北京市一法律师事务所 彭瑾律师
合同解除分为法定解除或约定解除，当情形出现时享有解除权的当事人有权解除合同。但是，在实务中会对什么行为构成根本违约产生争议。我们知道任何行为都属于某个行业，那我们就要先了解这个行业的交易习惯或流程，看这个行为是否违反这个行业的规则。
二手房买卖的流程
以二手房买卖为例（官方说法存量房屋买卖），在北京地区的主要流程包括双方签署存量房屋买卖合同、资格审查（买方购房资格审理、卖方的房屋核验）、进行网签、办理银行贷款面签、资金托管、交税费办理产权变更、办理抵押登记。这是有银行贷款交易的流程，买卖双方签署的存量房买卖合同都是按照这个流程来约定相应的资金给付时间及违约责任的。
违约行为应结合行业习惯来看
也就是说在上述环节中合同都有可能被解除。一方要求解除，另一方可以主张继续履行合同。在这种时候就看是否符合解除的条件了。有个案例，合同总价240万，双方约定签署合同当天支付定金20万，贷款150万，其他款项在过户前三天打入资金监管账户。若第一次贷款金额、年限不足或因购房者原因银行拒签，购房者得到银行通知后三日内，以商业贷款补齐；若商业贷款再次出现贷款金额、年限不足或因购房者原因银行拒签的情况，则购房者直接以现金方式补齐。事后，买方因种种原因两次贷款均未办理成功，卖方要求解除合同。在这种情形下，卖方要求解除合同有可能得不到法院的支持。理由：合同约定可以现金方式补齐的，只有在买方现金无法补齐的情况下，才存在合同目的无法实现或买方根本违约。
合同目的无法实现构成根本违约
上面这个案例说明，合同履行中有可能与约定不一致，考虑的主要是这种行为是否能实现合同目的比如上面这个案例，贷款不成补现金也可以。这样与合同的履行有差异，但并不构成根本违约。
不按期支付房款，首先看有没有合同约定；如果没有合同约定，应先催告，如果对方在合理的时间能不支付，可以解除。一房二卖如果证据确实充分，是可以解除合同的。合同的解除相对严格，主要看交易能否完成，交易目的是否实现，一房二卖显然有一方不能实现买房屋的目的，可以解释合同要求赔偿。
如果一方当事人死亡了，合同是不是自动解除了？
答案要否定的，出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。若继承人协助办理，可以先由继承人继承房屋，再由继承人办理后续事宜；若继承人不协助办理，可以起诉到法院，由法院判决继承人协助后续事宜。
违约责任都有哪些
首先看合同的违约责任如何约定，一般有继续履行，采取补救措施、支付违约金及赔偿损失等；其次，如果买方为守约方要求解除合同，还可要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
