1、西安6月起日光盤佔比下降6成

就克而瑞數據統計，西安8月開盤樓盤35盤，總計9248套房源推出，開盤當日去化7929套，市場整體去化率在86%。其中中南樾府、城市錦上、綠地新裡城、碧桂園鳳凰城、保利天悅、龍湖紫宸、陽光城PLUS、紫薇花園洲、中國鐵建萬科翡翠國際、萬科城如園、招商依雲曲江、合能鉑悅府均為100%去化。而相對的，也有7盤不足60%——其中星河9號（公寓）去化率56%，恆大雅苑去化率41%、灣流去化率18%、恆大養生谷12%。星河9號和恆大雅苑本次均有開盤折扣。

其中星河九號為40年產權公寓項目，56%的去化率可以說非常之好了，大家都知道公寓難賣，這個數據目測可以問鼎西安公寓市場，主要原因是位於4號線地鐵800米，精裝修送家電，買一層送一層，摺合價格在8000元/平，5成首付最低25萬，下文會有詳細說明。

恆大雅苑位於高陵，本次推出93折優惠再加3萬購房券，去化率反而比上月的54%還低了10個百分點，下滑至41%，但好歹維持在4成以上。恆大雅苑位置較偏遠，原定在門口的10號線目前處於“前期研究”階段，建設審批遙遙無期，精裝修價格8200元/平，雖然不限購，市場競爭壓力略大。

恆大養生谷因為地段較為偏遠，屬於養老地產，交通不便，價格在1.6萬元/平，自推出以來去化率就在15%以下，慢慢賣著吧。

灣流本次刷新了滻灞去化率最低值，僅為18%。灣流其實位置不錯，位於滻灞世博大道與歐亞大道交匯處，滻灞核心區，但推出的面積太大了，在221-301㎡，均價13800元/㎡，還是毛坯，最低一套總價也在300萬。總價這麼高，去化率低也可以理解。畢竟萬科翡翠國賓總價250萬，陝西賓館對面再加萬科精裝也才50%的去化率。西安高總價購買力有限。

AI君也統計了2018年全年（3月開始到8月）的樓盤去化情況，從上表看出，2018年4-5月日光盤佔比高達95%（5月未達100%的去化的樓盤，一個在95%一個在99%），從6月開始日光盤佔比則暴跌至35%，下降近6成。而去化率不足60%的“不及格”的樓盤在總樓盤的佔比，則從5月的6%不斷攀升，到8月已佔比20%。也就是說目前西安市場5個盤當中，就有1個盤開盤當日去化率不足60%。

數據說明，西安市場去化率的分水嶺在6月，從下半年開始，政策不只逼停了市場，更是影響了購房者的心態，而購房者心態變化則決定了市場走向。

之前AI君也有文分析過，西安市場購買力依舊充沛，但兩極分化嚴重，未來會有越來越多樓盤打折。

西安新房市場確實進入了下行軌道。

2、二手房8月單日降價房源是漲價房源2倍

那麼西安二手房市場又怎樣呢？

就諸葛找房數據顯示，8月份西安市二手房掛牌價為14100元/平，環比上漲2.55%。就克而瑞數據統計，新房均價13070元/平。綜合統計，目前西安二手房與新房倒掛1030元/平。

從近半年掛牌價情況來看，西安市二手房從8月掛牌價趨勢來看，8月中旬掛牌價上漲速度較快，下旬漲幅趨緩。

從降價房源量上來看，8月份西安單日降價房源量在168套左右，單日漲價房源量在80套

左右。單日降價房源量是漲價房源量的2倍。單日降價房源首次高於漲價房源。

對應諸葛找房的市場數據，華商報的實地調查顯示，“業主急售房”即“降價”房源增加，讓價空間可達5%-10%，有中介門店買賣業務下滑達80%以上。

西安二手房市場也進入了下行軌道。

3、新房和二手房雙下行，還買房嗎？

AI君在此給到各位普通購房者一些建議。

自住：有需要就買，因為你是用來住的。因為除去購房成本，還有利率（年底可能央行加息）上浮，裝修成本上漲以及租房成本浪費。

自住兼投資：所謂自住依舊是第一需求，其實就還是自住，只不過是在自住的基礎上更要挑選好樓盤。但誰自住也不想房子貶值，所以自住兼投資這就是個偽命題，請參照自住。

投資：國家號召住房不炒，AI君也這麼覺得。PS：如果你能找到普通人能做到的，比買房風險更低收益更大的事情，別忘了告訴我……

基於以上，AI君推薦以下房源。

4、西安樓盤推薦——新房

1、新房住宅：市場選擇性TOP7

不怕不識貨，就怕貨比貨。群眾的眼睛總是雪亮的，其實每次登記就是西安樓盤的成績單。AI君梳理了從6月開始登記到現在，第一，登記人數超過1500人，第二，排除掉第一次爆滿第二次平銷“偽熱盤“。第三，後期還有房源的爆款盤。以供大家參考。

爆款盤特點：

在此也可以總結出西安賣的好的爆款盤特點：第一，價格便宜。第二，臨地鐵。

2、不限購公寓：這個公寓還不錯

前文提到的，開盤當日去化率接近60%的星河9號。

在西安市場公寓普遍賣不動的情況下，有這樣的成績，主要是因為星河9號在長安東長安街與神舟四路十字東南角，距離4號線飛天路站8500米左右，隔壁就是京東大廈，距離交大附中附小不遠。本次2#loft層高5.4米，面積33-70平，價格15000-18000元/平，精裝買一層送一層，以33平為例，就相當於66平的精裝房一平8000元左右，首付最低可以達到25萬。

地鐵口，緊鄰京東大廈，低首付，低總價，不限購是其最大優勢，目前還有98折優惠，手頭錢不夠又想投資的購房者可以重點考慮。

當然項目劣勢是，40年產權，只有2棟樓。公寓屬性享受不到學區和學位。

3、西安二手房推薦