“雖然價格看起來堅挺，甚至還有房東想漲價，但最近成交量真不行了。”
“今年到目前為止，我手上成交的學區房，也就四五套，都快做不下去了。”
最近，我實地調研了島內學區房，聽中介說最多的就是，成交難！連島內頂級學區房聚居地實小片區也是如此，有些中介比房東還急，爭相找賣點推銷手中的房源。
01
學區房市場冷清，有中介兼職開雜貨店
提到島內學區房，不得不提新華城這個小區，曾經劃片實小的島內頂級學區房（現在也是），有錢也不一定買得到的學區房，在16年二手房交易高峰期，該小區單價曾創下15萬/㎡+的天價記錄，不少人調侃這是連“廁所也買不起的小區”。
島內天價學區房——新華城
我在走訪廈門學區房聚居地——新華路時發現：這裡的房子大多建於上世紀90年代，有些甚至還是80年代的單位宿舍。短短200多米的路上分佈了5家中介門店，品牌中介有3家，專做學區房的中介有2家。
一條路上分佈了多家中介門店
下午3點左右，各家門店基本都還沒客戶。有些中介門店甚至將門反鎖，店內空無一人，只在玻璃門上貼著聯繫方式。甚至有中介店員身兼數職，一邊從事房產銷售，一邊開起了雜貨店，在放學人流高峰期擺出炸串攤，攤位旁就立著一塊“店長推薦”的廣告牌。
中介身兼數職開起了雜貨店
我查了下網上的二手房價格，片區德勝大廈、新華城、秀德大廈、鎮海明珠等小區的二手房單價普遍在5-13萬/㎡不等，依戶型大小、房齡、劃片的學區不同價格不一。此前有網友在後臺爆料：自己16年買的群惠學區房，現在的價格相比高峰期降了不少，但降價後前來看房的意向客戶依然很少。
02
稀缺小戶型依然搶手，大戶型卻面臨“滯銷”
“400萬以內的房源不多，掛出來就是搶手貨。今年8月的時候，一套深田路小區的學區房，49㎡，總價340萬，即使房齡老舊，成交價還是接近7萬/㎡，從掛牌到成交也就5天的時間。”圖強小區附近某中介告訴我，這類房源之所以成交快，很大一部分原因是
戶型小總價低，能承受的客戶多，不管房子多老舊，只要價格合適很快就會被“搶”。不過小戶型學區房數量有限，目前門店在售的學區房均以中大戶型為主。
傳說中的頂級學區房
實小+一中、雙十、大同，這樣的學區無疑是學區房裡的“黃金搭檔”。“有的家長就盯著那些30-40平方，總價300多萬的稀缺小戶型，他們買來就是掛戶口給小孩上學用，平時基本不住這邊，有些會租出去，有些就直接晾在那。”中介小林告訴我，雖然小戶型學區房流通轉手快，但現在每套學區房的學位都要求6年內只能有一個小孩用，所以真正在門店掛牌出售的小戶型並不多，在售的基本都是中大戶型學區房，這類房源總價動輒上千萬，加上現在是買賣學區房的淡季，所以要成交很難。
有中介門店空無一人，只留下聯繫方式
我在實地走訪的過程中，明顯能感覺到學區房周邊的中介都非常老練，他們會結合你的預算、孩子的年齡、在校成績和興趣方向，幫你推薦適合哪個學區。
問及貸款方面的問題，中介紛紛表示：廈門這邊的學區房都可以貸款，房齡老點也不是問題。
03
房東主動降價促成交，中介“跨界”賣起了新房
在群惠小學附近走訪時發現，這一帶的中介門店同樣冷清，有些門店甚至只有一兩位工作人員駐店，但凡有購房者停留在門店櫥窗查看房源信息，中介都會湊上去詢問客戶具體需求。
“現在的客戶很理性，總盯著低總價的小戶型看，但是群惠周邊這種低總價的房源不多，掛出來的基本是高總價的大戶型”。一位品牌中介門店的工作人員告訴我。由於學區房有名額佔用的問題，所以一旦在門店掛出來，基本都是產權滿5年的房子。有中介表示，這一片雖然單價高，但面積小總價低的房源，對於年輕的家長來說還是有優勢，所以他們一旦發現有這類房子就會先在朋友圈掃一圈，有時連照片都來不及傳客戶就會打電話過來讓我們帶看。
“房東願意降價，或價格可以談”，這是我在走訪過程中聽中介說最多的話。學區房不同於普通商品房，尤其是頂級學區房，被認為是房產中的“硬通貨”，但受調控政策影響，市場成交原本就低迷，加上單價遠高於普通商品房，如果是大戶型學區房，在高總價壓力下想成交併不容易，為了能儘快轉手，不少持有大戶型學區房的房東都開始主動降低價格，有些房東因為有置換需求，甚至會掛一個遠低於行情的價格，就是為了能儘快成交。
還有一個現象值得關注，行情低迷，中介也跨界賣起了新房，不少中介門店都在門口醒目位置掛起了新房、外地投資樓盤的信息。
學區房或許不能培養優等生，但是作為重視教育（甚至雞血）的家長，有條件能為孩子做的一定會做到，這就是中國的國情，這也是一直以來學區房價格居高不下的主因。
那麼，為了孩子，學區房到底值不值得買？
閱讀更多 私奔去廈門 的文章
