本期話題：20類常見房地產糾紛及其裁判規則
本期作者：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
1、合同效力糾紛
無證房屋、抵押房屋、預告登記房屋、查封房屋、共有房屋（含按份和共同）出租房屋、限購房屋買賣合同統統有效。
2、違約差價糾紛
差價損失：合同無效或者被撤銷的，由當事人按照各自的過錯承擔；解除的，由違約方賠償守約方。
3、借名買房糾紛
1）借名買房協議有效，出資人（借名人）享有債權不享有物權（只能要求辦理過戶手續，不能要求確認所有權，要求過戶的必需具備購房資格），出名人擅自出售房屋，出資人無權追回；
2）出資方對借名買房關係的存在負有舉證責任：借名協議至關重要，親屬、情侶等親密關係之間的借名買房，沒有借名協議很可能被認定為贈與，連購房款都收不回來；而非親密關係或商業代持，如出資人不能證明雙方有借名買房的合意，法院可能認定出資款僅是借款關係，由雙方另案解決。
4、無權處分（代理）糾紛
無權處分和無權代理合同均為有效，由此導致合同不能履行的，處分人承擔違約責任而非締約過失責任，買受人有權解除合同追究處分人的違約責任。
5、配偶異議糾紛
1）國內婚姻配偶異議（登記在一方名下另一方不同意出售的）可以阻卻交易，但配偶追認、知情未表示反對、已交房未在合理期限內提出異議，以及其他買受人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的除外；已過戶配偶要求追回房屋的，按善意取得規定審查；域外婚姻配偶異議未必能阻卻交易，按準據法確定婚後夫妻財產關係：
2）香港、臺灣法律規定夫妻婚後財產法定“分別制”，自然無法阻卻（臺灣法律規定夫妻雙方可以約定並在臺灣法院登記實行“共有制”）；
3）澳門結婚，“配偶異議”可否成立需區別情況確定。現行澳門《民法典》規定了4種婚姻財產製供結婚人選擇，依據選擇，如果屬共同財產可以阻卻，屬個人財產不能阻卻；
4）其他國家對於夫妻婚後財產歸屬，如規定屬於“分別制”的，不能阻卻，如規定屬於“共有制”的，可以阻卻。
5）我國《涉外民事關係法律適用法》第24條規定，夫妻財產關係可以約定適用“一方當事人經常居所”、“主要財產所在地”的非國籍國法律（排除婚姻締結地“財產分別制”法律的適用），選擇適用我國《婚姻法》認定婚後財產為夫妻共有。——公平原則、出售時約定的查明自由裁量權的適用。
6）為防止“配偶異議”，建議購買已婚個人名下房屋務必由夫妻雙方共同簽字確認，一方不在簽約現場的務必電話錄音確認同意，不確定業主是否結婚的，要主動“冒昧”詢問（男士冒昧詢問美女婚姻狀況被打小編不管哦~~）
6、法拍房糾紛
1）清場：除法定買賣不破租賃外，“不交吉”拍賣本身違反《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第6條規定，法院公告聲明不清場屬公然的執行不作為行為，公開侵害了所有競買人的合法權益，2018年11月29日撰文《扯淡的判決！買法拍房不能要求原業主交房？》並死磕“不交吉”成功。解決之道：執行終結異議或者申請執行監督；
2）稅費：符合免稅條件的，如被執行人拒不配合免稅，可以嘗試通過訴訟程序解決。
7、小產權房糾紛
1）“綠本房”買賣合同有效：綠本房”為非市場商品房，禁止上市流通是禁止辦理物權轉移登記（過戶），物權債權相分離原則；確定合同效力只能依據《合同法》第52條，違反地方性法規、行政規章的合同也是有效的；深圳目前已經不存在集體土地，所有“綠本房”所佔土地均為國有土地（這也是官方不承認深圳有“小產權房”的原因所在）。
2）違法建築、歷史遺留違法建築（以2009年6月2日為界）：買賣糾紛法院不受理，租賃合同無效。
8、回遷房糾紛
1）舊房交易：能過戶，安全，但何時舊改不確定，可能被套牢。
2）指標房交易：不限購、不限售、無需稅費，但需要一次性付款，介入時機很重要。
3）期房交易：合同有效，時間跨度大，業主違約風險高。
9、保障性住房糾紛
因損害公共利益，在規定的限制上市交易期限內買賣保障性住房一律無效，我們認為，約定將來取得商品房產證後再過戶的預約合同應當認定有效。
10、稅費爭議糾紛
1）計稅價格爭議：房價暴漲，業主實收，要求以實際成交價申報納稅增加買方稅費負擔，迫使買方放棄購買；
2）計徵方式爭議：房價暴漲，業主實收，要求以核實徵收方式申報納稅增加買方稅費負擔，迫使買方放棄購買。
預防：特別約定稅費承擔範圍，防止業主藉故違約。
11、限購糾紛
1）一直沒有資格：賣方不知情，導致合同不能履行的，買方構成根本違約；知情導致合同不能履行的，互不承擔責任；買方保證簽約後能夠取得購房資格不影響交易，而實際不能取得導致合同不能履行的，仍由買方承擔違約責任；
2）後來有資格：只要不影響合同履行，就無需承擔違約責任，賣方就無權據此解除合同；
3）空白買方主體變更確認書：視為對買方指定任意人的授權，合法有效，不具備購房資格的買方可以指定有購房資格的新買房繼續履行合同，賣方不能拒絕。
12、查封房糾紛
1）簽約前查封，雙方均知情導致合同不能履行的互不承擔違約責任，賣方承諾限期解除查封而不能解封的，賣方承擔違約責任；
2）簽約後查封，買方取得不安抗辯權，有權通知賣方中止履行合同，賣方負有限2）期解除查封的義務，經買方催告在合理期限內仍不能解封的，構成根本違約，買方有權解除合同追究其違約責任；
3）買方要求繼續履行查封房屋的，只能走執行異議（含行為異議和標的異議）程序主張房屋權利，不能直接要求出賣人過戶（信榮團隊認為可以追加債權人作為第三人，要求代為清償後判決繼續履行合同，並已有成功案例）。
13、執行異議糾紛
買受人符合下列情形且其權利能夠排除執行的予以支持
1）房屋登記在被執行人名：a、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；b、在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；c、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；d、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
2）房屋登記在被執行的房地產開發企業名下：a、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；b、所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；c、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
14、情侶房糾紛
1）法院在審理情侶房糾紛時存在裁判不盡一致的情況，部分判決認登記，按等級按份共有，部分判決認為屬附結婚條件的登記，登記份額不應視為份額約定；
2）登記很重要，請慎重登記：登記一方名下的，不能證明登記錯誤，或存在借名買房，或存在同居關係的，可能認定為個人所有；登記為兩人名下的，一般按照登記按份或共同共有；登記為共同共有的不考慮出資額對半分割；
3）出資很重要，請保留出資證明：登記在一方名下，認定為按份共有的，如能證明出資額，按出資額確定共有份額，不能證明各自出資額，等額按份共有；
4）是否資產混同對房屋的歸屬影響很大。資產混同的，無論登記在何方名下，均認定共同投資，共同所有，等額分割；
5）是否同居對共有房產的認定有重大影響：有同居關係的，共同購置，即便登記在一方名下，也認定為共有，非同居關係的，登記在一方名下，一般認定屬於登記方個人所有；
6）就房屋歸屬，一般判決歸登記一方，或實際佔有一方，或全額出資方，或競價高者所有，認定共有的，給予對方補償；
7）共同出資，登記在一方名下，未登記方參與出資首付或者按揭務必保留銀行轉賬憑證，並備註購房款，否則另一方可能只能另行主張債權，無法主張所有權，無法獲得房產升值紅利；
8）共同出資，登記在雙方名下，按照登記份額分割後，一方的出資超過其應當承擔的比例，可能在雙方之間產生債權債務關係；
9）一方出資，登記在對方名下，沒有充分的證據證明存在借名買房關係，一般房產歸登記方所有，出資方只能另行主張債權；
10）一方出資，登記在雙方名下，一般會以登記份額為準，實際分割時房產傾向於歸出資方，由出資方向另一方做補償；
11）未登記結婚，法院傾向認定按份共有，例外的情況下（雙方約定、登記、財產混同）認定共同共有；
12）沒有贈與協議的情況下，即便確實存在贈與，一般也認為屬於附結婚條件的贈與，因不能結婚，也不發生贈與效力。
15、婚外情房糾紛
夫妻關係存續期間，一方單方出資給有同居關係的第三者買房，配偶一方對第三者僅享有債權請求權，不享有物權請求權，只能要求第三者返還購房款，不能要求返還房屋。
16、佣金糾紛
1）限期獨家委託約定有效，期限內委託人不享有任意解除權；
2）跳單、獨家委託期限內通過其他中介成交，均需向中介承擔違約責任；非獨家委託，利用其他中介提供的服務成交，不承擔違約責任；
3）合同被確認無效、被撤銷或者解除，仍負有支付佣金義務；中介因此減少服務項目的，應當減少報酬；中介有過錯的，應當減少報酬，賠償損失；
4）合同簽訂後因政策導致無法履行，一般無需支付佣金，但可以要求支付合理費用；中介故意隱瞞重要信息，惡意促成合同訂立，如果房屋買賣合同不能履行，不得要求支付佣金，造成損失的，根據當事人的過錯程度處理；
5）法院判決強制過戶的，佣金是否需要全額支付深圳中院實踐判決不一， 有判決認為買賣雙方未能簽署過戶版《深圳市二手房買賣合同》，中介方居間義務未完成，佣金支付條件不成就，或居間方未促成合同成立，中介方僅能要求支付必要費用，不要要求支付全額佣金。也有判決認為中介方提供信息、價格磋商等媒介服務，買賣雙方發生糾紛後，積極參與訴訟，最終通過法院強制執行完成過戶，已提供了居間服務，買家應支付全額佣金及拖欠利息。我們的認同打折支付。
17、通謀虛偽合同糾紛
1）民間借貸中“通謀虛偽”房屋買賣、租賃操作手法；
2）任何為確保借款本息安全，名為房屋買賣、房屋租賃，實為民間借貸擔保性質的合同均屬無效，起不到擔保作用，只能讓借款處於裸泳無保護狀態，切莫為之！
3）房屋買賣、租賃擔保無效，案外人可以對擔保房屋予以強制執行，買方或租客（出借款人）根本無法抗拒執行；
4）實踐中還存在即便不涉及案外人的查封執行，債務人自己也會主動毀約起訴要求確認合同無效的情況，出借人務必小心；
5）“通謀虛偽”與《合同法》規定的“惡意串通”、“法律規避行為”有重疊但並非同一回事：《合同法》第52條第2項規定的“惡意串通”是指惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，第3項規定的“法律規避行為”是指以合法形式掩蓋非法目的，“通謀虛偽”並不必然存在損害國家、集體或者第三人利益或掩蓋非法的目的；
6）“通謀虛偽”的法律規定：《民法總則》第146條、《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條第1款。
18、一手房認購糾紛
未決條款的“惡意”磋商。
19、一手房質量糾紛
1）房屋質量問題一般分為三個情形：“主體結構質量不合格”、“可以保修的一般質量問題”（經修復後不影響正常居住使用）和介於該兩者之間的“嚴重影響正常居住使用”的質量問題；
2）“可以保修的一般質量問題”購房者不能拒絕收房，否則視為交付手續屆滿之日已交付；
3）“主體結構不合格”或者“嚴重影響正常居住使用”的質量問題，購房者有權拒絕收樓直至解除合同；
4）法院普遍認為，滲漏、空鼓、開裂、脫落等質量問題屬於“可以保修的一般質量問題”，開發商承擔保修責任而非違約責任，購房者不能拒絕收樓，保修整改期間購房者拒絕收樓的，開發商不承擔逾期交房責任（購房者還需要支付物業管理費）；
5）何為“嚴重影響正常居住使用”並沒有法定標準，其與“可以保修的一般質量問題”兩者的邊界並不清晰，由此引發開發商違約責任和保修責任的爭議（如本案）；
6）廣東高法“兩基本”識別列舉法：廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）第6條規定，出賣人交付的商品房應滿足基本的安全條件和買受人的基本居住要求，具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。根據該規定，只有不符合“兩基本”的購房者才可以拒絕收房。
20、一手房捆綁裝修糾紛
廣東高院PK南京中院，信榮團隊認為開發商的違規行為不能成為其違規權益的保護屏障，裝修縮水的，開發商應承擔違約責任。
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