这是AI君的第240篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。

"世界在你不知道的地方，正悄悄改变……"

1、西安6月起日光盘占比下降6成

就克而瑞数据统计，西安8月开盘楼盘35盘，总计9248套房源推出，开盘当日去化7929套，市场整体去化率在86%。其中中南樾府、城市锦上、绿地新里城、碧桂园凤凰城、保利天悦、龙湖紫宸、阳光城PLUS、紫薇花园洲、中国铁建万科翡翠国际、万科城如园、招商依云曲江、合能铂悦府均为100%去化。而相对的，也有7盘不足60%——其中星河9号（公寓）去化率56%，恒大雅苑去化率41%、湾流去化率18%、恒大养生谷12%。星河9号和恒大雅苑本次均有开盘折扣。

其中星河九号为40年产权公寓项目，56%的去化率可以说非常之好了，大家都知道公寓难卖，这个数据目测可以问鼎西安公寓市场，主要原因是位于4号线地铁800米，精装修送家电，买一层送一层，折合价格在8000元/平，5成首付最低25万，下文会有详细说明。

恒大雅苑位于高陵，本次推出93折优惠再加3万购房券，去化率反而比上月的54%还低了10个百分点，下滑至41%，但好歹维持在4成以上。恒大雅苑位置较偏远，原定在门口的10号线目前处于“前期研究”阶段，建设审批遥遥无期，精装修价格8200元/平，虽然不限购，市场竞争压力略大。

恒大养生谷因为地段较为偏远，属于养老地产，交通不便，价格在1.6万元/平，自推出以来去化率就在15%以下，慢慢卖着吧。

湾流本次刷新了浐灞去化率最低值，仅为18%。湾流其实位置不错，位于浐灞世博大道与欧亚大道交汇处，浐灞核心区，但推出的面积太大了，在221-301㎡，均价13800元/㎡，还是毛坯，最低一套总价也在300万。总价这么高，去化率低也可以理解。毕竟万科翡翠国宾总价250万，陕西宾馆对面再加万科精装也才50%的去化率。西安高总价购买力有限。

AI君也统计了2018年全年（3月开始到8月）的楼盘去化情况，从上表看出，2018年4-5月日光盘占比高达95%（5月未达100%的去化的楼盘，一个在95%一个在99%），从6月开始日光盘占比则暴跌至35%，下降近6成。而去化率不足60%的“不及格”的楼盘在总楼盘的占比，则从5月的6%不断攀升，到8月已占比20%。也就是说目前西安市场5个盘当中，就有1个盘开盘当日去化率不足60%。

数据说明，西安市场去化率的分水岭在6月，从下半年开始，政策不只逼停了市场，更是影响了购房者的心态，而购房者心态变化则决定了市场走向。

之前AI君也有文分析过，西安市场购买力依旧充沛，但两极分化严重，未来会有越来越多楼盘打折。

西安新房市场确实进入了下行轨道。

2、二手房8月单日降价房源是涨价房源2倍

那么西安二手房市场又怎样呢？

就诸葛找房数据显示，8月份西安市二手房挂牌价为14100元/平，环比上涨2.55%。就克而瑞数据统计，新房均价13070元/平。综合统计，目前西安二手房与新房倒挂1030元/平。

从近半年挂牌价情况来看，西安市二手房从8月挂牌价趋势来看，8月中旬挂牌价上涨速度较快，下旬涨幅趋缓。

从降价房源量上来看，8月份西安单日降价房源量在168套左右，单日涨价房源量在80套

对应诸葛找房的市场数据，华商报的实地调查显示，“业主急售房”即“降价”房源增加，让价空间可达5%-10%，有中介门店买卖业务下滑达80%以上。

西安二手房市场也进入了下行轨道。

3、新房和二手房双下行，还买房吗？

AI君在此给到各位普通购房者一些建议。

自住：有需要就买，因为你是用来住的。因为除去购房成本，还有利率（年底可能央行加息）上浮，装修成本上涨以及租房成本浪费。

自住兼投资：所谓自住依旧是第一需求，其实就还是自住，只不过是在自住的基础上更要挑选好楼盘。但谁自住也不想房子贬值，所以自住兼投资这就是个伪命题，请参照自住。

投资：国家号召住房不炒，AI君也这么觉得。PS：如果你能找到普通人能做到的，比买房风险更低收益更大的事情，别忘了告诉我……

基于以上，AI君推荐以下房源。

4、西安楼盘推荐——新房

1、新房住宅：市场选择性TOP7

不怕不识货，就怕货比货。群众的眼睛总是雪亮的，其实每次登记就是西安楼盘的成绩单。AI君梳理了从6月开始登记到现在，第一，登记人数超过1500人，第二，排除掉第一次爆满第二次平销“伪热盘“。第三，后期还有房源的爆款盘。以供大家参考。

爆款盘特点：

在此也可以总结出西安卖的好的爆款盘特点：第一，价格便宜。第二，临地铁。

2、不限购公寓：这个公寓还不错

前文提到的，开盘当日去化率接近60%的星河9号。

在西安市场公寓普遍卖不动的情况下，有这样的成绩，主要是因为星河9号在长安东长安街与神舟四路十字东南角，距离4号线飞天路站8500米左右，隔壁就是京东大厦，距离交大附中附小不远。本次2#loft层高5.4米，面积33-70平，价格15000-18000元/平，精装买一层送一层，以33平为例，就相当于66平的精装房一平8000元左右，首付最低可以达到25万。

地铁口，紧邻京东大厦，低首付，低总价，不限购是其最大优势，目前还有98折优惠，手头钱不够又想投资的购房者可以重点考虑。

当然项目劣势是，40年产权，只有2栋楼。公寓属性享受不到学区和学位。

3、西安二手房推荐

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