房地產，不僅僅是經濟支柱，它支撐著一個本土經濟體的國家信用及國民財富。
在本土經濟體中，中國已經形成了一套基於政策驅動的增長方式。具體到房地產，中國的國有土地制度、稅收政策、土地財政，與房地產經濟、城市化進程、城市公共用品等直接相關。
房地產不僅僅是經濟支柱那麼簡單，它是國家信用體系的基石。從國家信用、貨幣（信貸）/國債（地方債務）、土地國有制度、土地財政、房地產經濟，到城市化、城市人口、城市公共用品及生存權，這是一條深刻理解中國經濟、貨幣以及房地產本質的重要脈絡。
或許，很多人並不能夠完全明白，土地對於國民生存而言，意味著什麼？
《詩經》上說：“溥天之下，莫非王土；率土之濱，莫非王臣。”
在一個相對的封閉環境中，比如商周時期的領土城邦之內，掌控土地意味著金字塔頂端的權杖，掌控著這土地上所有人的生存權。
城邦時代的歐洲有句諺語叫：“我的附庸的附庸不是我的附庸”，它說明了土地直接掌控者對領地的絕對統治權。
法國經濟學家理查德·坎蒂隆曾在《商業性質概論》指出，土地壟斷者決定了一個國家的人口數量和市場價格【1】。
坎蒂隆所指的土地壟斷者正是封閉經濟體中的城邦領主。領主壟斷了土地，如何安排土地生產，比如種植多少糧食，種植多少葡萄，狩獵場多大，決定了這塊土地上能夠養活多少人，也決定了這塊土地上的糧食價格。
他舉了很多例子，比如說古代中國，古代中國大量的土地用於生產糧食，而不是狩獵或種植奢侈產品之用。這樣中國可以產出很多糧食供養大量的人口。
但是，歐洲的情況則參差不齊，有些地方的領主、地主奢侈無度，喜歡喝葡萄酒和狩獵，將大量土地種植葡萄和放牧。
這樣的結果是，這片土地上產出的糧食有限，糧食價格高漲，能夠養活的人口少。依附在這片土地上的人，不得不選擇不婚、晚婚、少生育，甚至殺嬰的方式，來換取生存權。
從房地產的角度來看，土地壟斷者壟斷了城市的土地，供給多少土地，以什麼價格拍賣，決定了這座城市能夠容納多少人口，決定了這座城市的房價；同時，也間接決定了這座城市的年輕人是否結婚，是否晚婚，是否不生育，生育多少個孩子，是否生育二胎。
所以，土地壟斷權，是一個座城市的生存大權。土地制度、土地財政、房地產與城市的婚姻、教育、養老、社交以及生存權深度捆綁。
如果沒有房產，你將無法獲取優質教育權、優質婚育權、更好的社會地位以及信貸條件，甚至影響你和下一代的社交、就業與前途。
學位房是理解經濟本質最好的視角。優質教育權是城市生存權的核心，優質教育權取決於學位房，學位房支撐著房價，房價支撐著土地財政和貨幣，土地財政和貨幣支撐著一個國家的信用。
土地國有制度決定了土地供給，城市生存權爭奪擴大了需求。如此，供給與需求共同支撐了房地產價格，然後託舉著一個國家的土地財政、貨幣信用、債務信用以及國家信用。
比如，美國在建國初期，因獨立戰爭而負債累累，聯邦財政及國家信用瀕臨崩潰。這時，聯邦財政部第一任財長漢密爾頓設計了一套基於美元和國債為基礎的金融體系，以應對聯邦債務危機。
為了取得州政府的支持，強化聯邦政府權威，漢密爾頓宣佈各州因戰爭所承擔的債務全部由聯邦政府支付。漢密爾頓此舉換得聯邦財政部的國債發行權。不過，拆東牆補西牆終歸不是辦法。
於是，聯邦政府按照此前通過的《關於西部土地測量和出售法令》（1785 年）、《西北法令》（1787 年），大舉擴張國有土地（購買、掠奪、戰爭吞併土地），然後通過出售國有土地所得“用於償還債務或者履行償債業務”。
這就是美國土地財政的開端。
從傑斐遜總統開始，到1837年，聯邦政府通過拍賣土地獲得鉅額土地出讓金，終於還清了所有的債務，而且國庫中還有大量的盈餘。
土地財政，避免了美國聯邦解體以及國家破產，徹底鞏固了聯邦財政和國家信用。
當然，也有操控失敗的案例。
歐洲國王、城邦領主曾經以土地抵押發行債券，向城鎮商人、金融家借錢，這也是一種通過土地擴張國家信用及統治力量的方式。不過，一些國王、領主因戰敗而負債累累，最終失去土地，甚至王權。
法王路易十五窮兵黷武，大舉國債，四處征戰，因七年戰爭戰敗，以及支持美國獨立戰爭，導致國庫虧空，國債總額高達20億法郎。
到了路易十六時期，財政危機一觸即發，路易十六強行向農民、市民為代表的第三等級徵稅，最終局面失控，引爆了大革命。
中國在1954年的憲法中規定，“國家依照法律保護農民的土地所有權和其他生產資料所有權”，這部憲法其實承認農村土地是私有制。但是，這張紙被後來的社會主義改造的滾滾洪流給碾壓了。到1956年，全國農村私有土地基本消失，取而代之的是土地集體所有制。
1982年新修訂的憲法明確了土地國有化制度。這部憲法規定：“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有”。
1982年憲法為政府實施土地財政提供了法律支持，也為貨幣、債務以及國家信用奠定了基礎。
但是，八九十年代，中國城市化還處於起步階段，城市土地價值力量尚未挖掘。直到1994年分稅制改革，尤其是1998年房改之後，中國的貨幣、債務以及國家信用才快速地依託於土地、房地產及房價騰空而起。
比如，銀行發放信用貸款以土地、房地產作為抵押，中國的私人信貸大部分以房地產作為抵押物。又如，地方政府發行債券，以土地財政作為擔保，土地財政是地方政府的重要收入來源。再如，中央大搞“鐵公雞”，除了大量增值稅收入外，國有土地也是一項巨大的支持。
美國建國初期以及歐洲城邦時代，實行金屬貨幣或金本位制，貨幣擴張能力受限，只能通過發行債券融資。
但如今的信用貨幣時代，貨幣發行無需剛性兌付，貨幣擴張能力被解放。信貸貨幣（非基礎貨幣）發行主要以土地及房地產為抵押物。
所以，信貸貨幣及公共債券，本質上屬於土地本位。樓市本質上是城市生存權本位，而貨幣、國債又是土地本位。由此可以推出，貨幣、公共債券實為城市生存權本位。
中國依靠國有土地政策以及近20年的土地財政快速地建立國家信用。中央以及各省各城以土地財政及國有土地為信用基礎，大規模擴張國債、地方債和城投債，銀行大量發行信貸貨幣，然後大搞基建，大造新城。
如此，從國家信用到城市化中的婚姻、教育及生存權爭奪，這樣就形成了一條完整的鏈條：城市生存權競爭和土地供給少，支撐房地產價格，然後支撐財政、貨幣及債券，最終支撐國家信用。
在生存權本位的封閉經濟體中，樓市和貨幣為什麼堅挺，因為人要生存，要在城市裡生存。
只要吸引足夠的人在城市生活，爭奪城市生存權必然託舉樓市和貨幣。
如此之多的人進城買房，為學位房競爭房產，相當於託舉著一個國家的國家信用、經濟命脈及國民財富。（作者：清和）
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