二手房,凉凉了?

今天看到一条新闻:在北京二手住宅成交均价连续上涨9年后,首次出现了大转折。

据我爱我家集团研究院统计显示,2018年全年,北京二手住宅成交均价首次出现同比下跌的现象,单套均价降至438万元少花34万元。

北京是一座特殊的城市,早已进入存量房时代,新房很少,就算有也是天价。因此,二手房能较准确反映楼市发展趋势。

那么合肥呢?目前各区二手房真实房价多少?过去1年哪些二手房涨得快,哪些涨的慢?现在哪些二手房可以买?接下来我会一一为大家解答。

二手房,凉凉了?


NO.1|壹

2组数据,看透合肥二手房趋势!


首先,哪些人会买二手房?

1、急需住房,比如马上结婚、小孩马上要上学、甚至不想忍受租房的痛苦的人,会考虑二手房。相对于期房等两年,二手房是现房优势。

2、不想离开某个生活圈,但板块内又没有新房可售,只能考虑二手房。

3、钱不多,新房只能买偏远郊区,很多人更倾向于买市区小户型。

二手房,凉凉了?


相对于新房,二手房的优劣势都很明显。

优势是:一般来说,价格比新房便宜;实景呈现,品质、物业、环境一目了然;周边配套相对成熟。

劣势是:选心仪的楼层,要靠运气;品质、户型、物业不及新房;交易繁琐,容易被中介套路;潜力比不上新房。

我们再来通过两组数据,看合肥二手房真实的房价水平。

1、根据安居客数据,合肥最新二手房均价 14157 元/m²,环比上月下跌 0.42% ,甚至在去年同期基础上下跌 0.83%。

二手房,凉凉了?


2、根据链家网数据,10月份之后,合肥楼市降温明显,带看量下降。而带看量,更能说明市场预期和购房者反映。

二手房,凉凉了?


从数据来看,最近二手房价格有所下降,但是降幅不大;市场观望情绪较浓。

NO.2|贰

过去1年,各二手房房价是涨是跌?


合肥二手房究竟房价降了吗?

说实话,二手房降价不太容易看清,有几个原因:1、二手房的户型、房龄、装修、朝向等区别比较大,同一个小区本身的价格有差距;2、二手房挂牌价本身有虚高的可能。

这两天疯狂转发的两张照片,分别是合肥2015年和2018年房价对比,房价涨幅可见一斑。

二手房,凉凉了?


二手房,凉凉了?



另外,我在链家网上找了几个典型板块的体量大、成交多的小区,对比了下同面积户型的成交价。

1、滨湖环湖CBD板块

淮矿东方蓝海:82㎡户型,最新成交价152万,单价1.85万/㎡;而2018年初成交价128万,单价1.58万/㎡。

单价上涨:2700元/㎡

总价上涨:24万

二手房,凉凉了?


2、省府板块

佳源巴黎都市:约90㎡户型,最新成交价176万,单价1.95万/㎡;2018年初成交价150万,单价1.66万/㎡。

单价上涨:2900元/㎡

总价上涨:26万

3、金融后台基地板块

万科城:约94㎡户型,最新报价205万,单价2.18万/㎡;2018年初成交价174万,单价1.85万/㎡。

单价上涨:3300元/㎡

总价上涨:31万

4、政务区天鹅湖板块

华润凯旋门:约109㎡户型,最新报价299万,单价2.72万/㎡;2017年底成交价269万,单价2.47万/㎡。

单价上涨:2500元/㎡

总价上涨:30万

5、经开西板块

融创城(原融科城):约84㎡户型,最新报价175万,单价2.08万/㎡;2018年初成交价154万,单价1.81万/㎡。

单价上涨:2700元/㎡

总价上涨:21万

二手房,凉凉了?


6、包河区高铁南站板块

信达天御:约88㎡户型,最新报价165万,单价1.87万/㎡;2017年底成交价152万,单价1.71万/㎡。

单价上涨:1600元/㎡

总价上涨:13万

7、黄潜望板块

华地学府名都:约87㎡户型,最新报价208万,单价2.39万/㎡;2018年初成交价180万,单价2.06万/㎡。

单价上涨:3300元/㎡

总价上涨:28万

二手房,凉凉了?


8、北一环

置地栢景湾:约82㎡户型,最新报价155万,单价1.9万/㎡;2017年成交价148万,单价1.8万/㎡。

单价上涨:1000元/㎡

总价上涨:7万

9、高新区蜀西湖

祥源城:约94㎡户型,最新报价195万,单价2.06万/㎡;2018年初成交价162万,单价1.7万/㎡。

单价上涨:3600元/㎡

总价上涨:33万

10、大蜀山板块

绿城桂花园:约165㎡户型,最新报价385万,单价2.33万/㎡;2017年成交价345万,单价2.09万/㎡。

单价上涨:2400元/㎡

总价上涨:40万

11、蜀山北板块

中海原山:约82㎡户型,最新成交价152万,单价1.83万/㎡;2018年初成交价136万,单价1.65万/㎡。

单价上涨:1800元/㎡

总价上涨:16万

二手房,凉凉了?


12、瑶海区龙岗板块

恒大城:约87㎡户型,最新报价122万,单价1.4万/㎡;2018年初成交价108万,单价1.23万/㎡。

单价上涨:1700元/㎡

总价上涨:14万


根据统计的楼盘,能得出以下结论:

1、不管是过去3年还是过去1年,合肥二手房房价整体是上涨的。2018年,主流小区二手房涨20万问题不大。

2、涨幅分化明显,南边比如滨湖,涨幅较大;而东、北边涨幅较小。当然,我统计的主要是品牌房企,涨幅相对较大;而每个板块都有“垫底”小区,维权不断、物业不作为、环境脏乱差的小区,房价涨幅较小,甚至下降。这样的楼盘,哪怕在滨湖,也拯救不了。

3、从户型来看,主力80-100㎡户型交易周期短,相对更活跃。而大户型,成交周期长,投资收益不如刚需户型。

4、房龄较老的小区,慎选。建议选择次新房。

5、还有一类二手房,就是双本学区房。因为稀缺,所以价值高、价格高。目前看来看,学区房基本是各区房价NO.1。但是从投资收益来看,30㎡左右的小户型,价值大于大户型;另外,投资学区房,我建议可以关注生源不错、有优质教育资源引进的板块。

二手房,凉凉了?


NO.3|叁

二手房涨跌,还要看这3大指标!


总体来说,不管是二手房还是新房,

短期看金融:央行降准合肥房贷利率仍未下降,目前首套房房贷利率基本上浮20%;

中期看土地:2018年,合肥土地供应面积、价格持续下降;

长期看人口:超百亿引进人才。作为单核发展城市,合肥对地级市的吸虹效应很明显。

二手房,凉凉了?


但和新房不同的是,二手房还受这3大指标影响:

1、新房天量潜在供应的板块。大部分人都有“新房癌”,买房会首选新房。所以新房潜在供应的板块,对二手房可能会有冲击。

比如金融后台基地板块、龙岗板块、肥东县等,新房供应量大;而政务区、环湖CBD板块、肥西县等,二手房相对坚挺。

2、今年交付量大的板块,是二手房“砸盘者”。不仅如此,如果还是超低价楼盘交付,买家基本是投资客,对于二手房是致命打击。

近日,合肥市房地产管理局公布2019年全市计划交付商品房95个楼盘。其中:庐阳区10个、包河区(含滨湖新区)13个、蜀山区(含政务区)5个、瑶海区5个、高新区5个、新站区9个、经开区2个、长丰县15个、肥东县13个、肥西县5个、庐江县4个、巢湖市9个。

3、二手房挂牌量大的板块,一般在新区比较明显。

对于二手房挂牌量大的板块,如果房价上涨,房东会坐地涨价;但是一旦楼市下行,他们资金链开始紧张,会首先仓皇而逃。

二手房,凉凉了?


NO.4|肆

结语


对于买二手房,最后给4个建议:

1、买二手房,要以自住为主。至于心态,就要做好房价不涨的准备。

2、买房和卖房什么时机最合适?市场火热期,卖房,别贪心;市场调整期,买房,别担心。

3、学区好不好、区域供应量的大小,这些都是二手房变现能力的观测点。而在挑选二手房的时候,也要尽量去挑主流小区、主流户型,房子的变现能力更强。

4、如果还不知道怎么买,那就:有学区房概念;品牌开发商打造,小区物业服务好;紧邻地铁口;稀缺的景观资源。


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