北京市一法律師事務所 彭瑾律師
合同解除分為法定解除或約定解除，當情形出現時享有解除權的當事人有權解除合同。但是，在實務中會對什麼行為構成根本違約產生爭議。我們知道任何行為都屬於某個行業，那我們就要先了解這個行業的交易習慣或流程，看這個行為是否違反這個行業的規則。
二手房買賣的流程
以二手房買賣為例（官方說法存量房屋買賣），在北京地區的主要流程包括雙方簽署存量房屋買賣合同、資格審查（買方購房資格審理、賣方的房屋核驗）、進行網籤、辦理銀行貸款面籤、資金託管、交稅費辦理產權變更、辦理抵押登記。這是有銀行貸款交易的流程，買賣雙方簽署的存量房買賣合同都是按照這個流程來約定相應的資金給付時間及違約責任的。
違約行為應結合行業習慣來看
也就是說在上述環節中合同都有可能被解除。一方要求解除，另一方可以主張繼續履行合同。在這種時候就看是否符合解除的條件了。有個案例，合同總價240萬，雙方約定簽署合同當天支付定金20萬，貸款150萬，其他款項在過戶前三天打入資金監管賬戶。若第一次貸款金額、年限不足或因購房者原因銀行拒籤，購房者得到銀行通知後三日內，以商業貸款補齊；若商業貸款再次出現貸款金額、年限不足或因購房者原因銀行拒籤的情況，則購房者直接以現金方式補齊。事後，買方因種種原因兩次貸款均未辦理成功，賣方要求解除合同。在這種情形下，賣方要求解除合同有可能得不到法院的支持。理由：合同約定可以現金方式補齊的，只有在買方現金無法補齊的情況下，才存在合同目的無法實現或買方根本違約。
合同目的無法實現構成根本違約
上面這個案例說明，合同履行中有可能與約定不一致，考慮的主要是這種行為是否能實現合同目的比如上面這個案例，貸款不成補現金也可以。這樣與合同的履行有差異，但並不構成根本違約。
不按期支付房款，首先看有沒有合同約定；如果沒有合同約定，應先催告，如果對方在合理的時間能不支付，可以解除。一房二賣如果證據確實充分，是可以解除合同的。合同的解除相對嚴格，主要看交易能否完成，交易目的是否實現，一房二賣顯然有一方不能實現買房屋的目的，可以解釋合同要求賠償。
如果一方當事人死亡了，合同是不是自動解除了？
答案要否定的，出賣人在簽訂房屋買賣合同後死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產範圍內繼續履行合同債務，交付房屋並辦理房屋過戶登記。若繼承人協助辦理，可以先由繼承人繼承房屋，再由繼承人辦理後續事宜；若繼承人不協助辦理，可以起訴到法院，由法院判決繼承人協助後續事宜。
違約責任都有哪些
首先看合同的違約責任如何約定，一般有繼續履行，採取補救措施、支付違約金及賠償損失等；其次，如果買方為守約方要求解除合同，還可要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，並綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
