從宏觀的角度來分析房地產，這樣的理論“短期看金融、中期看土地、長期看人口 ”。所以我們判斷房地產市場是都已經迎來宏觀上的拐點，重要要從人口的變化來看。
根據國家統計局的數據，2018年全國總人口為13.95億，中國總人口在不斷創新高，這也為中國的房地產創造了源源不斷的需求。
目前來看，如果只是看人口總數量是很難看出問題的，那麼我們先來觀察一個數字，每年新增的人口數量：
受到經濟發展和醫療水平的提升，中國人的平均壽命得到大大的提升，但即便是這樣每年的新增人口數量還是在下滑。有人說是計劃生育影響到人口數量的增加，這個或許有一定影響，但發展到今天或許已經不是主要問題了，為什麼這麼說？
我們來看2016年中國新增人口出現一個較大幅度的回升，原因是2016年全面放開二胎，然而2017和2018年卻又開始急劇下降（似乎並不在大家的預期內），說明放開生育政策對人口影響並不大，“單獨二胎”和“全面二胎”影響都不太明顯，最核心的問題還是人們的生育意願在大幅下調，今天我在這裡就不討論生育意願下調的原因。
根據歐美的經驗，一點因為生育意願出現人口增長的拐點是很難短時間逆轉的，所以可以基本判斷2016年是中國新增人口的一個峰值，也可以說是中國人口的拐點來臨。中國人口較為集中增加的是在兩次嬰兒潮時期，而第一次嬰兒潮時期的人已經逐漸步入中老年階段，而第二次嬰兒潮的90年出生的人也已經29歲。隨著這兩次嬰兒潮時期出生的人逐漸步入中老年階段嗎，中國就正是進入了“老齡化”社會。我來看看當前的人口結構就更清楚了。0-14歲佔比一路下滑，15-64歲佔比在2010達到峰值開始走低，唯獨只有65歲以上人口占比一路上升。
另一個指標也印證這一點，自改革開放後，人口自然增長率在1987年達到峰值後開始一路下滑，2018年的人口自然增長率是3.81%，也是改革開放以來的最低值。
人口的問題就說到這裡，基本上可以判斷是中國的人口拐點確實已經來臨。
長期來看，房價最核心的決定因素就是人口，人口出現拐點是不是意味著房地產也將迎來行業的拐點？我認為這個基本上也是可以確認的，房地產中長期拐點已經來臨。
宏觀上拐點的形成不一定很快體現在微觀市場上，但是種種跡象還是有所指向。中國房價最具代表性就是四個一線城市北上廣深，這個四個城市基本上在2018年中旬達到峰值後開始出現下滑的跡象，70個大中城市房價監測也不是之前那樣一片上漲，現在跌跌漲漲都有，而且漲的幅度也很小。還有一個數據需要關注就是，今年以來房企購地面積大幅下滑，但新開工面積卻上升了，說明了房企對後市不太樂觀，正在積極去化存量土地。
毋庸置疑，人口與房地產是緊密相關的。除了從人口的視角來看，中國房地產迎來宏觀的大拐點，其實促進房價上漲的城市化、貨幣政策、信貸政策等因素也開始發展變化，都在告訴我們房地產將要告別高速發展的時代。
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