深圳房价又跌了!新房跌了6元,二手房...

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数据才是反映市场的真实情绪。刚刚,3月份的深圳楼市大数据终于出来了,看了一下整张报表,和意料中的差不多,但是还是要说下。

不同以往,需要强调的是,这次的大数据解析,我更倾向与结合之前推出的“三价合一”来解读,因为过去的三个月时间里,整个深圳房地产市场,特别是二手房市场,无论是买房者,卖房者,甚至是中介,都是在这个政策的影响下产生的结果。

01

新房跌了6元,新盘供应创新低!

按照惯例,我们首先来看下新房市场。

据中原大数据,3月一手住宅的成交均价为54185元/平,比上月下降6元/平。3月新房住宅的成交套数回升至正常水平,成交2029套,环比上涨156%,而成交面积方面,本月成交20.4万平,环比163%。

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上面一段文字我特别加粗了,因为这两个数据特别重要,表达的无非是二个意思。1、深圳房价跌了。2、深圳的房子仍然卖的比较好。

对于深圳的新房价格跌下来了,相信大家应该习以为常了。但最重要的是第二个数据:成交了2000多套,环比涨了156%。怎么解释这个数据呢?其实也很简单。一是新盘低开,二是大家的年终奖都发了。

我们再来整个三月份的市场供应到底有多少。

据中原大数据:3月份,深圳全市共推售约3.7万㎡,批售约5.9万/平。虽然比上月有所提升,但仍然处于较低的水平。报告偏学术,也比较笼统:什么叫较低的水平?我给大家看一张图——

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如果要作一个比喻话,那就是:低到尘埃里去了。3月份与12月份对比,开发商的推盘量,一个是潘长江,一个是姚明。

而3月成交前十楼盘,壹成中心继续夺冠,尚峻下跌一位跌至第三,前十榜单依然以龙岗、宝安的刚需盘为主。

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这是新房市场,虽说没有风向标意义,但了解一下也是蛮好的。

02

二手房价格涨了1.9%,成交涨79%!

如果大家看多了安静写的二手房市场分析的话,就应该知道我通常都要花很大的笔墨去分析。但这次的报表很简单,因为下面这几张图,相当于间接让你了解“三价合一”的威力有多大。

据中原大数据:3月二手住宅量价齐升,月内共成交5622套,环比大幅上涨79%,成交均价59752元/平,环比上涨1.9%。结论很简单:二手房市场一直在异动,而且,二手房的价格还涨了。

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三价合一的震慑力有多大?远的不说,我们对比一下2017年的1-3月份就可以了。是不是2018年1-3月分画的圆要大?而且,尤其是1月份,相比于去年,成交量估算增加了100%!

尔后,三价合一的消息慢慢没影了,但新政的威力仍在,二手房的成交热情仍在继续,这样的热情慢慢影响到了2、3月份。

而且,据数据,从区域上看,各区二手住宅均价普遍上调,平均涨幅2%。其中盐田、宝安和龙岗涨幅较大,涨幅分别为2.8%、2.3%和2.2%。除罗湖外,其余各区二手住宅均价已连续两个月均价上涨。

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再微观一点、具体一点的,中原抽取了一些样本房源,以致来监控二手房的价格变动,从涨跌区间上来看,上涨房源占比71%,上涨房源依然多于下跌房源,其中涨幅在5%~10%的房源占比较多,达到41%。

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抽调的样本二手房价格上去了?这可能仍是三价合一的威力。因为看房的人多。一套二手房一天3个人过来看,跟一天10个人过来看,业主卖房的信心是完全不一样的。信心足了,房子价格自然调上去了。

03

接下来,深圳房价会降嘛?

新房与二手房的分析具体是这样,因为“三价合一”是3月份最后几天才出来的,所以我倾向解读这三个月是震慑力或者说威力,但不是结果。

三价合一实施以后,深圳的二手房市场究竟会遭遇到什么样的滑铁卢,还得等4月份过完后才知道。不过,结合接触到的一些朋友和后台读者的反馈,我的理解大概是以下几点——

1、二手房市场将迎来一定时间的冰封期。

3月份的楼市大数据,相较于以往的确比较漂亮,价格也涨了,成交也上去了。但三份合一将成为分界点,再往后几个月的日子里,因为税费的提高以及阴阳合同的明令禁止,二手房的成交量不会太理想,短炒客将很难熬。

2、调转的矛头:被限价的新房市场

很明显,二手房交易成本的提高,会令一些买房客盯上被限价的新房市场。因为新房交易成本低。但这里面也会遇到一些新的问题:新房供应量不多,这块肉你不一定吃的到。买房,不仅是交易成来越来越高,时间成本也会越来越高。

3、去年豪宅那股疯劲,今年可能要蔫了

去年深圳湾豪宅,比如宝能太古城、恒裕滨城等,涨势一直令人目瞪口呆。随着三价合一的推出,这种势头可能要缓一缓了。有人算过一笔帐,现在要在深圳湾买一套89平的毫宅:税要多加50万,首付增加440万,合计490万。

4、深圳房价会降嘛?不可能!

这是最多人关心的一个问题。还是之前文章写的那段话:市场平稳期,一切都在变化,但有一点没有变:深圳楼市的供需关系没有变。需求可能被压制了,但消灭不了。

神奇的指标:一招筛选十倍以

最后放一张4月份即将入市的开盘预测图——

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