。
二是要做到徵稅對象公平。
我國大城市周邊小產權房比較普遍、數量較多。小產權房未繳納任何稅費，卻享受城市基礎設施投入和各項事業發展帶來的紅利，獲得了相當可觀的經營性收益。如果只針對購買了合法商品住宅的居民徵收房地產稅，顯然不公平。
此外，我國帶有福利性質的住宅體量巨大，是否徵收？如何徵收？都應該有理有據。專家表示，我國住宅有央產、單位產權和私有產權房，還有房改房、商品房、經濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有產權房等很多種。如果徵稅界定不清，反而可能會加大不公。
三是房產價值評估要做到合理。
專家表示，我國各類住宅小區按照產權、品質、位置、物業服務、學區等不同，價格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費造成的價值評估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。
比如，學區房的房屋質量可能很差，但交易價格很高。對於原住戶而言，其收入大多並不高，居住面積狹小。如果基於換房而需繳納高昂房地產稅，對原住戶可能是沉重負擔。此外，一個小區裡樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價格差異較大。但目前普遍缺乏專業化房產評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大。
四是我國房產信息不充分和不完整的問題仍然突出。
房地產信息管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的產權證明；有的經租房和原有私產因各種原因而失去了產權證明；有的人為免交契稅而長期不去辦理登記；以企業名義購買但個人享用，還有代持的和無名卻實際佔有等等情況。如何準確全面獲取房屋信息，仍然是一項長期艱鉅的任務。
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