你認為你最有價值的資產是什麼？大多數人可能會回答這是一所房子。的確，房子作為一種固定資產，是有能力保值的，而在此之前，由於房地產市場經歷了一個又一個的繁榮，房子的價值也一直在上漲。所以，房價下跌是所有剛需期待的一件事，因為多年來高房價一直把普通家庭的購買力遠遠拋在後面。由於房價高，許多人買不起房子。對這些人來說，最現實的購房方式是等待房價下跌。但是經過40年的等待，房價已經上漲了40年。期間甚至已經出現了泡沫。
事實上，房地產泡沫仍然是一個歷史問題。包括日本在內的許多國家都出現了房地產泡沫。當然，每個國家的國情不同，所以我在這裡不分析外國，只分析中國房地產泡沫產生的原因。很大一部分原因是房價一年到頭都在上漲，直到達到一個人為的高水平。在這期間，有大量的投機者願意投資房地產。
因此，開發商正在盡最大努力建造大量的房子來滿足投機者的投資需求，但由於房價高，他們買不起房子。中國住房的金融資產逐漸大於住宅資產，而房屋的剩餘仍在積累，房價仍在上漲，房屋的空置率越來越高，房地產泡沫越來越大。之所以出現泡沫，說白了還是房價高。問題是，為什麼中國的房價這麼高?事實上，這個問題的答案並不容易，因為有很多因素決定著房價。
就房價而言，影響它的因素有很多。從土地、供求及相關政策來看，未來的房價走勢很難預測。但我們傾向於關注這樣一個事實，即環境和條件的組合在影響房價方面發揮了作用，事實上，地價和一些法規也發揮了作用。此外，一些房地產預售系統為許多開發商提供了有利的條件和機會，使他們能夠在樓盤建成之前就開始賺錢。正是這種巨大的售前資本使得房地產行業比其他市場擴張得更快。
正是這種獨特的售房和集資方式扭曲了大多數消費者對房地產的態度和心理，間接導致了房地產行業高投入、高價格的形成。而且，大多數人更願意相信房價上漲是大多數投機者價格上漲的結果，他們不僅擾亂了市場的正常秩序，而且是罪魁禍首。
但經濟學家馬光遠曾公開表示，中國沒有這樣的組織。他說，房價不是由投機者或開發商推高的。針對目前的監管政策，馬光遠發表了一篇名為《有沒有“炒房團伙”這樣的物種？》其中的內容值得我們深思。
他說，如今，當談到高價格時，人們指責“投機者”，而沒有人願意去想真正的罪魁禍首。馬光遠還表示，在我們國家並沒有一個叫炒房客的群體，房價其實並不是他們炒起來的，也不是開發商和中介炒起來的，而是全民。
在過去，房子不僅是居住的地方，而且是賺取鉅額利潤的工具。當談到高房價時，大家都願意把鍋丟該炒房客。要知道在中國，不僅有炒房客，而且還有炒房團，炒房客也許只是他們中的一員！為什麼這麼說？讓我們從一組數據開始。
胡潤研究院發佈的《2019年胡潤報告》指出，中國經濟增長在過去20年裡大幅增長。數據顯示，擁有1億元資產的家庭數量有所減少，其根本原因在於資產的分佈。這些家庭的財產結構相對簡單，其中85%來自於企業，企業資產佔據了所有資產的65%。
剩下的15%是房地產。有趣的是，這1億元家庭中有10%是“炒房客”。房地產經濟佔他們資產的80%以上。5%的人是專業投資者。現在我們身邊有些有錢的人，都在考慮買房，畢竟從中可以獲得很多利潤，說全民炒房也不為過。
但他們只是推高價格的參與者。真正最大的炒房團伙應該是上市公司。資本市場不斷追求利潤，如果他們能賺很多錢，他們就會嘗試。眾所周知，僅上市公司就有上萬億元的閒置資金用於房地產投資，其中超過50%的資金涉及其中。
毫無疑問，這部分上市公司是抬高中國房價的元兇。從表面上看，他們似乎只是在用一些額外的錢投資房地產，但仔細分析，我們可以看到，萬億元的投資基金在推高房價方面發揮了很大的作用。為什麼上市公司熱衷於投機？隨著房地產的升值，上市公司可以通過出售房屋迅速獲得大量的營運資金，這不僅可以快速增加淨利潤，還可以美化報表。對於一些主營業務不景氣的上市公司來說，出售房地產甚至可以讓企業“轉危為安”。
資料顯示，自2006年以來，A股市場首次出現上市公司持有投資性房地產， 彼時，500多家公司合計持有投資性房地產金額731多億元。此後的十多年，A股公司持有投資性房地產持續擴張。
近兩年來，由於房價的持續上漲，住房投資的總利潤大大超過了企業的總利潤，更多的民營企業轉向投機。在北京、深圳、南京和青島等城市，投資公司購買住宅房地產的數量顯著增加。
數據顯示，截至2018年二季度末，A股有1305家上市公司有投資性房地產，投資規模合計達到5951億元，佔兩市2947家公司的44%。其中，投資房地產超過100億元的上市公司有12家，投資金額最高的是中國平安(334.29億元)。險資對房地產垂涎已久，除了中國平安，中國太保、新華保險、中國人壽二季度末投資性房地產分別為62.53億元、31.74億元和12.14億元。
在2018年年報中，115家上市公司披露了“公允價值法計量的投資性房地產損益”，其中77家公司報告了公允價值法計量的投資性房地產損益為正，19家報告為零，19家報告為負。也就是說，2018年，66.96%的企業受益於“囤房”，83.48%的企業實現了資產保值。
毫無疑問，上市公司的房地產投機不僅佔用了急需的住房空間，而且是近年來高房價背後的真正力量。他們比炒房客更壞，更厲害更讓人氣憤！因此，現在全國許多城市都出臺了更嚴格的房地產市場監管政策，以打擊企業投機行為。
當然，由於樓市不炒政策深入人心，房地產投機也在慢慢減少，目前炒房客正慢慢退出市場，而那些熱衷於炒的上市公司也應該就此罷手！人人有房住，人人買得起房的時代離我們不遠了
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