“過去這些年，配套優質學校的學區房成交單價不斷攀升，一般遠高於同等條件的無學區房，然而這背後的風險卻不得不引起注意，特別是到了現在這個階段。”
01 學區房的實質
學位和學區房一直是有小孩的家庭較為沉重的一個擔子，好的學校對應的學區房動輒高出普通住房50%的單價，價格甚至可以達到普通住房的200%、300%。
1978年1月，教育主管部門下發《關於辦好一批重點中小學的試行方案》，該方案裡提出：
“大中城市可在市和區兩級舉辦重點學校。市辦好一批重點中學，區、縣可辦好二三所重點中學，五六所重點小學。各省、自治區，可在省、地(市)、縣三級舉辦重點學校。省和地(市)兩級可各自辦好一批重點中小學：縣可辦好二三所重點中學，五六所重點小學。當時還規定了20鎖全國重點中學、重點小學。”
1986年，《義務教育法》中明確規定，就近入學。這無疑成為了後來的學區房現象的原始推力。待各地重點公辦學校附近的住房可以進入市場流動之時，學區房的浪潮便正式洶湧而來。
數據顯示，北京教育資源密集的西城、東城、海淀、朝陽四個區2018年學區房均價已經超過8.5w每平米，最拔尖的西城區均價超過12w每平。而最近在北京成交的一套學區房，30w每平米，總價360w，面積僅12平。
劃重點：學區房所對應的的學位，本質上是政府分配的指標，是權力和政策計劃、干預的產物，而學區房的價格高於普通住宅的那一部分是完全“寄生”在學位的價值（或者說有效性）上的。
02 背後的風險
既然學位是權力干預下分配的指標，那自然也會在權力的干預下消解或被摻水，而由於權力的極大不確定性，我們無法衡量對應學位的價值可持續期限，即無法把握學區房價值（或者說價格）的維持時間。
近年來各地不斷出現的“重新劃學區”、“學校整體搬遷”等事件，給高價學區房購買者大大增添了風險。對應的學位可能被劃到另一個較差學校，手裡的學區房價格可能直接腰斬，砸在手裡。
目前，不少城市已出臺“多校劃片”的政策。即一個小區對應多所學校，可能不僅只是重點學校，還有差一檔次的其他學校包含在內，入學時對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。而且各地還有新的招生考試政策推出：優質高中招生指標分配到初中，公辦、民辦高中按審批機關統一批准的招生計劃、範圍、標準和方式同步招生。這無疑使得以前的重點學校入學資格下降為一個隨機抽選機會，使得學區房的風險大大增加。
結論：學位的有效性（價值）隨時會因為政策的改變而產生難以估量的波動，因而學區房的價格也相應存在難以估量的波動風險。
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