本報記者 餘燕明 廣州報道
珠江西畔，廣南船塢在這裡已經矗立了逾百年之久，它是中國近現代船舶工業史上最早的造船廠之一。
最後一艘新船下水後，廣南船塢在2017年底退役、2018年完成產能搬遷，為廣州的城市發展騰出空間。
於是，廣船項目與廣鋼新城、廣紙地塊一起，構成了廣州核心區舊廠改造的三大明星項目。
廣船項目早已被納入到廣州市城市更新標圖建庫範圍。根據官方批覆，廣船項目改造範圍總計容建築面積接近125萬平方米，包含了超大體量的商辦用地與住宅用地，寸土寸金。
據《中國經營報》記者獲悉，儘管廣船項目十分誘人，但近水樓臺，其開發權益已有所屬。
廣船項目的原業主單位“中國船舶工業集團有限公司”（下稱“中船工業”），將從廣南船塢的土地騰退過程中獲益頗豐，併成為廣船項目實施更新改造的開發主體之一。另一開發主體則是中信集團旗下的“中信泰富有限公司”（下稱“中信泰富”），儘管近幾年在地產板塊多有淡出，但早年介入並與中船工業綁定，也將從廣船項目分得滿滿一杯羹。
廣船項目寸土寸金
根據廣州市城市更新局的批覆，同意該項目以權屬主體為改造主體，採用“政府收儲和自行改造相結合”的方式實施更新改造。
據悉，廣船項目改造範圍總計容建築面積接近125萬平方米，其中政府收儲改造範圍內計容建築面積約85萬平方米，用地性質主要為商辦用地、住宅用地等，採用“公開出讓、收益支持”的方式實施更新改造。
自行改造範圍內計容建築面積約40萬平方米，用地性質主要為商辦用地等，採用“自行改造、補交地價”的方式實施改造。
根據原業主單位的申請，廣船項目自行改造部分擬建設中信泰富華南總部、中船南方總部、荔灣國際科創中心、智慧海洋科技大廈等央企總部集聚區。
在廣州，針對較大體量的舊廠房項目（用地面積超過3萬平方米）改造後用於建設總部經濟、文化體育產業、科技研發、電子商務等現代服務業的，原業主可申請將不超過50%的規劃經營性用地用於自行改造，其餘土地納入政府收儲。
廣州市城市更新局確定對廣船項目所採用的“政府收儲和自行改造相結合”的方式，當時主要依據的是《關於加快推進“三舊”改造工作的補充意見》（現已廢止）。
該意見當中明確，按公開出讓、收益支持方式改造的舊廠房項目，以規劃容積率3.0為限，土地出讓成交價款的60%將補償給原業主。比如，在白雲區對某舊廠房用地進行更新改造，規劃為商品住宅用地，地塊容積率為3.5，由政府收儲後進行公開出讓，成交價7億元。因為地塊容積率超過3.0，超過部分不計算補償，因此，原業主可獲得的補償是：7億元×3.0÷3.5×60%＝3.6億元。
而由原業主自行改造的舊廠房項目，則一般要參照基準地價補交土地出讓金。
記者根據廣州市國有建設用地使用權基準地價發佈平臺查詢，廣船項目所在的荔灣區芳村大道南鄰近區域的商業用地基準地價（2017年）約為1.8萬元/平方米，住宅用地基準地價（2017年）約為1.5萬元/平方米。另據廣州市規劃和自然資源局所公佈的廣船地塊控制性詳細規劃，125萬平方米總計容建築面積裡，其中住宅部分52.5萬平方米，商辦部分67.7萬平方米，廣船地塊綜合容積率為2.23。
目前，一些房產電商平臺上的掛牌信息顯示，廣州荔灣區芳村片區在售樓盤屈指可數，部分板樓新房報價超過了4萬元/平方米，部分二手房報價介於3.5萬元/平方米~4.5萬元/平方米。
過去幾年，廣州荔灣區的土地供應十分緊俏。今年9月中旬，位於廣州荔灣區南岸路、珠江東側冷凍廠地塊出讓，用地性質為商業金融、居住用地，地塊出讓起始樓面價高達3.6萬元/平方米，最終成交總價超過35.5億元，摺合樓面價達到了4.25萬元/平方米。
根據廣州市規劃和自然資源局編制的《2019年廣州經營性用地供地藍皮書》，廣州市荔灣區可供出讓經營性用地共計9宗，包括6宗住宅用地及3宗商服用地，用地面積合約33.4萬平方米。
這其中包括廣鋼新城的2宗地塊、上述冷凍廠地塊及廣船項目一期地塊。廣船項目一期地塊用地面積為12.4萬平方米，佔2019年廣州荔灣區可出讓地塊總用地面積的37%。
據悉，廣州市國土部門計劃分3期完成廣船項目地塊的收儲工作。目前，廣船項目一期地塊暫未完成掛牌公開出讓。
誰來操盤廣船項目？
廣州市城市更新局批覆同意廣船項目“權屬主體為改造主體”，這意味著該項目將由原業主方實施更新改造。
廣船項目地塊的權屬主體包括廣州廣船船業有限公司（下稱“廣船船業”）、廣州造船廠有限公司（下稱“廣州造船廠”）、廣州廣船實業有限公司（下稱“廣船實業”）。
作為廣船項目的3家業主方，廣船船業、廣州造船廠、廣船實業原本由中船工業直接、間接控制。但現在，只有廣州造船廠仍由中船工業直接全資持股，而廣船船業與廣船實業均已轉讓至中船工業與中信泰富設立的合營企業名下。
據瞭解，仍由中船工業直接控制的廣州造船廠，將作為實施主體，負責對廣船鶴園小區進行微改造。
廣南船塢搬遷後騰退出的土地，大部分都集中在廣船船業與廣船實業的名下。
廣船實業在2014年8月份設立，僅一個月後就掛牌對外轉讓。廣船實業設立之時，主要向其注入了3宗工業用地，總土地面積約為10.9萬平方米。
最終在2014年底，廣船實業的全部股權以4.14億元對價完成轉讓，同時廣船實業向原股東方（中船工業附屬子公司）支付了在資產變更及搬遷過程中造成的5.6億元減產損失補償，即總代價約為9.74億元。
廣船船業設立於2014年11月份，9個月後掛牌對外轉讓。廣船船業設立之時，原股東向其注入了1宗工業用地，總土地面積為39.38萬平方米。
最終在2015年底，廣船船業也完成了掛牌轉讓，轉讓代價包括了13.2億元股權轉讓款、10.76億元資產收益補償及11.34億元資產搬遷補償，即總對價35.3億元。
這其中資產收益補償主要來自於廣船船業名下的工業用地今後轉變為商業/住宅用地後的土地增值；資產搬遷補償則包括拆除成本、將設備及機器運輸至新生產基地的成本、土地復原及過渡期的收入損失等。
廣船項目的總權屬用地面積為56.13萬平方米，其中廣船船業與廣船實業名下合計持有的土地面積約為50.28萬平方米，佔廣船項目總權屬用地面積的近9成。
另外值得注意的是，作為央企股權，儘管廣船船業與廣船實業均在上海聯合產權交易所掛牌進場轉讓，但最終摘牌為同一家企業，即中船工業與中信泰富設立的合營企業“上海凌翔股權投資有限公司”（下稱“上海凌翔”）。
近期披露的公開信息顯示，廣船項目雖由中船工業與中信泰富合作設立的平臺公司進行開發，但具體將由中信泰富操盤。雙方此前已經合作開發過位於上海黃浦江畔的陸家嘴濱江金融城項目。
據記者進一步獲悉，儘管廣船船業已在2015年底支付了10.76億元資產收益補償款，但由於廣船項目地塊大幅增值，並且需要原股東（中船工業附屬子公司）積極協調政府，加快推進土壤修復和項目地塊的拍賣，依據現行地價補差3625元/平方米的標準及所持地塊39.38萬平方米麵積，廣船船業在近期已經同意再向原股東支付合計14.27億元地塊補償費用。
中船工業附屬子公司在2015年底以35.3億元代價向上海凌翔轉讓廣船船業時，其已錄得了逾20億元利潤，加上近期這筆14.27億元地塊補償費用後，又將給原股東的2019年度利潤增加13.46億元。
據悉，廣船船業現已開展廣船地塊的土地開發工作，廣船地塊中的4.48萬平方米已經臨近掛牌出讓。
記者日前向中船工業及中信泰富方面瞭解廣船項目的開發進度和計劃，以及雙方設立的合營企業是否已經或擬將取得廣船項目的全部開發權益，但截至發稿，對方暫未予以回覆。
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