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3月1日起存量浮动利率贷款定价基准可转换为LPR
2019年12月28日，央行发布关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。
公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
公告原文 源自央行官网
各大银行也在2月29日发布公告，多数表示，从3月1日起将开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。
简而言之，转换之后，你的房贷利率参考的基准就要变了。
为了帮助大家理解，先来解释一些专有名词。
1、浮动利率贷款
浮动利率贷款是利率在贷款期内根据事先约定的时间间隔、以某种选定的市场利率作为基础利率，然后在基础利率上加上银行确定的某个百分点计算，利率随选定的基础利率的变动而浮动的贷款。
其公式是：实际利率=基准利率×（1+浮动系数）比如说基准利率为4.9%，上浮10%，实际利率则是4.9%*(1+10%)=5.39%。
与固定利率贷款（在贷款存续期内利率始终不变）不同，浮动利率贷款是有条件浮动的 ，会根据银行贷款政策变化、央行基准利率调整而调整。
2、存量浮动利率贷款定价基准
是本次需转换的对象。
怎样确定你是否需要进行转换呢？
央行规定，如果你的房贷同时符合以下三点，那么则需要转换：
1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；
2、利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”；
3、浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）。
注：公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。
如果你的房贷符合以上三点，那么就可以和你合作的银行取得联系，选择转换类型。
转换类型有两种选择，可选择将房贷转换为LPR定价或固定利率。
3、LPR
去年8月份，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
这个贷款市场报价利率就是LPR。
它是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形式的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。
目前共由18家报价行报价，自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）上午9：30公布。
18家银行分别是：
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行
2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%（上次为4.15%）；5年期以上LPR为4.75%（上次为4.80%）。
每月的LPR在下一次发布LPR之前有效。
4、固定利率
固定利率是指在整个借贷期限内，利率不随物价或其他因素的变化而调整的利率。
需要注意的是，无论是选择转换为LPR还是固定利率，都只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
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02
不同银行，办理渠道略有不同
2月29日，中国银行、中国建设银行、中国农业银行、招商银行等各大银行纷纷发布关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的通知。
各大银行的转换规则都大同小异。
中国银行的转换规则：
招商银行的转换规则：
中国建设银行的转换原则：
中国农业银行转换原则：
虽整体规则相差不大，但每个银行的办理渠道和流程略有不同。
比如说中国银行、中国建设银行、中国农业银行等多数银行都将从今日开始办理转换，疫情期间也均有线上申请方式。
中国银行 可选择手机银行及网上银行两种线上申请方式：
中国建设银行可通过关注“建行客服”微信公众号回复“LPR”详细了解转换规则、贷款基本信息及办理方式等转换事宜。
中国农业银行在疫情期间，可登陆其掌上银行，进入贷款——定价基准转换界面，自助操作办理。后续还会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。
招商银行与上述银行的办理时间及渠道则略有不同，其通知指出，将于4月上旬统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。
因此，以上只是举例，你还需关注你所合作银行的具体通知，根据每个银行的不同情况按提示操作。
那么此时，大家最关注的问题就是——我该选择LPR还是固定利率呢？
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03
LPR和固定利率，该选哪个？
首先要明白两者的区别：
选择固定利率，房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变。
选择浮动利率，房贷利率将会根据LPR的变动而变化。
到底该选哪个，要看未来利率的预期走势，预期利率走低，你就该选择浮动利率，也就是LPR，到时候能刚好跟着降低房贷的利率；如果未来预期走高的话，就应该选择固定利率锁死利率。
那么未来市场利率将是什么样的走势呢？
从几个发达国家的利率水平来看，2009年之前，英国的利率在4%~6%之间，2010年之后大幅下降，一直下降到0.5%；欧盟从2016年3月以来，其央行存款利率下降到负0.5%。
再来看看中国，中国的利率从2014年以来也是持续走低，所以无论从国外还是国内来看，整体利率在一定时期内都是走低的趋势。
再看我国自2019年8月LPR新形成机制改革以来，每月的LPR变化：
从2019年8月开始，到目前LPR已报价7次，其中对应的5年期以上LPR有过2次“降价”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5个基点。
这也就意味着，如果你的贷款是100万，贷30年，随着LPR利率的降低，你平均每月可少还约30元。
虽然LPR下降幅度有限，不会一直下跌或一直上涨，但在未来一段时间，LPR仍有一定的下行空间，如果你选择将房贷切换为固定利率，可能在最近重定价周期内会承担略多的利息支出。
因此在目前的利率下行阶段，当然是选择LPR更好。
或许这个表格对比可以更直接一点：
使用贷款计算器，简单帮你算房贷
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04
常见问题
1、将房贷转换成LPR，与从前的浮动利率贷款定价基准有何不同？
从前的基准利率上下浮是做乘法，现在的LPR加点方式是做加法。
从前的公式为：房贷利率=基准利率*（1+浮动比例）
LPR加点公式为：房贷利率 =LPR利率+加点
注：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
2、按照央行公告，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变，那么转换成LPR后，加点数值怎样计算？
加点数值（可为负值）=目前的利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%）。加点数值确定后固定不变。
央行在该公告的解读文本中举了一个很容易理解的例子：
若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。
2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
3、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换？
除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
4、银行会主动联系更改吗？还是要自己主动联系银行？
一般银行会在其官网、公众号、手机银行等平台发布转换通知，如果你需要更改，部分银行也会发送短信提示。
所以请留意短信提示，或关注合作银行的官网、手机银行、微信公众号等平台，按照通知规定的时间及方式办理转换。或者也可以通过银行电话咨询、到银行柜台咨询等方式了解详情。
5、可以转换几次？
根据央行规定，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换，因此只能转换一次。
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