如果不是這條通知，菏澤，山東西南部一個市區常住人口150萬左右的三四線城市，可能很少有機會一下子成為全國關注的焦點。
為什麼是菏澤？會否蔓延三四線、甚至一二線城市？地產政策會否隨之調整？
12月18日，菏澤市住房和城鄉建設局發佈了11條通知、公示，其中包含《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
券商中國記者注意到，《通知》第六條明確表示，取消新購住房限制轉讓措施。取消2017年11月6日出臺限售政策：
“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。
從下圖來看，新房和二手房的價格是相對平穩或是上行的。
土地轉讓情況如何呢？從上半年情況來看，無論從土地成交面積，還是成交金額，菏澤都堪稱後來者居上，躋身前30。
同時，《通知》還降低市區商品房預售資金監管額度。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上購房的壓力開始變小。
嚴躍進表示，預計在因城施策的政策框架下，後續類似政策放鬆的城市會陸續增多，尤其是會從限售政策鬆綁。預計未來各地可以根據具體情況進行調整政策。政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。
菏澤打響取消限售第一槍
12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
此次調整距離政策出臺僅有一年多時間。
2017年11月6日，《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，其中第14條規定：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。各地要針對二手房交易監管存在的問題進行認真梳理，督促相關部門逐一整改，確保各項措施落地生效。
昨天的通知還稱，降低市區商品房預售資金監管額度。對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管賬戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。
嚴躍進認為，菏澤此次取消限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經意”地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放鬆的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。
值得注意的是，今年1月5日，蘭州市住房保障和房產管理局取消了西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策，是首個在部分區域解除限購的城市。
此類政策取消，對於後續市場的影響，嚴躍進看來，將是很大的。此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有託底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。
地產政策明年有望迎調整
12月13日，今年最後一次中央政治局會議召開，分析研究2019年經濟工作。相比於10月底召開的會議，本次會議也同樣未提及房地產領域的相關政策表態，今年以來第二次不談“房地產”。
7月31日的會議上，對樓市態度最為堅決嚴厲：“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”
近期公佈的經濟和金融數據均顯示出，當前經濟下行壓力進一步加大。因此，為保障明年經濟穩增長，不少分析認為，明年財政和地產政策有望迎調整，財政政策將持續發力託底經濟，地產調控或將迎來邊際放鬆。
國泰君安證券宏觀團隊表示，10月的政治局會議未提及房地產調控，其實就是為接下來房地產放鬆埋下了伏筆。當經濟下行壓力進一步加大時，房地產放鬆或從保證剛需和改善型需求入手。為了完成信貸發放指標，部分商業銀行已經開始下調首套房貸利率。雖然為了防止居民槓桿高企，限購限貸限價政策預計不會直接放鬆。但如果適當放鬆既認房又認貸政策，以及加大對房地產企業融資支持，房地產的穩增長作用可期。
中金公司首席經濟學家梁紅也認為，當前財政和地產相關政策亟需調整，以促進廣義信貸擴張、進而提振總需求。考慮到名義增長和企業盈利面臨進一步下行的壓力，如果政策面不果斷調整，不能排除2019年上半年M1增速轉負的可能，而這意味著通脹預期和貨幣流通速度可能有下行壓力。11月貨幣信貸數據凸顯政策協調有待進一步改善，以有效地提振信貸週期。
“考慮到企業盈利增速下降會繼續抑制貸款需求，當前時點亟需加快政府債券的發行，同時更為重要的是，亟需儘快調整過緊的地產需求及開發商融資相關政策。”梁紅說。
中信證券研究所副所長明明稱，本次政治局會議釋放出對明年更強的憂患意識和穩經濟的信號，未來寬鬆政策的託底意願將延續。穩增長的路徑也非常重要，具體來看分為三種，一是放鬆地產，二是加大基建，三是減稅。事實上，這三種路徑是存在一定的矛盾的，比如減稅必然導致財政收入減稅抑制基建，比如松地產是否要配合房產稅推出，那麼又會一定程度上對沖減稅的效果。我們認為從政策的緊迫性來看，穩基建是最好的選擇，而穩基建需要解決政府債務，那麼就要求貨幣寬鬆加碼，那麼市場利率仍有下行的空間，但是短期來看債市交易擁擠，預期過於一致，存在調整的可能；同時基建改善的預期也會對股票市場形成支撐。
值得注意的是，銀行在房貸利率方面也出現了鬆動的跡象。近日，融360發佈的報告顯示，11月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比首次出現持平上月的情況，同比則上升6.53%。這是2017年以來，全國首套房貸利率在連漲了22個月後，首次出現“零漲幅”。
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