2018年，無疑是廈門樓市充滿「緋聞」的一年：
任何風吹草動都成為焦點，價格下滑被稱為「崩盤」、萬科白鷺郡降價被傳為「腰斬」、開放限購的虛假消息被理解為「終於撐不住了」……
但這也僅僅只是緋聞，據廈門樂居調查，近來房企打折讓利的活動已經初現成效，售樓處一改「門可羅雀」的冷清畫面，出現三五成群的看房者，準備入手購房。
作為地產媒體平臺，廈門樂居也想從歷史的數據中窺探樓市發展的邏輯，通過客觀數據，還原一個本真市場行情，給大家一個不那麼模稜兩可的答案。畢竟，2019年廈門樓市，比往年任何時候都承載更多期待！
購房機會點來臨 廈門樓市現回暖跡象
不妨，我們就來對比一下近10年廈門市場出現的三次調控情況，從而找到市場發展的規律。2008年、2012年、2014年，廈門樓市曾出現三次調控，爆發原因往往伴隨金融、和政策的調控加碼，期間土地回落、房企拋售、新房和二手房量價齊跌，與此輪房價下行表現驚人一致！
此外，二手房作為最能體現樓市冷熱的「晴雨表」，也在調控期內有明顯的變化。據前瞻網數據顯示，廈門二手房市場在2008年、2011年和2014年，分別迎來了週期內的成交低點。同樣，在2017年調控後，廈門二手住宅成交量在政策調控下再迎低點，全年成交量僅287萬方，環跌48%。
2006年—2016年廈門二手住宅成交量統計
克而瑞廈門機構認為，我們無法預知樓市是否還會繼續探底，但成交量上升我們能看到，一旦出現持續上升趨勢，我們就可以儘快入手。
廈門房地產經紀人協會會長傅強表示：二手房在歷次調控中都出現週期性的下滑，但在調控結束後，樓市也將回歸理性，穩步向前。並且，他表示，就截止目前二手房市場來看，11月帶看量和成交量已經有了明顯的回升，這或許是市場回暖的徵兆。
最重要的是，從目前的政策、市場狀況來看，調控內房價下行空間十分有限。理由是：
1、國家政策“維穩”基調明顯。官媒發聲“我們既不願看到房價過快上漲，也不希望房地產市場過於冷清。”
2、樓市利好政策不斷。如：個稅抵扣細則出爐、央行年內第四次降準；廈門落戶政策放寬、廈門多家銀行首套房貸鬆動......
3、地價迴歸理性。地價是影響房價水平的重要指標，2018年廈門土拍基本上都是底價成交，地價回落至“2字頭”（2018年土拍成交樓面價為2.18萬/㎡）。
4、人口和城市紅利。統計局的數據顯示，2017年廈門常駐人口達到401萬人；此外，隨著城鎮化水平越來越高，也將吸引越來越多的人才流入，未來樓市的購房基礎十分強大。
買房風向標！廈門最抗跌區域在哪裡？
但是，還有購房者疑惑：「時機是對了，市到底應該買哪裡呢？廈門六區，各區看規劃發展前景都很好啊，怎麼選呢？」
事實是：無論市場如何變動，區域配套完善、且佔據潛力地段的品質樓盤，都稱得上是穩固的價值投 資首選。
提到最具「抗跌性」的區域，大家一定首先想到島內。為什麼？
毋庸置疑，島內擁有廈門最為全面的配套設施。島內教育資源佔比超50%，醫療基建佔比超65%，還擁有密度最大的商業綜合體，囊括地鐵、航空、動車等多維交通方式......明顯，
這些基礎配套帶來的就是——佔比廈門近一半的常駐人口！以及其高居不下的房價！但，一來島內新房市場已經接近飽和；二來價格高漲，譬如近來拿預售的頂峰鷺江一號價格高達69000元/㎡，此外，10月思明與湖裡的二手房價格也高達51793元/㎡、41737元/㎡。因此，從發展潛力來看，島外四區的新城才是我們應該考量的區域。
1、配套決定區域抗跌性
島外四區的發展基礎、程度、基本氛圍各不相同，比如定位為「東部市級中心」的翔安和以馬鑾灣為發展主體的海滄，是近年來政府規劃主要發力區域，但整體基礎設施還在建設中；
以及同安區，以同安老城為中心的老廈門具有十分濃厚的生活氛圍，但相距島內30公里；
因而，我們聚焦廈門島外發展最為全面的、經濟最發達的「美麗廈門示範區」的區域——集美。
集美匯聚5D立體交通網、6家大型商業綜合體、軟三、杏林灣CBD、「百年學村」的文教……從「地鐵」「產業」「學區」等方面都說明：集美都明顯優於島外其他區域，是島外唯 一可以媲美島內資源的區域。
2、抗跌區域的樓盤才是「硬通貨」
區域發展各有長處，卻決定它們在樓市上提交的「成績單」完全不一樣。
前三季度，集美以1117套和13.11萬方的銷售套數和麵積，佔據廈門新房成交冠軍。奇怪的是，2018年共計20餘個項目的開盤記錄，集美區僅佔4個樓盤（世茂璀璨、IOI棕櫚城、國貿天悅、住宅蓮花新城）。
追其原因，很大程度是因為集美開盤項目的去化率遠遠高出市場水平。以IOI棕櫚半島為例，IOI棕櫚半島於9月15日推出102套房源，開盤價最高為4.95萬元/㎡，全部售完！這相比大批房企廣推“特價房”，卻依然去化慘淡的市場下，IOI無疑成為一個特例！
3、地價抗跌，大量品牌房企入駐
2018年廈門一共出讓14幅地塊，土地市場似乎越來越和諧，幾乎所有地塊都是底價或者低溢價成交。但即使是這樣的背景下，集美新城出讓的三幅地塊的成交樓面價，依然佔據今年土拍成交榜的前列。
並且，以集美新城為主的新興區吸引了大量品牌房企的入駐，如福建最大的國企——建發。
其實，這並不是建發首次在集美拿地，2017年建發以30478元/㎡拿下2017JP03地塊，並規劃為建發“央璽”的升級產品，定名為武地&建發·央著，據悉將於近期推出3#樓84-131新中式人文新奢雅宅，起價約3.6萬/平。
向來擇址嚴苛的建發，為何頻頻青睞集美新城呢？一方面是看集美新城板塊前景，濃厚的居住氛圍卻依然存有蓬勃向上的新興力量；另一方面則是看重地塊周邊的“硬件實力”，比如武地&建發·央著周邊的“福建省十大名校”的廈門外國語學校等優質教育資源，再比如地鐵1號線......房子未來的價值、樓盤能否逆市保值，與區域的發展、周邊的配套，息息相關。
結語
最後，要說的是，房價沒有最低點，政策調控對樓市的影響固然很大，但市場本身有其發展的邏輯。如果能抓住當下週期內可能的房價低點，看準抗跌區域，及時出手，無疑是明智之舉。
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