今年深圳楼市年尾的重头戏统统被龙华金茂府占足了，作为2015年的上塘地王，金茂府从封顶开始，就受到多方关注。
何时开盘？什么价格？什么品质？
据说单价要上12万？
金茂府在深圳的第一个豪宅项目，品质全一流！
……
金茂府是这几年深圳楼市最受关注的楼盘之一，购房者、投资客以及行业媒体都对这座精心打磨了三年的人居标杆充满了好奇和期待。
因为受到限价的影响，以及龙华地段在网上引发激烈的讨论，可以看出大家都对这块“地王”操碎了心。
然而最令人迷惑的是，金茂府的开盘去化率在网络上流传了好几个版本，
有说24%，有说88%。可对比前两天前海的新盘招商领玺“日光”的好成绩，金茂府似乎略显尴尬。本篇来简单解析一下金茂府的去化率之谜，希望能给意向买1500万以上核心资产的朋友提供一些建议。内容部分较为主观，仅供参考。
本篇结构：
01 地王详情
02 去化分析
03 主观总结
01地王详情
金茂府当年地王现场照片
在过去若干年内，龙华作为福田的后花园，是个出了名的地王之区。
地王不断
龙华第一块地王，在6年前就诞生了。
2013年10月，中海地产以总价38.2亿拿下上塘地王，楼面价23250元/平米，当时周边二手住宅售价不过2.5万/平，面粉已然接近面包。次年8月，红山华业玫瑰开盘，均价2.45万元/平，而同年11月，中海锦城开盘价3.25万元/平，带领龙华进入3字头时代。
2014年10月，龙光地产以总价46.8亿拿下白石龙地王，楼面价25094元/平米，溢价率85.4%，成为当年深圳单价、总价住宅“地王”。次年10月，龙光玖龙玺一起开盘均价
5.5万元/平，2个月后，二期均价高达6万。2016年是深圳土拍历史上最为精彩的一年，6月2日，中国电建联合广州方荣，以总价83亿拿下上塘这个地块，楼面价高达5.68万元/平，当时号称售价将超过15万元/平，也就是今天的龙华金茂府。
11月24日，龙华金茂府突击开盘，从公示的价格表来看，最低单价94555元/平，最高单价144211元/平，均价约：10.3万/平米，最贵的总价7337万。
项目详情
俗话说，地段不够，产品来凑。我们来看看金茂府在产品打造上究竟花了多少心思。
金茂府给我印象最深的，就是这个天圆地方的下沉式庭院。这个旋转楼梯据说来自于意大利米兰一个悬崖边的私人博物馆创意，艺术感十足。
而这种异型的设计，造价一定不菲，因为每一块台阶的弧度形状都不一样，所以都需要整石切割。不仅弧度设计讲究，对切割工艺要求也不是一般的高。
据说这个楼梯从设计到施工再到成品花费了接近一年，超出原本预算20倍。不知这个数据的真假，但至少实物展现出的艺术效果令人赞叹。
此外，路边的花坛、庭院代表12地支的立柱，都用汉白玉围合，以及园林式书吧、童趣树屋、景观会客厅等等，都是金茂府匠心独运的空间搭建，创意、设计、质感都堪称上乘。
金茂府的产品内敛，则体现在地下车库中。豪宅与普宅最大的区别之一，便是花了多少价钱打造地下车库。上一次看到如此上档次的车库，还是在前海的豪宅汉京玖龙台。
天顶利用玻璃自然采光，不仅空间感更强，也增加了整体的档次。天花板通过顶格栅设计，避免了密密麻麻的管线入眼，干净利落。
此外，金茂府的地表植被也相当有诚意，有一棵树龄50多年的“树王”，启用了百吨位的特大型吊机才顺利种植进来。
因此，金茂府也被冠了“国内第一个全冠移植多杆丛生三重立体实景园林”的名号。看不太懂，总之很厉害就对了~
户型设计也相当不错，是南方人喜欢的大阳台风格，一定要吐槽呢，大概就是185㎡的户型中，竟然有2个卫生间没有窗户，略微可惜。
精装修部分则用料全为国际一线品牌。
单单从楼盘品质来看，金茂府可以说是美观与品质并存，在深圳这样高速发展，大部分开发商只求速度不求质量的风潮中，无疑是一个突出的亮点。
然而在开盘前，业界就有两种不同声音：一种声音指出“限价”政策牵制了金茂府，如果没有限制，金茂府均价12万元/m2绝对没有问题。
但是另外一种声音则指出就算不限价，金茂府的价格天花板，也将受到区域整体价值的限制。
02去化分析
“毕竟，龙华只是福田北。”
80%还是20%？
金茂府开盘后，多个官方微博公布的去化率为88%。
部分自媒体账号则宣称金茂府仅有24% 的去化率：
两个版本的去化率分别代表一好一坏两种情况：
20%去化率——产品过硬，还是无力回天？
80%去化率——豪宅血统不容置疑？
我在这里进行一个非常非常主观的个人猜测，24%有可能是真实的去化率水平，原因如下：
1、据传金茂府已开启三级联动
之前就有中介透露，龙华金茂府早前就已经启动三级联动，开盘已被中介朋友刷屏。由于豪宅客户的重复购买性，二三级市场联动是一个非常重要的客户渠道。猜测公司内部应该也对于开盘销路存在一定的担忧，也间接说明了定位的局限性，以及客户的稀缺性，担心会影响开盘去化率。
2、大部分媒体口径统一
龙华金茂府六万的地价、现房销售，加上建造成本、财务成本、管理成本，就算毛胚成本也得去到八万！当年拿地的时候，周边售价也就四五万，今时今日，金茂府一路之隔的其他楼盘也就六七万均价！
尤其是，近期深圳市政府发布土地拍卖信息，
金茂府旁的地价限价7.1万，如今龙华金茂府要卖到12万+，那已经是超级豪宅的价格。对于买入的人群，限价直接影响升值空间，因此，金茂府在价格方面的成长空间也受到多方质疑。而开盘次日，大部分的房产媒体口径过分统一，一些小道消息反而更显真实。
龙华的豪宅认可度低
上塘楼盘分布情况
龙华人口密度，在全深圳仅次于福田和罗湖，但主要产业仍然以附加值较低的第二产业为主，因此从这个基本面来看，300万-500万的房产需求量较大。
由于并非传统富人聚集区，豪宅客户的认可度较低。
从配套上看，尽管红山集中了龙华最好的配套，包括红山6979、图书馆演艺馆市政配套、新建三甲新华医院等等，但实际总给人感觉差了一个档次，属于低配版。
并且缺少富人区的必备——稀缺资源，例如香蜜湖的一线湖景、深圳湾的无敌海景。在上塘，住在高层恐怕只能看一看塘朗山的山景。
地理位置的硬伤直接导致富人对该区域认可度较低。甚至还有业界媒体大佬直言八万都嫌贵，毕竟交通以及配套都不及富豪标准。
再看看周边的价格：隔壁的13年地王中海锦城，目前均价8.5万/㎡，鸿荣源·尚峻7.4万/㎡。
红山房价最高的则是金亨利、汇龙湾、水榭5期、6期，均价已经逼近10万/㎡左右，但这都是建立在深高北这所名校的基础上。
虽然金茂府引进华东师范大学附属龙华学校作为学位卖点，但名校都是考优质生源考出来的，再加上本地购房者向来只认可深圳本地的名校教育集团，如果买单的人不多，恐怕难以形成正循环。
放眼整个深圳，超过1500万，可选择范围还是比较多的，加上中产最在乎名校学位，因此华润城、科技园以及地段配套都一流的宝安中心都是上乘的选择。
而总价超过2000万，大部分的购房者仍然会选择香蜜湖、深圳湾、蛇口等被富豪圈公认的身份标签。
03主观总结
尽管金茂府在产品细节方面十分用心，还动用了诸如温湿平衡空调、智能家居等黑科技加成，但显然对深圳的土豪们来说，产品相对于其他条件，并没有那么重要。
高净值人群对圈层要求尤其高，也包括名校档次以及配套档次，产品显然是次要的。
除了圈层认可外，还有一个重要原因是，由于近十年深圳楼市的超强走势，大家买一套房仅仅考虑自住，那是绝对不可能的……
如果在龙华、坂田等周边地区工作，相信居住在金茂府的体验一定相当好。但由于限购限贷的存在，买了金茂府，恐怕就失去买在拥有更强增值潜力的深圳西部的投资机会。
而相信深圳湾等豪宅片区的近年行情，无论如何让任何土豪都无法忽视。
受到总价约束，未来金茂府的流动性恐怕不会太强，天花板会较低，增值潜力偏弱。更加适合龙华本地人改善居住。
以上为正文全篇，我是深房小师妹。
如果你觉得文章有用，请转发给有需要的朋友，谢谢大家~
閱讀更多 深房小師妹 的文章
關鍵字: 深圳 设计 原汁原味的德系SUV
