疊拼贈送花園這樣的戶型,如何去看待單價?【#20】

疊拼贈送花園這樣的戶型,如何去看待單價?【#20】

問題集錦-第20期

疊拼贈送花園這樣的戶型,如何去看待單價?【#20】

【提問】看了兩套房,民治的世紀春城一期2房76平,350萬;寶荷仁恆美地小三房74平,340萬;大表哥我該怎麼選,小孩2歲半;上班羅湖,給點意見唄!

回答:世紀春城無論是商業配套交通學校都比仁恆要成熟,民治小學也在龍華還是排前列的,加上紅山板塊的熱度加持,這也體現在價格上,你的入手單價也合理。

仁恆的片區要稍微新一些,比亞迪產業帶動畢竟有限,但如果14號線開通後,會對片區有一定程度提升,它的位置處於一個很尷尬的位置,北面和西面兩邊不受力,學位也並不突出。三年左右你要考慮孩子上學,學位生活配套優先考慮

買新區的成熟培育期至少3-5年,配套也會慢慢起來,教育配套可能沒那麼快,長期來看,新區舒適度要高,但是邊際成本,成熟片區要小。教育質量羅湖是個不錯的選擇,350也可以考慮03-05年左右的老二手

【提問】座標東莞觀瀾湖御林山一區,看了一套310平的下疊別墅(帶300多平的花園)。業主喊價1100萬(3萬2每平),同比上疊只要980萬,家裡人有意向買下疊,準備約房東面談,請大表哥從您專業角度看看這個價格是否合適,是否還有降價的空間?

回答:可以用拆骨法重新計算價值。下疊單價2.9內可入,花園贈送面積可按照10%計算。公式為(310+30)*29000=986萬。有114萬左右的砍價空間,具體也要結合房子的位置,景觀,裝修和業主的心裡價位等因素綜合判斷。

【提問】買房思維中的“拆骨法”是什麼意思?

回答:本質就是做減法。舉個例子,兩年前我一個朋友買東莞道窖的老破大 170平,124w,單價7.3k左右。有點猶豫,不確定這個單價是否合適,於是做拆骨,7.3k里扣除裝修為代表的一些溢價項,最後得到的價格才是真實的單價,這個單價再判斷是否值得。裝修,樓層,朝向等這些因子都可以用到拆骨法中。冷血又好用。

【提問】子彈300月供6W無壓力方案,可行否?座標佛山,佛山目標已定走審批中,另兩地暫無目標 。

A:佛山重慶各1套,計570W,可貸足7成,餘糧129W,找墊資620W萬8/天,全款購入750W深圳標的。

B:深圳找墊資450W,入750W二手,DYD200W,打入佛山重慶,570W可貸足7成。

兩種方案缺陷取捨?注意事項及建議。

回答:這不是新手的方案,新手容易被這方案玩死。新手的最大風險就是防火資金有限。A:墊資的錢750抵押款525,還620墊資費不夠。B:同A,標的都是一樣,錢不夠多。而且沒有資產,誰給你墊這麼多,新手放棄。

【提問】深圳sfsd剛需上車,子彈130,夫妻月收入3萬,想買個3房或2改3房,居家的社區,有幼兒園小學,本人在華強北工作,住房區域不限,但得滿足上班就行,關內也不敢想買不起,關外龍崗最便宜,布吉到福田比較方便,看了花語岸三房—340,桂芳園2改3-350,可園2改4-360,傾向可園,問題是賣家抵押貸款欠200多萬,自己贖樓,豪宅稅的16萬,Q房的佣金還得7萬,也就是各種稅費得25+7,覺得好貴,我同事買二手房才給了0.8的佣金,Q房佣金為什麼這麼貴?

1.如何能減少這些費用

2你比較推薦那個樓盤?

3房價+稅費一起還是很貴了,很多我也算不清楚,請問我的這些額外費用合理嗎?

回答:1. 一定在布吉選的話,看看桂芳園和康橋花園,或者沿著14號地鐵看看。

2. 500萬以內的房子,看我之前的文章有推薦。

3. 支持全款,既避掉豪宅,又保留首貸。你的佣金高了,佣金都是可以談的,我自己熟悉的御用中介0.5,需要私信獲取助理維信。

4. 贖樓萬分之6-12/天,懂行和不懂行費用幾乎差一倍;豪宅稅國土局收的不會有問題;稅費有壓力,可申請稅費貸,最多5年,利率4.1-5%,比房貸還要低,必須專款專用,因為只能在國土局的pos機器上才能刷得出來。房子再砍砍價省些成本。

【提問】我在不同的城市都有房產投資,深圳珠海中山都有,但如果我需要企業經營貸款,是不是每個城市都需要我名下有公司?能不能通過以一個城市為主,深圳為主,在其他有房產的城市開分公司或者控股子公司之類的方法解決呢?

回答:中華人民共和國銀保監會規定了銀行不能跨區放貸。因此你如果要做抵押經營貸,需要在房產所在城市有公司。而這個公司最好有法人資格,子公司有法人資格,分公司沒有。更重要的是開子公司和分公司,並不比註冊一個公司更容易。

【提問】大朗和寮步,大表哥您更看好哪個?

回答:這倆老實巴交的貧苦戶都跟村裡最有錢的松山湖挨著,目前看GDP排名,寮步是排在大朗前面,產業支持方面感覺寮步要好一些。

但是寮步沒有地鐵規劃,而大朗有4個地鐵站,地鐵在建,6年後通車。

大朗有地鐵站,如果在地鐵站附近買,配套確實好一些,有長盛廣場,周邊有點亂糟糟的,居住體驗不好。

寮步的中惠松湖城,沒有地鐵規劃,目前沒商業配套,但是有個金山湖,安靜,環境非常好。寮步香市路萬潤廣場有商業配套,規劃大氣,人氣旺,但離松山湖就有點遠了。目前,中惠松湖城二手報價1.9W左右,並不便宜。大朗長盛廣場周邊就貴了,2.3W以上。矮子裡選將軍的話,武“大朗”的名字已經告訴你答案了。

疊拼贈送花園這樣的戶型,如何去看待單價?【#20】

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願你三冬暖,願你春不寒,願你天黑有燈,下雨有傘,願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰,願你在房產投資路上,有良人高人相伴。願你房產之路福來心至,皆是逍遙。(深房大表哥)


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