最近看到網上有個故事講的是，青島有位業主之前入手一套 100 平米的房子，單價 1.3 萬，幾月之後該小區同戶型單價降到了 8 千元，房子貶值 50 萬。按照他現在的工資水平，需要 5 年才能把虧損的錢賺回來，現在連上班都沒心情了。
故事真假無法核實，但可以確定的是，青島的房價確實跌了。
在 2019 年 12 月份的數據中，青島二手房掛牌均價以 20.31%的跌幅位列全國第一。
青島房價處在下行行情中，有兩種心態截然相反的人：一種是坐擁房產的人，他們希望房價止跌反彈，讓自己資產保值、增值；另一種是想買房的人，他們希望房價繼續降，以便於低成本「上車」。
世界上沒有隻漲不跌的買賣，我們只有瞭解市場規律、敬畏市場，才能和市場談一次彌久不衰的戀愛。
今天我們研究的問題是，青島房價還會不會跌，青島的房子還能不能買。
一、青島哪裡的房價跌了
從青島整體房價來看，2018 年下半年到 2019 年末，二手房與新房走勢背離，出現大幅下滑，新房價格的向上動力在 2019 年下半年開始也逐漸降低。
在一個有健全房地產市場的城市，二手房相比新房更能反映市場的真實狀況，所以接下來我們主要看看青島二手房的情況。
由於沒有官方數據，我選取了貝殼二手房數據作為參考樣本。
青島二手房掛牌均價 數據來源：貝殼二手房
青島二手房掛牌均價 數據來源：貝殼二手房
青島二手房銷售數據 數據來源：貝殼二手房
通過上面這兩組數據的比值，可以看出各地區的二手房交易活躍程度：
膠州：掛牌均價降幅最小，但是成交活躍度是倒數第三，可以說是有價無市。
嶗山：掛牌均價降幅小，僅為-3.61%，且成交活躍度高於全市平均水平，房價支撐力好。
即墨：和膠州相似，掛牌均價降幅較小，成交活躍度比膠州略好，但還是有價無市。
城陽：掛牌均價下跌幅度居中，成交活躍度高於全市平均水平，房價支撐較好。
李滄：和城陽相似，掛牌均價下跌幅度居中，成交活躍度高，房價支撐好。
平度：掛牌均價下跌幅度居中，無成交，二手房市場慘淡。
市南：掛牌均價下跌幅度居中，成交量略低於全市平均水平，房價支撐較好。
市北：掛牌均價下跌幅度居中，成交量高於全市平均水平，房價支撐較好。
黃島：掛牌均價下跌 17.26%，成交量略低於全市平均水平，房價放量下跌。
萊西：掛牌均價大跌 34.48%，無成交量，無價無市。
通過上面的分析不難看出，在青島房價下跌的過程中出現了兩級分化：以嶗山、城陽、李滄、市南、市北為主的傳統意義上的青島城區，雖然房價出現不同程度下滑，但整體支撐較好，抗跌性比其他區縣強。
這也符合我們經常看到的一個規律，
當一座城市房價上漲時，往往都是齊頭並進，而一旦下跌，郊區跌幅遠大於中心城區。這背後跟區域的工作機會、教育資源、醫療資源、生活便捷設施等因素密不可分。
二、還會不會繼續下跌？
判斷青島未來房價還會不會跌，還得從供需層面入手。
1、先看需求層面，我們主要參考的指標是人口增長情況，如果人口持續增長，說明住房需求也在增長。
在常住人口方面，青島對人口的吸引力遠高於山東省的省會濟南。山東的城市格局和福建、廣東類似，都有雙子城市齊頭並進，而不是單級城市發展。
常住人口數據能在一定程度上反映人口流入情況，但有時候其實會覆蓋在這座城市掙完錢就返鄉的人群。所以我引入小學生在校人數，當下我國兒童的小學入學率趨近百分之百，且數量是「數人頭」數出來的，更靠譜。
如果家長願意將子女放在一座城市上學，自然也做好了長期居住的打算。
因此，小學生數量越多，越是能體現其父母（青壯年人口）正在大量湧入城市。
通過上圖可以看出，最近幾年青島和濟南在校小學生人數不斷增加，濟南因為是省會城市，對人口吸引無可厚非，而青島在校小學生人數不斷增加，說明這座城市對人口吸引力在不斷增強。
為什麼青島的吸引力高於濟南？僅僅因為是海濱城市，風光秀美，可以面朝大海喝原漿啤酒吃海鮮嗎？
當然不是。人口具有吸引力的城市，往往意味著有更好的就有機會，和更高的工資水平。
在工資水平上面，濟南與青島幾乎持平（上圖），但青島的 GDP 總量高於濟南（下圖），這也意味著工作機會更多。
通過需求端研究，我們發現青島對人口的吸引力在強化，且強於省會城市濟南，所以未來住房需求還會持續存在。
2、再看供給端。 主要通過新房、二手房，以及住宅土地成交三個維度來分析。
新房方面，青島近年來住宅竣工面積持續攀升，但增幅有所下滑，而新房銷售面積一直大於竣工面積，所以新房基本「不愁賣」。
此前參與新房交易中不乏投資客，按照慣例，他們在獲得新房後往往是轉手賣出，所以接下來重點分析下二手房情況。
在 2017 年樓市火爆時期，青島加入限售隊伍，要求在青島市範圍內購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿 2 年後方可上市交易。
一年之後調控再度加碼，從 2 年提高至 5 年，這很大程度上限制了二手房的流通。按照時間推算，投資客如果是 2017 年以前買入，那麼二手房會在 2022 年集中入市，這可能會對青島樓市造成較大沖擊。
通過上圖也看到，因為限售政策，青島二手房掛牌量從 2017 年 4 月進入下滑通道，到 2019 年底，掛牌房源變少，價格也從 2018 年開始不斷下滑。
再看看青島住宅土地成交情況，從 2015 年開始，住宅土地成交面積不斷攀升，說明這座城市在供地方面很慷慨，而成交土地溢價率在不斷下滑，就是說開發商爭搶土地沒之前激烈了，對未來投資回報的預期降低。
通過供給端分析，我們發現青島樓市二手房市場不活躍，大量的購房者轉向新房，導致新房成交量居高不下，而且成交價也不像二手房一樣大幅下滑。同時，青島也在加大土地供應，有源源不斷的新房出來。
這種現象其實存在一個問題：如果一對夫妻因為目前經濟拮据，只買了小二居，打算五年後再置換成三居室，用來置換的房子很有可能賣不出去。
所以從供需端來研判，我認為青島未來樓市還可能存在下行空間，畢竟不斷積壓的二手房現在被「凍結」了，一旦這部分房源流向市場，便會讓整個市場承壓。
但也不得不說青島房價下行空間有限，因為有經濟和人口作為支撐，這是樓市最好的強心劑。
三、幾點購房建議
如果你打算在青島投資，我勸你還是及早收手，資產持有成本實在太高。
如果是剛需族，其實任何時候都是機會，因為在買房這件事上，很難真正踩準最低點，只要在底部區間內就算是購買的黃金時段了。
買對房子永遠比何時抄底更重要 ，因為對的房子不僅可以讓你享受房價上漲帶來的資產增值，也能在房價下行週期中抗跌。
在第一部分中，我已經明確提到，嶗山、城陽、李滄、市南、市北等傳統意義上的青島城區坑跌性較強，建議關注這些區域的房源。
當然也不是說這些區域的房子可以閉著眼睛買，還需要認真研究有無學區，是否靠近地鐵、醫院，現在或未來附近有沒有大公司等等 。
因為這些因素會讓你的房子變得更加稀缺，更加值錢。
另外，由於現在青島二手房市場遇冷，也是入手二手房的好時機。
相比新房，二手房有自身的優勢，比如所見即所得，可以知道房子具體情況，周邊的配套已經完善，未來的升值空間也較為明晰。
希望這篇分析能給你買房帶來幫助，這次先聊到這。如果你喜歡我的內容，歡迎關注公眾號買房經濟學，從另一個維度看世界。
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