重磅！《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（以下簡稱《辦法》）正式印發。
舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等。
成本如何核算？本次出臺的新規又有哪些亮點？
明確“棟”“戶”“人”三種核定方式
《辦法》提出，在不突破規劃建築總量的情況下，舊村莊改造範圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定，同一項目只可以採用其中一種方式核算安置住宅復建總量。
以“棟”的方式核定的，住宅復建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造範圍內合法住宅建築的總棟數，並以不超過10%的比例上浮後核定；或以合法住宅建築基底總面積的3.5倍，並以不超過10%的比例上浮後核定。
以“戶”的方式核定的，住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造範圍內的總戶數進行核定。“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理的相關規定執行，已完成村改居的舊村可按照公安機關登記的戶予以核定。
以“人”的方式核定的，由徵收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房。
值得注意的是，在規定時間內完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建築面積不高於25平方米給予獎勵回購。
集體經濟物業復建總量分兩種核定方式
針對村集體經濟物業，《實施辦法》也明確了具體核定方式。《辦法》指出，舊村莊改造範圍內集體經濟物業復建總量可按現有建築面積或用地範圍兩種方式核定。
以現有建築面積方式核定的，集體經濟組織物業合法建築面積按1:1核定復建量；2009年12月31日前建成的無合法證明的建築，全部按照現有建築面積2:1核定復建量，或全部按照保障改造後集體經濟物業收入不降低的原則折算准予復建的總量，剩餘面積可按房屋建安成本補償，計入改造成本；
2009年12月31日後建成的無合法證明的建築，不予核定。
本款所稱“合法”是指有房屋產權證或合法報建手續。
以用地範圍方式核定的，包括納入舊村莊改造範圍的村級工業園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，按現有用地面積和容積率1.8（毛）計算權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。納入舊村莊全面改造範圍的留用地可參照本條執行。
改造主體可根據實際情況選擇村集體經濟物業復建總量核算方式，原則上同一權屬證明文件的地塊只可採用其中一種方式核算村集體經濟。
物業復建總量，特殊情況由各區結合實際情況報有審批權限的城市更新工作領導小組會議研究決定。
納入舊村莊改造的現狀合法建設用地屬於已批准未建或已建但尚未達到已批准建設規模的情況，可按批准建設規模補足復建集體經濟物業權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。
整體改造、一次性搬遷
可按5年核算臨遷費
臨遷費用年限方面，《實施辦法》也做了相應的調整。
臨遷費標準參照房屋管理部門最新發布的《廣州市房屋租金參考價》，結合舊村莊所在區域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元範圍內浮動；集體經濟物業臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元範圍內浮動。
合法的房屋建築與2009年12月31日前建成的准予復建的建築，舊村規模較大、整體實施改造、一次性搬遷的，可按5年時間核算臨遷費用（即“准予復建的住宅建築面積×臨遷單價×60個月+准予復建的集體物業建築面積×臨遷單價×60個月”）；
舊村規模較大、分期實施改造、分步搬遷的，可按4年時間核算臨遷費用（即“准予復建的住宅建築面積×臨遷單價×48個月+准予復建的集體物業建築面積×臨遷單價×48個月”）。
《實施辦法》強調，核算的權益建築面積不得計算臨遷費。2009年12月31日之後建成的無合法證明的建築，不得計算臨遷費。
【記者】黃舒旻
【作者】 黃舒旻
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
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