最近，各媒體唱空房地產的很多，大跌論，長跌論的觀點也很多。
支撐大跌的論據，除了虛高的房價泡沫，匯率問題，債務問題，拿來舉例最多的還有美國2008，日本1990和香港1998年的樓市大跌。
以史為鑑，可以知興替，那麼，歷史是否總是驚人的相似?
先亮出我的個人觀點，中國樓市雖然本輪已經牛市轉熊，但並沒有大跌的基礎，中國的樓市泡沫的確不小，但不會走上美國日本當年的老路。
我清楚，現階段，說樓市大跌更符合民眾情緒，也更利於文章傳播，然而，做為有立場的地產自媒體，我們不想做情緒推動者，我們只做理性思考者。
1
我堅持我一貫的觀點，中國樓市雖然本輪大勢已過，但並沒有大跌的基礎。
先說大跌會帶來什麼?
樓市整體跌幅一旦逼近30%，就可能會引發斷供潮。
規模性斷供一旦發生，銀行壞帳持續上升，大量斷供房源只能上市拍賣，房子更加供大於求，再加上市場恐慌，信心缺失，踩踏性出貨，導致房價繼續下跌。
然後是斷供持續增多，銀行呆壞帳越來越大的惡性循環，大量銀行資不抵債，發生擠兌，到那個時候，黑天鵝就離我們不遠了。
這種結果是萬萬不能承受的。
也許有人會說，言過其實，環京不是都腰斬了嗎，北京、廈門、上海這些城市跌了20-30%，也沒有出現大規模斷供，也沒有發生危機啊。
很簡單，時機不同，波及面不同。
環京、北京、廈門、上海這些城市，本輪上漲啟動早，漲幅猛，調控後回調的時段恰逢全國二三線樓市狂熱期，個別城市的降價不影響整體上行趨勢。
而且，這些城市都是公認的價值高地，即使價格回調，無論是自住者還是投資客，都對後市充滿了信心，不會價格一跌就盲目斷供。哪怕是房價腰斬的燕郊，斷供也極少聽說。
可今時今日不同，樓市掉頭向下，是全國性的普跌。
樓市不過冷了兩個月，很多城市二手房剛跌了十個點，新盤有個別開始降價，全國性的維權、退房事件已經開始蔓延，而且呈熊熊燃燒之勢。
人是群體動物，更是烏合之眾，最適用的理論是羊群效應，絕大多數人做事都是跟隨頭羊無腦向前衝，再無腦向後撤。
一旦降價、維權、退房之風開了頭，就會越演越烈，想再踩剎車就千難萬難了。
中國樓市雖然火了十幾年，但沒有哪一輪行情，像這次漲的這麼猛，波及面這麼大，全線參予，史無前例。衝的太高，一旦回撤，必定十分兇猛。
有些人預估樓市將迎來30%，甚至40%的下跌，完全有可能，但他們忘記了大前提，那是在政府會不幹予，任其自由落體式下滑的前提下，然而這種可能性不存在。
除了對內必須穩經濟穩時局，還有複雜嚴峻的國際形勢。
2
現在的美國已經拿出了二戰之後對付蘇聯的勁頭，集中火力對付中國。
今年3月份，中美貿易戰正式開打，美國連續數次對中國商品加徵關稅，稅率從10%-25%不等，總金額已超過2500億美元。
要知道2017年全年中國對美國出口總額不過5056億美元，加徵關稅的比例已經過半。
近日，美國又威脅稱，如果中國繼續採取反制措施，將再加徵2670億美元關稅，那就是不留餘地全部加徵。
同時，特朗普近期頻頻與各國達成貿易協議，在新達成的美加墨貿易協議中加入了針對中國的定製條款，如果協議中任一成員國和非市場經濟國家達成自由貿易協定，其他成員國可以退出該協定。
美國還宣佈，未來在和其他國家達成的貿易協定中都會加入該條款，說白了，這就是逼著各國在美國和中國之間站隊，有他沒我，有我沒他。
10月4日，配合特朗普的對華政策，美國副總統彭斯發表了全面攻擊中國的檄文式演講，將中美關係進一步推向深淵。
針對彭斯的演講，10月11日經濟日報發表評論，稱感謝彭斯，又提供了一份教育材料，幫助某些將信將疑的國人更清楚地認識了美國的本質。
這就是當下的國際局勢，中國的對手是強大的美國，子不欲戰，汝要戰，則戰之！
對手是世界老大，橫著走習慣了，我方接招，不能有半步行差走錯。這種情況下，國內局勢只能更穩，無論是政治上的還是經濟上的，樓市萬萬經不起大跌。
3
正是因為如此，國慶前一片悽風苦雨的樓市，國慶後就及時迎來了幾個不大不小的利好。
一是央行降準，二是棚改重啟，三是發改季辦公廳發佈方案要推動1億非戶籍人口在城市落戶，繼續推動城市化。
國家對樓市的態度很明顯，漲了要打壓，微跌可以容忍，但如果跌的有些猛了，局面有些亂了，又要出面安撫，典型的打一巴掌再給兩個甜棗。
肯定又有人要質疑了，政府不讓跌房價就不跌了，房價漲的太厲害，泡沫太大，後期要大跌那是經濟規律，神仙也擋不住，看看美國，看看日本，看看香港。
先來說美國。
2008年次貸危機發生之前，美國實行極度寬鬆的貨幣政策，從2000到2004年，連續25次降息，聯邦基金的利率從6.5%一路降到了1%，貸款買房無需擔保，甚至無需首付，買到房之後還可以抵押繼續購買，被稱為次貸。
這種操作模式簡直就是為投機客量身打造，美國房價不出意料地迅速攀升。
然而，從2006年起，美國開始進入加息週期，美聯儲先後加息17次，利率從1%一路提升到5.25%。
到2006年末，美國的次貸規模已達到1.2萬億美元，佔整個房地產貸款的14.1%，2006年，美國的GDP為15萬億美元，從佔比來看風險還沒有那麼大。
然而，由於美國極度發達的金融體系，次貸產品早已被包裝為各類債券，並給出誘人的固定收益，賣給了銀行、資產管理公司、對沖基金、保險公司等金融機構，然後繼續製造出更多的次貸產品。
經過多次打包之後，整個次貸規模已經被無限倍數放大，數額驚人，捲入的行業越來越多，最終導致次貸危機的總爆發。
再來看中國，根據央行發行的統計報告，2017年，我國銀行本外幣資產共計252萬億元，各類貸款總額129萬億元。
其中，房地產貸款總額為32.2萬億，包括個人住房貸款21.86萬億，開發商貸款為7萬億，7萬億中，保障房的貸款為3.3億，商品房的貸款為3.7萬億。
房地產貸款總額佔到全部銀行貸款總額的25%，與2016年基本持平。
這說明，2017年雖然各城市房價接力上漲，投機盛行，但總體的貸款規模並沒有比2016年擴大。
為什麼會出現這種情況?因為個人房貸降杆槓效果卓著。
自2015年10月24日確定4.9%的基準利率以來，三年來基準利率一直未變。
2016年，房貸利率還比較寬鬆，不管是首套還是二套，房貸經常能拿到九折、八折，甚至七折的優惠利率。
但從2017年開始，房貸開始持續收緊，包括嚴禁二抵，嚴禁消費貸買房，打擊首付貸，禁止高評高貸等。
個人房貸則早早開啟了降槓桿模式，首套和二套的首付比例都在增加，首套首付由三成提高到三點五成甚至四成，二套首付則高達八成，三套禁貸。
利率更是不斷上浮，二套上浮高達30-40%，首套也上浮10-20%不等，有的人質疑，難道剛需也不保護了嗎?實際上政府降房貸槓桿之堅決，不分剛需和投資客。
和企業債地方債小心翼翼的降杆槓不同，個人房貸降杆槓可謂雷厲風行，貸款利率說上浮就上浮，說禁貸就禁貸，投資客應該感受很深。
最近兩年入市的投資客，大部分都是拿手裡的真金白銀在買房。
所以2017年以來，雖然賣出了大量的房子，但銀行的整體風險並未提高，不但控制了風險，還提高了貸款收益率。這和次貸危機前夕美國的情況完全不同。
至於日本，日本在樓市漲到最高點後，為了保匯率跟隨美國持續加息，採取貨幣緊縮政策，基準利率從2.5%升到6%，嚴格控制貸款流向房地產，同步推出了地產稅，導致樓市大跌。
目前我國也面臨美聯儲持續加息，人民幣貶值，匯率要不要保的問題。保匯率，就要跟隨美國一起加息，提準，貨幣緊縮；但目前，政府採取的是寬貨幣的政策，包括降準、繼續發放棚改基金、大基建等，這些都能看出政府並不是一味地死保匯率。
匯率適當鬆一鬆，其實更有好處，中國是出口大國，人民幣適當貶值能促進出口，進而帶動國內實體經濟，而且中國有3萬億美元的外匯儲備，和美國打貿易戰，可以承受匯率的適度貶值。
所以，拿美國和日本的例子來證明中國房價必然大跌，是犯了刻舟求劍的毛病。
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再說一說我近期的感受，米北租的是萬達廣場的寫字樓，最近我發現空置的辦公室突然增多，每層都空出好幾間，連租金也跟著拉低了不少。
我首先的反應是經濟不景氣，好多公司倒閉了。
諮詢了中介，得知情況不是這樣。從七月份以來，P2P引爆之後，一大波理財公司、小額貸款公司倒閉的倒閉，跑路的跑路，連帶著辦公室空出了一大批。
中介告訴我，這幫做理財和小額貸的，除了跑路的，剩下的大都轉行幹別的了，以後基本只剩下銀行理財了。
這次整個P2P行業被連根拔起，確實帶來了金融動盪和不穩定因素，從另一方面來說，何嘗不是在這顆金融大雷還沒有引爆之前提前排除，降低了未來和其他雷一起引爆的風險，是另一種層面的金融降槓桿。
分析了這麼多，就是希望大家明白，一是和其他國家相比，我國的時局掌控能力真的很強；另一方面，國家提前已經做了大量的工作，把能排的雷都排了，把危機發生的可能性降到了最低，就是為了避免走美國和日本的老路。
再加上目前的形勢，國家會花更多的精力在對美策略上，對內更要穩字當頭。
近期只要不面臨大的經濟壓力，政府不會出太大的利好或利空政策，最終的目的是以時間換空間，將樓市下行期引導到樓市平穩期。
部分城市小幅度的回調可以接受，個別城市較大幅度的回調也可以接受，但會避免輿情炒作，悄悄的進村，打槍的不要，避免發生大規模的傳導。
不出意料的話，春節之前會是一段相對平靜的時期。
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