限競房轉共有產權房的政策已成定局。
對照20天前的徵求意見稿，最終發佈的文件內容上變化不大，主要就是增加了“未收購項目不得搭售、捆綁精裝修，不得拒絕公積金貸款”這一項。
與此同時，大興備受關注的共有產權項目瑞福園在5月29日拿到了預售證，單價29000元/平米，與旁邊限價房項目瀛海府的52000元/平米形成鮮明對比。
這或許讓屌絲剛需們覺得，未來買共有產權房似乎也是一條出路，終於盼到了買便宜房的機會，接著就是靜等“上車”。
不過，還是得說一句，你還是別高興得太早了！
01
限轉共的房子，剛需應該上車嗎？
根據規定，限房價項目在土地出讓時規定的銷售限價與評估價之比如果高於85%，這類房子還是按照商品房的銷售規則進行銷售；如果比值低於85%，則由市保障房中心收購轉化為共有產權房銷售。
根據機構給出的數字，大概有20%的項目最終會被收做共有產權房。雖然體量不大，但卻極有標誌性的意義。
按照共有產權房申購規則，北京市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。
具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，北京市保障房中心可向具備北京市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備北京市購房資格的居民家庭進行銷售（二套也可以，只要具有購房資格就行）。
從銷售對象和准入門檻來說，這比之前的共有產權房規則已經很寬鬆了。按道理來說，剛需的機會也將大大增加。但實際情況真的如此嗎？
“共有產權房，我主要看中兩點，一是價格，二是區位。畢竟不是完整產權。”一位準備申購共有產權房的購房者說。想必，這是大多數剛需族的心聲。但限轉共的房子能夠滿足剛需族的需求嗎？
目前已有證券機構做出了一份數據表，或許可以作為剛需族的參考。比如，中信建設證券研究發展部根據對所成交的59個“限房價，競地價”地塊的統計，以銷售限價與周邊可比房屋售價的比值為參考，該比值低於85%的為10個，佔比限競房總體數量的17%。
從該類項目分佈來看，其多位於五環內的海淀、朝陽、東城、豐臺等熱點區域，但是梳理下價格，這10個項目的銷售限價在每平米5萬＋到8萬＋不等。如此高價的共有產權房對於剛需族來說是一個不小挑戰，更何況你高價買的房子還只是擁有部分產權，這對於普通剛需族來說不是一樁“好買賣”。
北京地產圈資深土地評論人士澤龍提到，此次“限轉共”的房子可能是真假剛需的分水嶺，在目前保持商品房性質的二手房越發珍貴的趨勢下，什麼樣的剛需會買這類“限轉共”項目仍需觀察。
“6萬＋、7萬＋、8萬＋的共產房還不知道哪些人會買，如果嚴格按照共產房管理的話，目前北京市場上8萬＋的純商品房可選擇的餘地很大。”澤龍說，這意味著高價“限轉共”項目銷售出現項目滯銷的風險很大。
02
業內分析，按照北京未來5年將完成25萬套共有產權房的供應，新政雖然從供給端增加了房源，但相應地，這也意味著商品房性質的項目也將減少，也使得具備商品房性質項目更加稀缺，從而影響整體市場。
同時，限價商品房的轉化也意味著具備本市購房資格但不符合共有產權住房購買資格的居民家庭可購買的房屋數量減少，可能會使得需求進一步向二手房轉移。
“從今年4月份開始，二手房市場重新有所回溫，5月份以來二手房日均成交規模較3月及4月分別提升72.5%和35.5%。‘限轉共’新政的出臺意味著具備商品房性質的項目更加稀缺，也可能助推二手房市場進一步回暖。”中信建設證券研究發展部分析。
一位房地產人士認為，具備商品房性質的項目稀缺是一方面，從另一方面來講，限轉共的房子雖然比周邊的二手房價格便宜，但是從共產權房的性質來綜合考慮，單價算下來並不便宜，共產房價格都飆升至好幾萬了，那周邊的二手房將來會不會也動漲價的念頭呢？如果這樣，可能也將刺激購房者在二手房市場提前做出上車的舉動。
此外，丁祖昱提到了這樣一個數字，以北京住宅銷售均價為標準，目前只有30%限價房地塊低於城市均價，大部分普通客戶其實是買不起限價房的。如此一來，在看到限房價項目買不起、限轉共的連帶作用下，剛需們的購房路或許還是要回到二手房市場和便宜的共有產權房上。
03
不過，剛需到底能不能上車共產房，歸根到底，我們還是要探究一下它的價格邏輯。
儘管限競房項目在地塊出讓之初早已由政府限定了未來的銷售價格，但開發商實際上還能通過搭售停車位、捆綁精裝等方式獲取一部分利潤。
在這樣的環境下，其實中小型企業已經無法參與這場限競房的遊戲。從目前已經拿下限競房項目的企業來看，無一例外都是大企業。
根據中信建投證券研究發展部的統計，截至2018年5月，共有42家限競房拿地企業以獨立拿地或合作拿地的方式參與，其中上市房企26家。拿地數量最多的首開股份獲取9宗該類地塊，萬科、保利、龍湖分別為8宗、8宗、7宗位列其後。
這是由於大企業為了做規模，即使利潤被擠壓，也願意做這類項目進行快週轉，同時能夠承擔資金面的風險。持有貨值最大的兩家企業為中海和萬科，分別擁有潛在貨值341億元和315億元，其他企業中首開、中鐵建、遠洋、保利、首創潛在貨值均超過150億元。
如今，新政一出，開發商的心裡肯定是不爽的，本來拍地的時候利潤空間就有限，這麼一整，某些項目不但面臨可能被收走的命運。未收購的項目也因為“不得搭售產品和服務、不得捆綁精裝修”條款的增加，“生財之道”徹底被拍死在沙灘上。
但對於政府部門來說，既然推出了這種住房類型，就需要房企“捧場”， 畢竟土地流拍是政府最不願看到的一幕。而一個明顯的信號是，數據顯示，北京今年土地流拍數量達到了6宗，而這幾塊地都是限價房和共有產權房。
從這個角度來說，北京相關主管部門一方面不會完全不給企業留餘地，另一方面，如果限轉共政策效果不理想，政府部門仍會通過“打補丁”的方式對政策進行調整。因此，“限轉共”的政策需要等待更多細節，想上車的剛需們購房仍需謹慎。
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