時隔7年，廣州南站核心功能區終於再推宅地。
近日，廣州一口氣掛出18宗地塊，起拍總價高達約270.6億元，刷新了今年起拍總價紀錄。其中有兩宗車輛段地塊，一宗是白雲區華南快速路以南、廣清高速路以東白雲湖車輛段地塊，另一宗是番禺區陳頭崗停車場場站綜合體項目地塊。
而樂居君今天要說的，便是番禺區陳頭崗停車場場站綜合體項目靚地。要知道，地塊所在的廣州南站核心功能區，在上一次推出宅地已經是2011年了！
01
現狀：交通極其不便，周邊工廠林立
陳頭崗停車場場站綜合體位於番禺區石壁街東曉南放射線與東新高速交叉口西南側，由於地鐵22號線尚未開通，目前距離地塊最近的已開通站點為地鐵二號線會江站。
值得一提的是，地塊鄰近長隆飛鳥樂園，到廣州南站約需半小時車程。
實踩：時隔七年廣州南站板塊
從會江站出發，打車到達地塊約需6分鐘；乘坐公交車的話，要經過兩個公交車站+步行約半小時才能到達地塊，而且公交車約40分鐘才有一班。
總的來說，目前地塊所處位置交通非常不便！
從會江站出發，乘坐145路公交車到達石壁小學站，還需步行半小時才能到達地塊
當然，地鐵二十二號線開通後，這個問題就不再是問題了。
根據前段時間公佈的設計施工總承包招標公告，22 號線番禺廣場 - 陳頭崗段竣工時間為2020年6月30日，屆時從南沙出發，最少三站即可到達廣州南站。
樂居君現場所見，陳頭崗停車場目前在緊張施工中。據現場保安透露，工地上一根根白色的柱子，將來用作承托地鐵車輛，所有地鐵車輛將停在上面。
施工現場不斷有大貨車出入，塵土飛揚，一派繁華作業的景象。
再來看看地塊周邊情況。
地塊緊鄰石壁三村，村內工業園區林立，廠房出租信息隨處可見。
從地塊步行十來分鐘即可到達石壁三村，雖然這裡的道路並不像其他城中村一樣狹窄，但來往於工地、廠房的大貨車經常會造成道路擁堵。
實踩：時隔七年廣州南站板塊
來往的大貨車經常造成道路堵塞
同時，村內還有一所小學。
樂居君翻查資料後，並沒有發現有關石壁三村舊改的消息，但南大幹線石壁段已於今年10月動工，村內掛滿了徵地拆遷的橫幅。
據介紹，南大幹線是聯繫廣州南站 - 番禺新城組團及大學城組團的交通幹線，預計 2021 年建成通車。項目西延跨過陳村水道後可與佛山市南海區的高等級路網形成對接，往南接通過廣州新城組團後接通南沙區，將形成佛山 - 番禺 - 南沙的快速通道。
實踩：時隔七年廣州南站板塊
有地鐵二十二號線和南大幹線的加持，相信未來石壁片區出行將更加方便。
02
時隔7年再推宅地 區域內一手房4.3萬元/㎡
樂居君梳理發現，陳頭崗停車場綜合體地塊所在的廣州南站核心功能區域，最近一次出讓宅地，已經是2011年的事了。
2011年11月1日，尚泰集團以底價30335萬元，樓面價7000元/㎡首奪廣州南站區域商住混合用地。同日，奧園地產分別以底價18387萬元、48492萬元拿下廣州南站區域兩宗商業金融業用地；
2011年11月8日，耀中房地產集團以底價38400萬元拿下區域內一宗商業金融業用地；尚泰集團以底價12735萬元、樓面價7000元/㎡拿下區域內一宗商住用地；
2012年1月31日，路福地產以底價21713萬元拿下區域內一宗商業金融業用地；
2012年2月23日，廣東發現地產以18000萬元拿下區域內一宗商業金融業用地，這也是該區域內地塊首次溢價成交，南站拍地擺脫底價成交的命運；
2012年3月30日，敏捷地產以26700萬元拿下區域內一宗商業金融業用地，溢價200萬元。
也就是說，在陳頭崗停車場綜合體地塊出讓之前，廣州南站板塊共出讓了8宗地，其中僅兩宗為宅地，皆為尚泰集團所有。
目前，兩宗宅地已建成項目面市，項目名為臻尚苑，在售95-118㎡三房，帶裝修均價約4.3萬元/㎡。
值得一提的是，臻尚苑也是南站區域內唯一的住宅項目。而其他商辦項目如雄峰城、萬科世博會，在售產品為別為38-51㎡複式單位、26-38㎡單位，均價為1.9-2.4萬元/㎡、3-3.1萬元/㎡。
最後，我們迴歸到本次出讓地塊本身。
根據出讓公告，陳頭崗停車場綜合體地塊競買人需滿足以下條件：
1、競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗。
2、競得人須按規劃要求配建地塊內的45班九年一貫制學校、110kv變電站等公共設施。
3、土地項目建成後，受讓人須自持不低於105126平方米建築面積的住宅用於租賃住房。
條件如此苛刻，單單是第一條就已讓人覺得地塊有定向出讓的意味。
陳頭崗停車場項目現場工作人員也表示，該地塊是廣州地鐵的囊中物。“綜合體建成後，下面停地鐵，上面建住宅，這可是真正的地鐵上蓋！”工作人員說道。
地鐵車輛段上蓋住宅？似曾相識。
猶記得在2017年底，廣州地鐵以131億元拿下地鐵13號線官湖車輛段地塊，成交樓面價為15937元/㎡。
後來，廣州地鐵宣佈與越秀集團合作開發地塊，而近日地塊建成項目“品秀星圖”產品即將面市，戶型涵蓋79-121㎡兩至三房，售價待定。
至於陳頭崗停車場綜合體地塊最終是否會被廣州地鐵拿下？又將與誰開發合作？我們拭目以待。
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