今年深圳樓市年尾的重頭戲統統被龍華金茂府佔足了，作為2015年的上塘地王，金茂府從封頂開始，就受到多方關注。
何時開盤？什麼價格？什麼品質？
據說單價要上12萬？
金茂府在深圳的第一個豪宅項目，品質全一流！
……
金茂府是這幾年深圳樓市最受關注的樓盤之一，購房者、投資客以及行業媒體都對這座精心打磨了三年的人居標杆充滿了好奇和期待。
因為受到限價的影響，以及龍華地段在網上引發激烈的討論，可以看出大家都對這塊“地王”操碎了心。
然而最令人迷惑的是，金茂府的開盤去化率在網絡上流傳了好幾個版本，
有說24%，有說88%。可對比前兩天前海的新盤招商領璽“日光”的好成績，金茂府似乎略顯尷尬。本篇來簡單解析一下金茂府的去化率之謎，希望能給意向買1500萬以上核心資產的朋友提供一些建議。內容部分較為主觀，僅供參考。
本篇結構：
01 地王詳情
02 去化分析
03 主觀總結
01地王詳情
金茂府當年地王現場照片
在過去若干年內，龍華作為福田的後花園，是個出了名的地王之區。
地王不斷
龍華第一塊地王，在6年前就誕生了。
2013年10月，中海地產以總價38.2億拿下上塘地王，樓面價23250元/平米，當時周邊二手住宅售價不過2.5萬/平，麵粉已然接近麵包。次年8月，紅山華業玫瑰開盤，均價2.45萬元/平，而同年11月，中海錦城開盤價3.25萬元/平，帶領龍華進入3字頭時代。
2014年10月，龍光地產以總價46.8億拿下白石龍地王，樓面價25094元/平米，溢價率85.4%，成為當年深圳單價、總價住宅“地王”。次年10月，龍光玖龍璽一起開盤均價
5.5萬元/平，2個月後，二期均價高達6萬。2016年是深圳土拍歷史上最為精彩的一年，6月2日，中國電建聯合廣州方榮，以總價83億拿下上塘這個地塊，樓面價高達5.68萬元/平，當時號稱售價將超過15萬元/平，也就是今天的龍華金茂府。
11月24日，龍華金茂府突擊開盤，從公示的價格表來看，最低單價94555元/平，最高單價144211元/平，均價約：10.3萬/平米，最貴的總價7337萬。
項目詳情
俗話說，地段不夠，產品來湊。我們來看看金茂府在產品打造上究竟花了多少心思。
金茂府給我印象最深的，就是這個天圓地方的下沉式庭院。這個旋轉樓梯據說來自於意大利米蘭一個懸崖邊的私人博物館創意，藝術感十足。
而這種異型的設計，造價一定不菲，因為每一塊臺階的弧度形狀都不一樣，所以都需要整石切割。不僅弧度設計講究，對切割工藝要求也不是一般的高。
據說這個樓梯從設計到施工再到成品花費了接近一年，超出原本預算20倍。不知這個數據的真假，但至少實物展現出的藝術效果令人讚歎。
此外，路邊的花壇、庭院代表12地支的立柱，都用漢白玉圍合，以及園林式書吧、童趣樹屋、景觀會客廳等等，都是金茂府匠心獨運的空間搭建，創意、設計、質感都堪稱上乘。
金茂府的產品內斂，則體現在地下車庫中。豪宅與普宅最大的區別之一，便是花了多少價錢打造地下車庫。上一次看到如此上檔次的車庫，還是在前海的豪宅漢京玖龍臺。
天頂利用玻璃自然採光，不僅空間感更強，也增加了整體的檔次。天花板通過頂格柵設計，避免了密密麻麻的管線入眼，乾淨利落。
此外，金茂府的地表植被也相當有誠意，有一棵樹齡50多年的“樹王”，啟用了百噸位的特大型吊機才順利種植進來。
因此，金茂府也被冠了“國內第一個全冠移植多杆叢生三重立體實景園林”的名號。看不太懂，總之很厲害就對了~
戶型設計也相當不錯，是南方人喜歡的大陽臺風格，一定要吐槽呢，大概就是185㎡的戶型中，竟然有2個衛生間沒有窗戶，略微可惜。
精裝修部分則用料全為國際一線品牌。
單單從樓盤品質來看，金茂府可以說是美觀與品質並存，在深圳這樣高速發展，大部分開發商只求速度不求質量的風潮中，無疑是一個突出的亮點。
然而在開盤前，業界就有兩種不同聲音：一種聲音指出“限價”政策牽制了金茂府，如果沒有限制，金茂府均價12萬元/m2絕對沒有問題。
但是另外一種聲音則指出就算不限價，金茂府的價格天花板，也將受到區域整體價值的限制。
02去化分析
“畢竟，龍華只是福田北。”
80%還是20%？
金茂府開盤後，多個官方微博公佈的去化率為88%。
部分自媒體賬號則宣稱金茂府僅有24% 的去化率：
兩個版本的去化率分別代表一好一壞兩種情況：
20%去化率——產品過硬，還是無力迴天？
80%去化率——豪宅血統不容置疑？
我在這裡進行一個非常非常主觀的個人猜測，24%有可能是真實的去化率水平，原因如下：
1、據傳金茂府已開啟三級聯動
之前就有中介透露，龍華金茂府早前就已經啟動三級聯動，開盤已被中介朋友刷屏。由於豪宅客戶的重複購買性，二三級市場聯動是一個非常重要的客戶渠道。猜測公司內部應該也對於開盤銷路存在一定的擔憂，也間接說明了定位的侷限性，以及客戶的稀缺性，擔心會影響開盤去化率。
2、大部分媒體口徑統一
龍華金茂府六萬的地價、現房銷售，加上建造成本、財務成本、管理成本，就算毛胚成本也得去到八萬！當年拿地的時候，周邊售價也就四五萬，今時今日，金茂府一路之隔的其他樓盤也就六七萬均價！
尤其是，近期深圳市政府發佈土地拍賣信息，
金茂府旁的地價限價7.1萬，如今龍華金茂府要賣到12萬+，那已經是超級豪宅的價格。對於買入的人群，限價直接影響升值空間，因此，金茂府在價格方面的成長空間也受到多方質疑。而開盤次日，大部分的房產媒體口徑過分統一，一些小道消息反而更顯真實。
龍華的豪宅認可度低
上塘樓盤分佈情況
龍華人口密度，在全深圳僅次於福田和羅湖，但主要產業仍然以附加值較低的第二產業為主，因此從這個基本面來看，300萬-500萬的房產需求量較大。
由於並非傳統富人聚集區，豪宅客戶的認可度較低。
從配套上看，儘管紅山集中了龍華最好的配套，包括紅山6979、圖書館演藝館市政配套、新建三甲新華醫院等等，但實際總給人感覺差了一個檔次，屬於低配版。
並且缺少富人區的必備——稀缺資源，例如香蜜湖的一線湖景、深圳灣的無敵海景。在上塘，住在高層恐怕只能看一看塘朗山的山景。
地理位置的硬傷直接導致富人對該區域認可度較低。甚至還有業界媒體大佬直言八萬都嫌貴，畢竟交通以及配套都不及富豪標準。
再看看周邊的價格：隔壁的13年地王中海錦城，目前均價8.5萬/㎡，鴻榮源·尚峻7.4萬/㎡。
紅山房價最高的則是金亨利、匯龍灣、水榭5期、6期，均價已經逼近10萬/㎡左右，但這都是建立在深高北這所名校的基礎上。
雖然金茂府引進華東師範大學附屬龍華學校作為學位賣點，但名校都是考優質生源考出來的，再加上本地購房者向來只認可深圳本地的名校教育集團，如果買單的人不多，恐怕難以形成正循環。
放眼整個深圳，超過1500萬，可選擇範圍還是比較多的，加上中產最在乎名校學位，因此華潤城、科技園以及地段配套都一流的寶安中心都是上乘的選擇。
而總價超過2000萬，大部分的購房者仍然會選擇香蜜湖、深圳灣、蛇口等被富豪圈公認的身份標籤。
03主觀總結
儘管金茂府在產品細節方面十分用心，還動用了諸如溫溼平衡空調、智能家居等黑科技加成，但顯然對深圳的土豪們來說，產品相對於其他條件，並沒有那麼重要。
高淨值人群對圈層要求尤其高，也包括名校檔次以及配套檔次，產品顯然是次要的。
除了圈層認可外，還有一個重要原因是，由於近十年深圳樓市的超強走勢，大家買一套房僅僅考慮自住，那是絕對不可能的……
如果在龍華、坂田等周邊地區工作，相信居住在金茂府的體驗一定相當好。但由於限購限貸的存在，買了金茂府，恐怕就失去買在擁有更強增值潛力的深圳西部的投資機會。
而相信深圳灣等豪宅片區的近年行情，無論如何讓任何土豪都無法忽視。
受到總價約束，未來金茂府的流動性恐怕不會太強，天花板會較低，增值潛力偏弱。更加適合龍華本地人改善居住。
以上為正文全篇，我是深房小師妹。
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