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01
3月1日起存量浮動利率貸款定價基準可轉換為LPR
2019年12月28日，央行發佈關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。
公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
公告原文 源自央行官網
各大銀行也在2月29日發佈公告，多數表示，從3月1日起將開始受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務。
簡而言之，轉換之後，你的房貸利率參考的基準就要變了。
為了幫助大家理解，先來解釋一些專有名詞。
1、浮動利率貸款
浮動利率貸款是利率在貸款期內根據事先約定的時間間隔、以某種選定的市場利率作為基礎利率，然後在基礎利率上加上銀行確定的某個百分點計算，利率隨選定的基礎利率的變動而浮動的貸款。
其公式是：實際利率=基準利率×（1+浮動係數）比如說基準利率為4.9%，上浮10%，實際利率則是4.9%*(1+10%)=5.39%。
與固定利率貸款（在貸款存續期內利率始終不變）不同，浮動利率貸款是有條件浮動的 ，會根據銀行貸款政策變化、央行基準利率調整而調整。
2、存量浮動利率貸款定價基準
是本次需轉換的對象。
怎樣確定你是否需要進行轉換呢？
央行規定，如果你的房貸同時符合以下三點，那麼則需要轉換：
1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
2、利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”；
3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。
注：公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換。
如果你的房貸符合以上三點，那麼就可以和你合作的銀行取得聯繫，選擇轉換類型。
轉換類型有兩種選擇，可選擇將房貸轉換為LPR定價或固定利率。
3、LPR
去年8月份，央行發佈公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
這個貸款市場報價利率就是LPR。
它是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形式的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。
目前共由18家報價行報價，自2019年8月20日起，每月20日（遇節假日順延）上午9：30公佈。
18家銀行分別是：
中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦東發展銀行、中國民生銀行、西安銀行、台州銀行、上海農村商業銀行、廣東順德農村商業銀行、渣打銀行(中國)、花旗銀行(中國)、微眾銀行、網商銀行
2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%（上次為4.15%）；5年期以上LPR為4.75%（上次為4.80%）。
每月的LPR在下一次發佈LPR之前有效。
4、固定利率
固定利率是指在整個借貸期限內，利率不隨物價或其他因素的變化而調整的利率。
需要注意的是，無論是選擇轉換為LPR還是固定利率，都只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
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02
不同銀行，辦理渠道略有不同
2月29日，中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、招商銀行等各大銀行紛紛發佈關於存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的通知。
各大銀行的轉換規則都大同小異。
中國銀行的轉換規則：
招商銀行的轉換規則：
中國建設銀行的轉換原則：
中國農業銀行轉換原則：
雖整體規則相差不大，但每個銀行的辦理渠道和流程略有不同。
比如說中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行等多數銀行都將從今日開始辦理轉換，疫情期間也均有線上申請方式。
中國銀行 可選擇手機銀行及網上銀行兩種線上申請方式：
中國建設銀行可通過關注“建行客服”微信公眾號回覆“LPR”詳細瞭解轉換規則、貸款基本信息及辦理方式等轉換事宜。
中國農業銀行在疫情期間，可登陸其掌上銀行，進入貸款——定價基準轉換界面，自助操作辦理。後續還會增加網上銀行、網點超級櫃檯自助辦理和網點櫃麵人工辦理渠道。
招商銀行與上述銀行的辦理時間及渠道則略有不同，其通知指出，將於4月上旬統一將在轉換範圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。
因此，以上只是舉例，你還需關注你所合作銀行的具體通知，根據每個銀行的不同情況按提示操作。
那麼此時，大家最關注的問題就是——我該選擇LPR還是固定利率呢？
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03
LPR和固定利率，該選哪個？
首先要明白兩者的區別：
選擇固定利率，房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變。
選擇浮動利率，房貸利率將會根據LPR的變動而變化。
到底該選哪個，要看未來利率的預期走勢，預期利率走低，你就該選擇浮動利率，也就是LPR，到時候能剛好跟著降低房貸的利率；如果未來預期走高的話，就應該選擇固定利率鎖死利率。
那麼未來市場利率將是什麼樣的走勢呢？
從幾個發達國家的利率水平來看，2009年之前，英國的利率在4%~6%之間，2010年之後大幅下降，一直下降到0.5%；歐盟從2016年3月以來，其央行存款利率下降到負0.5%。
再來看看中國，中國的利率從2014年以來也是持續走低，所以無論從國外還是國內來看，整體利率在一定時期內都是走低的趨勢。
再看我國自2019年8月LPR新形成機制改革以來，每月的LPR變化：
從2019年8月開始，到目前LPR已報價7次，其中對應的5年期以上LPR有過2次“降價”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5個基點。
這也就意味著，如果你的貸款是100萬，貸30年，隨著LPR利率的降低，你平均每月可少還約30元。
雖然LPR下降幅度有限，不會一直下跌或一直上漲，但在未來一段時間，LPR仍有一定的下行空間，如果你選擇將房貸切換為固定利率，可能在最近重定價週期內會承擔略多的利息支出。
因此在目前的利率下行階段，當然是選擇LPR更好。
或許這個表格對比可以更直接一點：
使用貸款計算器，簡單幫你算房貸
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04
常見問題
1、將房貸轉換成LPR，與從前的浮動利率貸款定價基準有何不同？
從前的基準利率上下浮是做乘法，現在的LPR加點方式是做加法。
從前的公式為：房貸利率=基準利率*（1+浮動比例）
LPR加點公式為：房貸利率 =LPR利率+加點
注：首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
2、按照央行公告，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變，那麼轉換成LPR後，加點數值怎樣計算？
加點數值（可為負值）=目前的利率水平-2019年12月發佈的LPR（4.8%）。加點數值確定後固定不變。
央行在該公告的解讀文本中舉了一個很容易理解的例子：
若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。
如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
3、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？
除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。
4、銀行會主動聯繫更改嗎？還是要自己主動聯繫銀行？
一般銀行會在其官網、公眾號、手機銀行等平臺發佈轉換通知，如果你需要更改，部分銀行也會發送短信提示。
所以請留意短信提示，或關注合作銀行的官網、手機銀行、微信公眾號等平臺，按照通知規定的時間及方式辦理轉換。或者也可以通過銀行電話諮詢、到銀行櫃檯諮詢等方式瞭解詳情。
5、可以轉換幾次？
根據央行規定，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換，因此只能轉換一次。
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